商住一体楼盘项目可研报告实施方案Word文档下载推荐.docx
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5.1建设地址15
5.2建设条件15
6项目设计方案18
6.1项目设计理念及原则18
6.2设计思想18
6.3总体布局19
6.4建筑设计20
6.5结构设计24
7公用建设方案28
7.1给排水工程28
7.2电气工程30
7.3燃气设计34
7.4通风与空调设计35
7.5消防工程35
8绿化景观、环保及节能39
8.1绿化景观工程39
8.2环保工程40
8.3节能43
9项目管理组织机构45
9.1项目管理组织机构45
9.2人员配置45
10项目实施进度47
10.1建设工期47
10.2建设进度安排47
11招标方案48
11.1招标形式及资质要求48
11.2招标信息发布48
11.3招投标工作组织48
12投资估算和资金筹措49
12.1投资估算49
12.2资金筹措49
13财务效益分析51
13.1财务效益分析的依据、原则及方法51
13.2基础数据51
13.3各种税费和费率51
13.4收入和营业税金测算52
13.5利润测算52
13.6主要评价指标53
13.7不确定分析53
14社会评价56
14.1项目对社会的影响分析56
14.2风险分析及对策56
14.3社会评价结论57
15可行性研究结论与建议58
15.1可研结论58
15.2有关建议58
参考文献60
致谢61
附录A销售收入估算表62
附录B销售收入与经营税金估算表62
附录C项目投资估算表63
附录D土地增值税估算表64
附录E投资使用计划与资金筹措表65
附录F项目损益表66
附录G资金来源与运用表67
附录H现金流量表（全部投资）68
附录I现金流量表（资本金）69
附录J贷款还本付息估算表70
附录K主要经济技术指标表71
附录L计算书
xx市某商住一体楼盘可研报告实施方案编制
1总论
1.1项目概况
1．项目名称：
xx市某商住一体楼盘
2．项目业主：
xx市xx地产发展有限公司
3．项目地址：
xx市高新区
4．项目定位：
定位为“中高档品质生活小区”，物业形态主要为高层电梯房。
5．建设周期
项目建设周期为两年，即年10月—年9月。
1.2项目业主简介
xx地产发展有限公司2007年12月成立，注册资金5000万元，房地产开发资质二级，拥有土建、结构、暖通、电气、造价等方面一流的专业技术人才。
公司坚持集团公司宏观导向、子公司自主经营开发的原则，根据集团为地产公司提出的“旅游+旅游地产”的发展思路，积极开展土地储备、整治和二级开发等业务。
1.3可研报告实施方案编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对xx市某商住一体楼盘项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
1.4可研报告实施方案编制的依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》；
（6）《建设项目可研报告实施方案编制指南》；
（7）《项目市场调研报告》；
（8）项目的规划方案及设计任务书；
（9）业主给的其他有关资料。
1.5主要技术经济指标
表1-1
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
12129
2
规划总建筑面积
69524
2.1
其中：
住宅建筑面积
58077
2.2
商铺建筑面积
4060
2.3
地下停车场建筑面积
5562
2.4
公建配套
1825
3
建筑密度
%
25.7
4
容积率
5.21
5
绿地率
36
6
项目总投资
万元
26532.68
7
财务净现值
7297.94
8
财务内部收益率
%
71.37
9
静态投资回收期
年
1.83
10
动态投资回收期
1.92
11
可容纳住户
户
540
2项目投资环境与市场研究
2.1投资环境分析
回顾2012年楼市调控，可以看到是中央和地方的博弈、政策和市场的博弈，调控呈现出有保有压的局面。
2012年，央行存款准备金率和基准利率各自下调两次，多个省市提高普通住宅价格标准、松绑公积金、减免契税等8类微调政策。
另一方面，针对地方政府微调和火爆的市场态势，中央等多次强调坚持调控，并叫停部分城市的放松动作。
在这一年里，中央强调调控不动摇60次；
4次提及“决不让房价反弹”；
房价合理回归被提到156次；
2次提及问责。
但是纵观今年楼市的调控，始终是中央及相关部委口头强调坚持调控不动摇，却少见实际性的动作，可谓雷声大、雨点小，市场由此开始反弹之旅。
2010年至2011年年初，央行8次上调存款准备金，其中一次为6家银行存款准备率上调及2011年的首次存款准备金的上调，二次上调存贷款基准利率，其中2011年2月再次上调存贷款基准利率，预示央行将对物价上涨、通胀压力等方面做出应对，标准着央行对市场资金流动性的收紧，对房地产而言，一方面将增大开发商的融资难度和融资成本，另一方面增加消费者对购买住房的成本。
2012年房地产开发信贷将继续受限。
2012年1月7-8日，央行召开年度工作会议，表示继续实施稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，保持合理的社会融资规模，但是又要求着力优化信贷结构，预计今年房地产开发信贷仍将受限制。
