蓝灵时期楼盘营销方案.docx

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蓝灵时期楼盘营销方案

蓝灵·时期欣城

营销策划方案

第一部份：

项目概况

1、项目四至：

位于安岳县城建设路喻家沟：

东至：

旺家沟南至：

建设路

西至：

千佛寺公路北至：

山顶农田

2、项目要紧技术指标：

总占地面积：

84429平方米

总建筑面积：

83468平方米

商业面积：

14758平方米住房面积：

54419平方米

别墅面积：

2400平方米娱乐城面积：

7328平方米

文化馆面积：

1500平方米影剧院面积：

3063平方米

建筑容积率：

建筑密度：

建筑层数：

2-6层绿地率：

车位：

218个销售部面积：

402平方米

地下车库面积：

2000平方米

3、开发公司：

成都蓝灵衡宇开发

蓝灵·时期欣城：

由成功开发“泰兴公寓”、“近郊名居”、“南华苑”的蓝灵房地产开发公司开发。

蓝灵房产实力雄厚，具有开发本项目的体会和技术力量。

公司秉承“建一项工程，树一座丰碑”的品牌理念，坚持“建精品项目，树优良品牌形象”的开发理念，使蓝灵在短时间内成为房产行业的品牌企业。

承建商：

中国核工业华兴修设公司

建筑设计：

四川省经纬建筑设计

园林建设：

成都华西园林绿化建设工程

第二部份：

项目区域地产走势分析：

1、安岳地产大势：

1）安岳地产走势向规模化进展

时间

80年代

90年代

20世纪末

2003年

规模

独栋建设

小单元建设

组团建设

规模社区

案例

县城周边2—

3层独栋建筑

各道路边生活区的楼房

无名称的

小组团

安岳花园

海慧花园

2）安岳地产走势向配套化进展

配套情况

水、电、气不进户，

户外留接口

电、气、光纤不进户

电话线、水入户

配备防盗对讲系统

案例

已使用房屋及

部分在建房屋

海慧花园

3）安岳地产走势向品质化进展

独栋——小住宅群——海慧花园

4）安岳地产走势向生态型进展

无绿化——有绿化——大面积绿化——超高绿化

2、安岳地产户型、面积分析

1）可类比项目户型面积配比

项目名称

户型面积

所占比率

海慧花园

平方米

100—130平方米

70%

100平方米以下

20%

160平方米左右

10%

经济适用房

110--135平方米

60%

100平方米

30%

150平方米左右

10%

晶盛花园

90--135平方米

100%

结论：

安岳地产（住宅）以100—135平方米左右、以3室2厅双卫错层的户型为主流户型。

2）安岳地产（住宅）销售价钱分析：

单位：

元/平方米

项目名称

销售价格

销售均价

海慧花园

688--808

720

经济适用房

600--620

580

晶盛花园

600左右

550

云丽苑

600左右

580

正泰房产

600

550

结论：

安岳地产目前售价在500—800元/平方米，在三级地产市场中，属中等水平。

3）安岳地产（商铺）销售价钱分析：

单位：

元/平方米

项目名称

销售价格

东门综合市场

3600

经济适用房

3800

晶盛花园

3600左右

云丽苑

3600左右

正泰房产

2700

结论：

安岳地产商业铺面依照其口岸的不同，目前售价在2700--4000元/平方米。

第三部份：

蓝灵·时期欣城形象定位：

一、项目形象定位要求：

a顺应市场要求

b超越本地地产同质化

c符合开发公司经营理念、达到项目优质化

d符合开发公司品牌塑造

e知足安岳人民居住要求，提高安岳居住水准

项目形象定位：

商业项目：

打造安岳首席时尚、经典、空前繁荣的“春熙路”式商业步行街。

并引领安岳人民享受符合新时期的生活方式。

住宅项目：

打造安岳县“最适合居住社区”，能够表现居住者尊贵身份的高级住宅区，使社区成为居住者“身份的名片”成为“安岳人民一步到位的居家选择”。

别墅项目：

诠释一种高贵、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成为“专为16位杰出成功人士创建的尊贵庭院”。

第四部份：

项目开发概念定位及延展

仅从本案的名称就能够够直观地感受到项目时尚、现代明快的风格。

本案的建筑与名称将是遥向呼应，便于主题概念的定位。

一、项目商业主题概念定位

商业：

时期欣城·生活品位与都市同步

享受时期生活抢座时期欣城

商业主题概念延展

时期欣城传承百年的黄金口岸

安岳的“春熙路”普洲的“盐市口”

