老年服务中心项目可行性研究报告书Word文档格式.docx
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达到环境园林化、服务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化的国际标准。
⏹通过精致典雅的建筑风格，人性化、功能完善的户型设计和花圃、园林、运动场、鱼池等怡人外部环境的塑造，为老人们提供了一个浪漫而温馨美丽家园。
⏹高品质的医疗保健和国际标准专业护理对接，倡导并实际践行“品质退休生活”的服务理念。
（3）建设内容
①土建工程
本项目建设1处院落式住宅楼、1处独院式民居、1栋酒店式公寓楼，1栋综合楼，1栋办公楼，其他公建配套及附属用房，各建筑面积如下图
表1－1建（构）筑物一览表
序号
名称
面积（m3）
层数
结构
1
院落式住宅楼
20000
三层
框架
2
酒店式公寓楼
25000
五层
3
独院式民居
22000
4
综合楼
四层
5
办公楼
3200
6
值班室
100
单层
砖混
7
锅炉房
80
8
配电房
9
污水处理站
60
合计
90520
综合楼内设：
医疗室、健康咨询室、心理咨询室、保健中心、咖啡馆、图书馆、剧场（兼数字电影放映功能）、健身房、书画室、音乐室等功能场所。
②设备工程
项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。
③辅助工程
项目配套建设给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。
6、投资估算与资金筹措
（1）投资估算
项目建设投资为8500万元，其中：
固定资产投资8000万元，流动资金投资为500万元。
（2）资金筹措
本项目总投资为8500万元，拟通过企业自筹解决6500万元，通过银行贷款2000万元。
7、建设年限
项目建设期为两年，建设时间为2010年10月至2013年9月
8、主要经济技术指标
指标名称
单位
数量
备注
项目占地面积
亩
181.2
合120806.04m2
用地性质
居住用地
建筑面积
m2
容积率
0.75
绿地率
56%
建筑层数
低层
建筑耐久年限
年
50
建筑结构耐火等级
级
二
屋面防水等级
三
10
建筑抗震设防类别
类
丙
11
抗震设防烈度
度
12
结构形式
框架结构
13
建设期
14
定员
人
300
15
项目总投资
万元
8500
16
年营业收入
11000
17
年总成本费用
7452.21
18
年利润总额
3327.79
19
净利润
2495.84
20
财务内部收益率
%
41.36%
税前
31.94%
税后
21
投资回收期
3.1
动态投资回收期（税前）
4.1
动态投资回收期（税后）
22
总投资利润率
39.2
1.2可行性研究编制原则、依据与范围
1、编制原则
（1）项目是在严格按照国家有关法律，行政法规和地方有关政策，在城市总体规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和和实际情况，并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合本地经济状况又符合居民生活水准而开发建设的。
（2）项目充分合理利用本地的经济，地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。
随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化，消费需结构合理化发展。
在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。
（3）该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。
总体布局充分考虑经济，人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅，功能实用，档次较高的老年公寓。
（4）项目设计方案的选择在确保功能，质量的前提下，本着实事求是的原则，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入，多产出，工期短，见效快”。
（5）项目总体布局本着合理分区，生活方便的原则进行设计。
项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及生理需要的原则，项目严格按照国家环境保护及劳工保护的有关法律规定，注重环境保护和劳动安全卫生。
（6）项目选址上，遵循“远离城市喧嚣，依山傍水，交通便捷”的区域。
2、研究编制依据
（1）《中华人民共和国建筑法》
（2）《民用建筑设计通则》（JG3738）
（3）《建筑物抗震设计规范》（GB50191）
（4）《建筑给排水设计规范》（JBJ1588）
（5）《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ96—86）
（6）《城市房地产管理法》
（7）《建筑设计防火规范》（GBl6—87）
（8）《建筑物电路设计规范》
（9）郑州市城市总体规划
（10）国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求
（11）《老年人社会福利机构基本规范》
（12）国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发〔2000〕19号）
（13）财政部、国家税务局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）
3、研究编制工作范围
根据所依据的国家有关法律、法规及有关政策，结合项目单位的具体意见，本可行性研究范围主要包括：
（1）项目提出的背景、必要性、社会需求前景、建设规模、建设条件与项目地址状况。
（2）项目的总体规划、平面布置、建设设计、公用设施等技术方案。
（3）项目所采取的消防、环境保护、节能措施。
（4）、项目实施原则及实施进度。
（5）项目投资费用估算及技术经济综合评价。
（6）社会效益分析
1.3目标客户定位
“鸿泽苑”生态老年公寓服务中心主要面向三类目标顾客群体：
其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。
这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。
同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。
其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。
这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。
这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。
其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。
这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，“鸿泽苑”生态老年服务中心开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。
1.4结论
整个中心可提供各类住房共3000户,可安置接纳4000余名离退休老人，解决他们吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻压力，同时解决社会300余人的就业问题。
本项目建成后，可带动和提升郑州市养老事业社会化、产业化的步伐；
树立政府关助、关爱、关心老年的示范工程，满足和适应城市老龄化人口对物质和精神生活提升的需求，发扬中华民族尊老爱幼传统美德，倡导“老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医”。
随着人们养老观念的转变，政府和社会的大力支持，制度政策的建立和完善，项目开发建设一定会得到快速健康的发展，成为功在当代，利在千秋的德政工程，民心工程。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
1、政策背景
党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障。
首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。
其次，党和政府十分重视老有所养问题。
从1984年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了《关于企业职工养老保险制度改革的决定》、《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》、《社会保险费征缴暂行条例》等文件。
2000年8月，中共中央、国务院发出《关于加强老龄工作的决定》，号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。
该决定还明确指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能，要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。
2005年党的十六届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中指出：
要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。
党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。
（1）、《中国老龄事业发展“十二五”规划纲要（2011-2015）》
加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，把老龄事业推向全面发展的新阶段；
初步建立适应社会主义市场经济要求、体现城乡不同特点的城市和农村养老保障体系；
建立老年人管理与服务体系，进一步丰富老年人的精神文化生活，加强思想政治工作，切实维护老年人的合法权益。
建立老龄事业的正常投入机制。
健全老龄工作体系。
《规划》明确提出要加快养老服务业的发展，努力构建以居家养老为基础、社区照顾为依托、机构养老为补充的养老服务体系，是落实科学发展观的具体举措，符合广大老年人的利益。
《规划》把发展老年文化教育事业摆在了重要位置，强调要加强老龄事业基础建设，提出要努力增加资金投入，加强老年文化场所和设施建设。
要在大中城市逐步建立设施完备、功能齐全的综合性老年活动中心，在县（市、区）建立老年文化活动中心，乡（镇）、街道设立老年活动站（点），基层村居开设老年活动室。
（2）、郑州市关于老年服务业的扶持政策
从2010年起，在郑州市六区内新建的社会办养老服务机构，床位在50张以上，经民政部门考核验收达标后，自建用房的每张床位补贴3000元，租用房且租用期5年以上的每张床位补贴2000元，市属县（市）新建社会办养老服务机构的补贴参照以上标准减半执行。
此外，市民政部门将对符合条件的社会办养老机构进行补贴，按照入住本市户籍老年人数量，市财政给予每张床位每月平均150元的床位运营补贴。
居家养老服务是这次支持的重点项目。
市财
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