中央政府和地方政府之间的房地产政策博弈Word下载.doc
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又要发展地方经济，使财政收入最大化。
在我国现行的土地和房地产制度安排下，毫无疑问，地方政府是房地产市场利益格局中的重要一员，它可以通过土地使用权的出让，促进房地产商品价值的形成和市场利益的优化分配。
由于中央政府和地方政府的职能定位不一样，追求的经济目标也不同。
中央政府追求的经济目标是经济增长、充分就业、物价稳定和国际收支平衡，而地方政府追求的经济目标是经济增长和充分就业。
由于经济目标的差异，中央政府在追求经济增长时必须兼顾物价问题和国际收支问题，控通胀，保增长，维持币值稳定。
而地方政府在推动经济增长时，是弱化或者不考虑物价和国际收支问题的。
这就诱发了中央政府和地方政府行为方式的差异，即中央政府要严控房市过热、稳定房价，而地方政府仍希望房市火爆。
两级政府博弈的结果就是房地产市场的继续上涨，中央政府的调控效力打折。
所以，要取得房市调控的预期效果，必须从中央政府职能、地方政府投入、政策激励等多方面作统筹性的制度设计和安排，改变地方政府对房地产的过度依赖。
中央政府根据制定宏观调控政策，地方政府具体执行实施，但是由于中央政府与地方政府之间的利益具有不完全一致性，中央政府要考虑社会的整体性，对于不同地方的不同的市场状况进行综合考虑，建立完善规范的市场体系，其对房地产行业的调控政策是符合整体利益的，而地方政府由于具有自利性，从地方自己的利益出发，追求地方经济的发展，而不需要考虑其他地方的情况，政策的实施是与本地的利益追求一致的，这便使得政策的颁布执行变成了二者之间的博弈过程。
建立中央政府和地方政府的博弈模型，假设中央政府和地方政府都是理性人，都是追求自己利益最大化，中央政府可以选择调控或者不调控房地产市场，而地方政府则可以选择对中央政府的政策执行或者不执行，执行即意味着中央政府的调控符合地方政府的利益追求，不执行意味着中央政府的调控与地方政府的利益不一致。
中央政府与地方政府在宏观调控领域的博弈形成机理可以通过博弈模型加以分析。
在博弈过程中,中央政府有“实施”和“不实施”两种策略可以选择，地方政府也可以有“违规”和“不违规”两种策略可以选择。
如果地方政府合理收益为R，而通过违规可以获得的额外收益为E，那么其总收益为R+E。
如果中央政府实施宏观调控，一旦发现地方政府违规便严厉处罚，地方政府将受到损失。
假设由此而产生的损失为-C。
如果中央政府不实施宏观调控，与此同时，地方政府也不违规，那么中央宏观调控部门则不必支付实施成本。
假设这种正效用为P。
相反，如果中央政府没有实施宏观调控而被地方政府钻了空子，那么中央政府宏观调控部门就会受到追究和行政问责，由此产生的负效应假设为-N。
基于以上假设，可以构造如图1博弈矩阵。
中央政府和地方政府之间的博弈可以用以下模型表示：
中央政府
地方政府
策略选择
不实施
实施
违规
R+E,-N
-C,0
不违规
0,P
0，0
图1
从图1可以看出,如果地方政府选择“违规”,那么中央政府最好的策略是“实施”（0>
-N）,这样在惩处违规地方政府的同时也完成了职责。
但是当中央政府选择“实施”时,地方政府的理想选择却是“不违规”（0>
-C）。
在地方政府不违反规定的情况下,中央政府部门的理想选择又是“不实施”（P>
0）。
然而,一旦中央政府“不实施”,地方政府一定会选择“违规”（R+E>
0）,如此循环往复,形成一个非对称的非零和博弈,无法达到纯策略纳什均衡。
上述博弈矩阵还不足以说明为什么地方政府大多要和中央政府在宏观调控领域博弈,下面进行深入分析。
地方政府违规是出于利益的驱动。
根据前面的假设,在中央政府不实施宏观调控情况下,地方政府总收益（合理的和违规收益之和）为R+E,但是实际上中央政府不可能完全不实施宏观调控,一旦实施,违规地方政府就有被查处的风险,假设某地方政府因为违规受罚造成的期望损失为-D,那么其期望收益为（R+E-D）。