2.2xx市房地产市场研究
2.2.12012年xx市房地产区域分布及主要特点
1、市中心板块：
寸土寸金的市中心板块，拥有xx最繁华的街面、最高的人口密度、最完善的生活配套设施。
xx城市发展迅速，最为直观的感受就是中心城区概念的扩大和交通等一批基础设施的建设，最受关注的地铁一号线在2012年进入实质性开工建设阶段，洛阳路隧道也在6月建成通车，还有其他多条道路的改扩建工程多数已经顺利完工。
随着更多的城市断头路被打通，城市干线街道“十横十纵”，外围干线公路“一环十三射”将市中心的城市中心地位再度巩固，“大xx”的城市规划也逐渐成型。
不过，市中心可供开发的住房用地所剩无几已是不争的事实，受到可发展空间制约的市中心板块在xx的房地产市场中的地位正在逐渐被京东板块、朝阳洲板块所取代。
从近几年市中心板块商品房开发情况来看，多层住宅基本已经消失不见，即使偶有出现也必然引起市场的疯抢，因而向高层商住综合楼转变的趋势已经无法改变。
但即使是这样，这些高层商住楼的规模依然普遍偏小，尤其是近两年开发的楼盘，如国金印象、蘭公馆、仕中心等均是零星的几栋楼，总建筑面积在1万－3万平方米之间，且房价始终处于xx各大板块中的最高。
从今年整体表现来看，市中心板块其象征意义大于实际意义。
2012年市中心板块住宅均价为12292元/平方米。
其中，有11个月均价在12000元/平方米之上，年度最低位10月份为11836元/平方米，与年度最高位11月相差809元/平方米。
从市中心板块的住宅价格走势图中可以看出，市中心板块成交价格整体运行平稳，房价坚挺。
但受到土地资源的制约，难以出现有影响力的项目，因而房价上涨的空间有限。
2、青山湖板块：
迷人的青山湖畔、美丽的赣江边加上便利的交通，青山湖区独特的区位优势和生态景观资源让其在xx楼市板块地位一直居高。
未来随着板块环境、配套的不断完善，“临江商务区”的成型、国奥城的规划和沃尔玛山姆店的进驻，青山湖板块的升值势在必行，而今年由政府开展全区范围内启动的经济发展“三百四大”竞赛活动——即引进百亿元资金、推进百个重大重点项目、新增百户纳税超百万元企业，从而实现大投入、大招商、大建设、大发展的目标，其投资潜力十分可观。
根据调查数据可以看出青山湖板块2012年均价为10701元/平方米，12月青山湖板块均价为10880元/平方米，相较于1月份9080元/平方米，上涨29.96%。
进入5月份后，该板块均价突破万元大关且稳步上升。
究其原因，5月满庭春依然保持推量，而新盘天御国际、青山湖天湾的推出，不仅拉升青山湖板块普通住宅权重，同时也拉升整个板块市场均价。
一个开盘近乎售罄，一个认筹几乎抢爆，也为青山湖板块楼市增添一道亮丽光彩。
青山湖板块商业规划也激活了青山湖商业市场，种种影响之下，青山湖板块价格不涨都难。
2012年1-12月，青山湖新增供应量仅28.40万㎡，相比去年的57.25万㎡，差距颇大。
其实青山板块楼市“气色”依然不佳的主要原因是“老盘消耗、新盘不足”，虽然有数盘的支撑但还是不能“力挽狂澜”，另外没有标杆性楼盘支撑，整个市场可谓“一片沉寂”，而近几年政府对于青山湖板块的土地出让似有保留，以至于目前新老项目青黄不接，今年整个青山湖板块一直处低迷状态。
虽然今年青山湖板块表现不佳，但相信随着新盘如城泰·
威尼斯江域和海亮尊园等新鲜血液的注入，这样的沉寂将得到改变；
另外保利地产旗下xx瑞达置业取得了青山湖板块一商住用地，这是保利地产首次进军青山湖板块，也会将是日后青山湖板块的主力项目之一，相信明年青山湖区能一改今年颓势，表现也将不俗。
3、红角洲板块：
红角洲片区，作为xx“一江两岸”城市规划中最为重要的一部分，它乘着xx生态发展的东风，快速发展、迅速崛起。
随着交通网络与市政生活配套的不断完善，红角洲未来中心价值愈加透彻。
绿地集团、市政公用集团和联泰集团在红角洲的高端产品的打造，文化聚集区、省府核心地、且山水资源丰富，xx高端生活样本已经形成。
在宜居xx的大背景下，随着人们生活水平的提高，对品质居住的更多需要，中央生活区以其显而易见的宜居优势独领风骚。
据调查数据统计显示，2012年红角洲板块均价9017元/平方米位居xx板块第四。
另外因为受中央香榭、联泰香域滨江等高价楼盘前期售罄影响，12月红角洲楼盘均价为8920元/平方米，环比11月缩减3.45%，但就整体而言，该板块的成交价格呈现的还是稳中趋升的态势。
2012年xx红角洲板块新增供应量43.99平方米，比去年新增供应楼盘总数较少，但是各个楼盘供应量还是比较乐观的，其中华南城今年6次预售推盘16.11万㎡。
另外洪客隆地中海阳光、绿湖豪城、联泰香域滨江等老盘和新盘绿地海域香廷、中央香榭也一起尽力支撑着红角洲板块的房地产交易市场。
而省政府迁入、市政配套的进驻、大学城概念的确定、朝阳大桥的建设与老城区的沟通的完善对于红角洲发展利好极大。
另外高标准、高品位规划建设九龙湖片区总建筑面积五十万平方米，总投资达30多亿元。
涵盖五星级酒店、甲A写字楼、高端商业、国际居住社区、特色餐饮休闲街等业态，是一个融商务、购物、文体活动、休闲、居住为一体的国际化高端城市综合体这不仅为红角洲发展带来
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