江苏省城市规划管理技术规定版征求意见稿0613文档格式.docx

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多层

小高层

高层

建筑基地面积（平方米）

500

1000

1500

2000

—

3000

2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实施的，城乡规划主管部门可以核准建设：

2.3.2.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。

2.3.2.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。

2.3.3城市各类建筑基地的建筑密度、容积率不应超过表2.3.3的规定。

编制特大城市中心区、历史文化街区等特殊地区详细规划时，可根据具体情况合理确定建筑密度、容积率指标，经规定程序批准后实施。

2.3.4建筑基地原有的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。

表2.3.3各类建筑基地建筑密度、容积率指标

建设类型

建筑密度（%）

容积率

新区

旧区

Ⅱ类气候区

Ⅲ类气候区

33

35

40

1.0

1.1

1.2

26

28

30

1.6

1.7

1.8

24

25

2.0

2.2

2.4

20

3.5

公共建筑

办公建筑类

45

50

2.5

3.0

5.0

6.0

商业建筑类

55

60

4.0

5.5

6.5

工业建筑类

0.5-1

0.7-1.2

1.0-2.0

1.2-2.5

注：

1、根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）附录A之A.0.1的规定，江苏省位于Ⅱ类气候区的地区包括连云港、徐州的全部辖区，宿迁（泗洪除外），涟水，滨海、阜宁、射阳；

其他地区都位于Ⅲ类气候区。

2、表中所列数值以单块建筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；

住宅建筑的建筑基地达到居住组团及以上规模时，采用居住用地控制上限指标的，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）3.0.2.2条居住区用地平衡控制指标折算。

3、幼托、中小学校等建设项目的容积率不得超过上表中相应住宅建筑的指标。

4、工业用地应当提倡建设多层厂房，并在规划条件中规定容积率下限；

工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑，其建筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公建筑执行；

有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况确定。

5、同一地块或同一建筑内包括不同建设类型的，其建筑密度和容积率按不同建设类型的建筑面积比例折算。

6、表中指标不包括地下层建筑面积。

7、表中指标为区间的，低值为下限，高值为上限；

其余指标为上限。

8、高度超过100米的超高层建筑，在满足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下，其建筑密度和容积率可以按照详细规划确定的指标执行。

2.3.5建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。

2.4容积率计算和管理

2.4.1住宅建筑的层高不宜超过3米，超过一定幅度的，超过部分应当折算容积率。

2.4.2公共建筑等其他建筑类型的层高，应当与其功能相适应。

各地应当制定公共建筑层高的管理规定，层高超过规定一定幅度的也应折算容积率。

2.4.3各地应在国家和省规范的基础上，综合考虑居室日照、容积率管理、公众利益保护等因素，制定具体规则，明确阳台、阁楼、地下室、半地下室、架空层、过街楼、复杂地形上建筑物等的建筑面积管理和容积率计算要求。

第三章建筑管理

3.1建筑布局

3.1.1建筑布局、朝向、形态等，应当充分考虑节能减排的要求，尽可能便于自然采光、通风，减少建筑能耗。

3.2建筑间距

3.2.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求。

3.2.2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距予以保证。

如需通过其他方向满足其日照标准的，相关控制指标应当与相邻地块的开发利用统筹考虑。

现状住宅建筑的日照时间低于国家现行标准的，周边用地的开发建设不应减少其现有日照时间。

3.2.3各市、县（市）正南北向住宅建筑日照间距系数低限值按表3.2.3执行。

3.2.3.1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：

L=L1±

L2

L=建筑间距

L1=日照间距

L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离

3.2.3.2住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：

L1=i·

H

i=日照间距系数

H=建筑的计算高度

3.2.3.3住宅建筑日照间距可按表3.2.3.3不同方位日照间距折减系数换算（图示见附录三）。

表3.2.3.3不同方位日照间距折减换算表

方位

>

0º

—≤15º

15º

—≤60º

60º

折减值

1.0L1

0.9L1

0.95L1

1、表中方位为正南向（0º

）偏东、偏西的方位角。

2、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。

3、方位角计算以被遮挡住宅建筑的方位为基准。

表3.2.3市、县（市）住宅建筑日照间距系数表

序号

大城市

名称

大寒日

中小城市

中小城市名称

2h

1h

3h

1

苏州市

1.30

1.27

吴江市

1.34

1.26

如东县

1.39

1.31

39

睢宁县

1.48

2

无锡市

1.28

高淳县

21

如皋市

1.40

1.32

宿迁市

3

常州市

1.29

宜兴市

1.35

22

江都市

41

滨海县

4

南通市

1.33

昆山市

23

姜堰市

42

灌南县

5

南京市

溧阳市

海安县

43

沭阳县

1.49

6

镇江市

太仓市

高邮市

1.42

44

响水县

1.41

灌云县

7

扬州市

常熟市

1.36

东台市

8

泰州市

溧水县

27

兴化市

1.43

46

邳州市

9

盐城市

金坛市

盱眙县

47

新沂市

1.50

10

淮安市

1.38

启东市

1.37

29

金湖县

48

东海县

1.51

11

徐州市

1.44

张家港市

大丰市

49

丰县

1.52

12

连云港市

1.46

海门市

31

宝应县

沛县

13

江阴市

32

洪泽县

51

赣榆县

1.53

14

句容市

泗洪县

1.45

15

丹阳市

34

建湖县

16

靖江市

泗阳县

17

泰兴市

36

涟水县

1.47

18

扬中市

37

射阳县

19

仪征市

38

阜宁县