需要强调的是并不是对违规地方政府的处罚量C,而是与中央政府宏观调控程度相关的一个变量。
宏观调控程度可以分解两个因素:
调控频度和调控力度。
调控频度表示中央调控部门的工作努力程度,包括对地方政府检查的次数、检查的深度等。
频度决定了地方政府被查出问题的概率,假设此概率为PC,PC影响到地方政府“违规”和“不违规”的心理状态,而这种心理的强弱又取决于调控频度。
调控力度基本上可以用处罚力度代表,它表明了违规地方政府受到查处后果的严重程度,前面已经说明对违规地方政府的处罚量为C。
再把它和PC相乘,则有PCC。
PCC=D。
因此,违规地方政府的实际预期收益R+E-D就变为R+E-PCC。
据此可以构造图2博弈矩阵：
地方政府B
地方政府A
S,S
S,R+E-PCC
R+E-PCC,S
R+E-PCC,R+E-PCC
图2
如图所示,A、B两个地方政府,其合理收益为S,违规期望收益为R+E-PCC。
当E-PCC>
0时,无论A选择何种策略,B的理性选择都是违规。
同理,无论B选择何种策略,A的理性选择都是违规。
当E-PCC<
0时,无论A选择何种策略,B的理性选择都是不违规。
同理,无论B选择何种策略,A的理性选择都是不违规。
从以上分析可知,PC和C是影响宏观调控效果的关键变量。
当前实际情况是PCC值小,而违规带来的收益E却相对很大,导致E-PCC>
0,结果是各个地方政府竞相违规,笔者将其称为宏观调控领域地方政府之间博弈的攀比效应。
也正是由于地方政府之间博弈的攀比效应,导致地方政府和中央政府博弈升级。
然而，中央政府和地方政府之间的博弈通常都不是静态的，二者并非同时做出决策的，而是根据对方的行为来决定自己下一步的做法，即此时双方的博弈属于动态博弈。
在该博弈中引入自然人N，假定自然选择的是地方政府执行或者不执行，可以构造如下的博弈模型：
1-c
不惩罚
c
惩罚
1-b
不合作
b
合作
（A，B）
N
（A’，B’）
（M，-M）
1-a
不执行政策的地方政府
a
执行政策的地方政府
该动态博弈分为三个阶段：
第一阶段：
在房地产市场中存在两种类型的地方政府，即执行贯彻中央宏观调控政策的的地方政府和不执行中央宏观调控政策的政府。
前者是对政策有长远的考虑，而后者则是存在自利性，更多的考虑地方自身的利益和追求短期利润。
假设前者的概率为a，则后者的概率为1-a。
中央政府只知道有这两种类型的地方政府，而不知道其具体属于哪个类型。
当地方政府是属于执行宏观调控政策的类型时，设地方政府的得益为A，中央政府的得益为B。
第二阶段：
在这个阶段中，不执行中央宏观调控政策的地方政府有两种选择，合作和不合作，其中合作的概率为b，不合作的概率为1-b。
当地方政府合作时，即地方政府会执行中央宏观调控，此时地方政府和中央政府的得益于第一阶段时候相同，分别为A和B。
第三阶段：
对不合作的地方政府，当其行为被发现时，中央政府可以选择惩罚或者不惩罚，概率分别为c和1-c。
假设中央政府惩罚时，地方政府和中央政府的得益分别为M和-M，当中央政府不惩罚时，地方政府和中央政府的得益分别为A’和B’。
假设，中央政府为了调控房地产市场所需要的成本为1，不执行宏观调控政策的地方政府因为使调控政策效果不明显，造成了各地方的房地产环境有所恶化导致的损失为W。
当地方政府不合作且中央政府不惩罚时，由于地方政府的行为使房地产市场受损，损失为V。
因此，根据以上假设，可以得出中央政府的期望效用函数为：
L=[a+（1-a）b]B+（1-a）（1-b）[c（M-W）+（1-c）（B’-v）]-1
通过逆向归纳法，可以得出地方政府和中央政府在不同的概率情况和收益成本分配情况下，他们之间的最优战略均衡也不同。
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