不必出境，享受与世界同步的时期气息

为您制造成功伟业的黄金时期

安岳首座影视、渡假、购物、休闲、文化活动中心

二、项目住宅主题概念定位

从项目形象定位、产品定位上看，住宅部份不仅是一种适居的理念，而且是一种身份的名片。

住宅概念定位：

时期欣城：

最适合居住的典雅社区。

住宅主题概念延展：

时期欣城都市精英的身份名片

享受元首待遇的社区

感受时期生活，拥有时期欣城

时期与自然的浪漫，山与水的交流

时期欣城，健康生活新标准

第五部份：

项目产品定位：

一、项目商业街铺面的产品定位：

3）铺面开间以6~8米为最正确开间，4）进深为8~11米为最大进深。

5）首层铺面下沉600，6）以降低二层高度，7）激活层位死角现象。

8）二层门面以退台式处置，9）形成2层铺面还有门面长廊的局面，10）以确保人流的较多流动。

11）建议门面以双向开间的方式，12）以增加门面的附加值，13）提高人流量，14）使物业增值。

15）商业街计划的合理分区，16）会使销售取得提高。

二、项目住宅的产品定位

1、住宅户型面积配比比例建议：

单位：

平方米

单位面积

户型

比率

70—90

两室两厅单卫

15%

90—150

三室两厅双卫

55%

150—180

四室两厅双卫

25%

—

五室两厅双卫

六室三厅双卫

2、住宅部份户型设计建议：

（1）两室两厅单卫平层户型（经济户型）

（2）三室两厅双卫错层户型（主力户型）

（3）四室两厅双卫错层户型（康居户型）

（4）五室两厅双卫跃层户型（豪宅户型）

（主卧套衣帽间，储藏室，起步楼梯做成弧型旋转式。

在户

型安排上，可考虑六楼和顶楼做为跃层户型处置。

）

三、项目建设工程的建议：

1、卖屋子先卖环境

在成都地产市场，“卖屋子先卖绿化”已经经久不衰，故建议在本案的工程建设中，首建本案区域的绿化，并提早进入购房客户视野；未建设区域及时绿化，会为销售带来意想不到的成效。

故建议：

在坡地土方完成的情形下，商业街绿化、水景，广场街景，住宅区域景观应在主体施工前完成建设。

3稳优潜发，蓄势待动：

因周边市场（柠都广场，海慧“外滩“）价钱尚不明朗，假设本案前期定价的确信、宣布及进入市场，会提早将我项目商业价钱暴露在竞争对手眼前，故建议：

广场将稍延推延投入市场，在开盘时，如柠都、“外滩”价钱入市，我项目将依照上述项目价位确信本案商业价钱，以期在价钱中首赢竞争楼盘。

第六部份：

蓝灵·时期欣城价钱定位：

一、蓝灵·时期欣城商铺价钱定位：

为使蓝灵·时期欣城在打算时刻段内完成销售、并为公司制造最大化利润，策划部在深切调研项目本地市场后，结合本案实际情形，制定项目价位体系如下：

比较因素

本案

幸福花园

晶盛花园

东大街

综合市场

顺城街

综合市场

位置

建设路

普洲大道

东大街

顺城街

交易时间

用途

商住

交易情况

正常

区

域

因

素

商服繁华度

人流量

180人

120人

150人

商业气氛

好

较差

一般

较好

购物人次

专业程度

专业商场

临街商铺

综合市场

交通条件

道路通达度

100m

临主干道

80m

临主干道

距市中心距离

1km

0.8km

公交线路

无

1路

无

基础设施

机动车停车场

1个

无

内部配套

较好

一般

周围环境

高端住宅群

较差住宅群

住宅群

一般住宅群

个

别

因

素

面积

12×

13×

12×

14×

形状

规则

开发商知名度

高

一般

较高

一般

（一）、安岳本地商业地产调研：

可类比案例比较表（表一）

1、安岳地产价钱不同较大：

最为繁华的沱街商铺售价为10000元/㎡，而偏僻区域一楼售价仅为2800元/㎡。

3经营业态较多：

安岳商业地产经营无明确的功能计划，经营

业态涉及居民生活的方方面面。

（二）、定价方式的确信：

本案周边因有可类比项目，故蓝灵·时期欣城在定价上采纳市场比较法、租金倒推法进行价钱综合定位。

（三）、本案商铺一楼的均价计算

1、市场比较法

1）单位楼面比较因素条件指数表（表二）

比较因素

本案

幸福花园

晶盛花园

东大街

综合市场

顺城街

综合市场

位置

100

交易时间

100

用途

100

交易情况

100

区

域

因

素

商服繁华度

人流量

100

商业气氛

100

购物人次

100

专业程度

100

交通条件

道路通达度

100

距市中心距离

100

120

公交线路

100

基础设施

机动车停车场

105

100

内部配套

120

100

周围环境

100

个

别

因

素

面积

100

形状

100

开发商知名度

110

100

2）单位楼面比较因素修正系数表（表三）

比较因素

幸福花园

晶盛花园

东大街综合市场

顺城街综合市场

3000元/㎡

5000元/㎡

3500元/㎡

3700元/㎡

位置

100/98

100/99

交易时间

100/100

用途

100/100

交易情况

100/100

区

域

因

素

商服繁华度

人流量

100/90

100/45

100/100

商业气氛

100/87

100/90

100/95

购物人次

100/60

100/66

100/44

100/83

专业程度

100/95

100/98

交

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