论我国不动产物权登记公信力的范围与限度Word文档格式.docx

论我国不动产物权登记公信力的范围与限度Word文档格式.docx

《论我国不动产物权登记公信力的范围与限度Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《论我国不动产物权登记公信力的范围与限度Word文档格式.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

范围与限度 

善意第三人

因为物权具有绝对性、对世性、直接性等特性，具有排他效力、优先效力、追及效力、物上请求效力，其享有及变动均应以一定之方式公示出来,否则某人享有某物权，第三人可能并不知情。

而当物权人向该第三人主张物权之排斥效力、追及效力、优先效力以及物上请求效力时，第三人将防不胜防甚至会遭受不测之损害，从而危害交易安全，阻碍正常交易之进行。

从私法史来看，维护不动产动态交易之安全，是各国（地区）过去、现在和未来或多或少共同面临的问题。

而各国受其历史、文化、民族精神、宗教、法律传统等因素的影响，所采取的维护不动产交易安全的方法并不统一，在效率和效果上亦存在一定差异。

在一些国家（地区），因为没有不动产登记或者不动产登记不具有公信力，当事人在从事不动产交易时需要对不动产产权链条进行调查，如果这个链条里的记载有问题，那么你所购买的不动产就不安全，他人可能对你的不动产提出争议。

而另外的一些国家（地区）则借助不动产登记簿之设立，建立起不动产物权统一的公示公信制度，以此维护不动产物权静态的归属秩序及动态的交易安全。

土地之登记最早可以追溯到罗马帝国统治下的希腊城邦，但是罗马法时期并不存在统一的不动产登记制度与登记机构。

中世纪的欧洲大陆，不动产登记制度在一些国家开始萌芽，尤其以12世纪的德国为典型，当时德国北部的一些城市开始规定土地物权变动必须记载于城市公簿。

到了19世纪中晚期，德国、比利时、法国以及西班牙等国家开始建立现代的不动产登记制度。

在英美法系国家，英国早在1535年就制定实施了《登记注册法》，按照该法，所有的继承地产权以及自由保有的地产权之转让均须采取书面形式、蜡封并且登记，以便使转让有效。

英国还于1925年制定了专门的《土地登记法》，该法最近一次修订是在2002年。

北美大陆的不动产登记，其源头可以追溯到1664年，在当时荷兰殖民者控制下的纽约地区，荷兰统治者要求所有的不动产交易均须备案登记。

美国独立之后，一些州先后颁布了不动产登记规则，其中尤其以纽约州1896年制定之《不动产法》为典型，该法第8章第240~277条规定了不动产交易与登记办法。

目前，德国、瑞典、瑞士、英国、新西兰、我国台湾地区、澳大利亚昆士兰州、美国夏威夷州等国家和地区之不动产登记具有公信力，而法国、意大利、日本、韩国、我国香港和澳门特别行政区等国家和地区之不动产登记则不具有公信力。

“不动产物权变动既以登记为公示方法，则信赖此项表征者，纵令其表征与实质的权利不符，对于信赖之人，亦应予以保护。

”此即所谓不动产物权变动之公示公信制度，也称为不动产登记（簿）之公信力制度。

在不动产登记簿具有公信力之国家（地区），其不动产登记簿通常具有两个方面的推定效力，即积极推定效力和消极推定效力。

所谓积极推定效力，是指在不动产登记簿上登记为权利人者，推定其享有该项权利。

他人对此登记不服的，有权请求异议登记或者更正登记。

对于依照法定公示方法记载于不动产登记簿之物权，第三人善意信赖该公示结果，并且基于此信赖所从事之交易行为，即使公示之物权与真实之物权状态不符，法律仍保护善意第三人依法取得并保有公示之物权，不受真实物权人之追夺。

积极推定效力，不仅有利于登记人，有时亦有利于权利人，如建筑物之侵权责任以及公法上之税负等。

所谓消极推定效力，是指未在不动产登记簿上登记之权利负担以及被涂销登记之权利，推定该项权利（负担）不存在。

例如，不动产登记簿上所没有登记或者被（错误）涂销之抵押权、地上权、地役权等权利，推定其不存在，权利继受人可以不受此等权利之约束。

无论是积极推定还是消极推定，均只适用于权利，对于诸如面积、方位、用途等事实关系不适用。

积极推定效力和消极推定效力对于不动产物权登记公信力之范围及限度具有重要影响，此点将在下文详细阐述。

不动产物权登记公信制度之建立，能够有力地维护物权静态的归属秩序及动态的交易安全，节约交易成本，减少物权纠纷。

我国历史上具有现代意义的最早的不动产登记法律文件，为北洋政府于1922年施行的《不动产登记条例》，此乃我国正式土地登记之嚆矢。

该条例之登记制系采日本之契据登记制，依照该条例所完成之不动产登记并无公信力可言。

到了南京国民政府时期，按照当时施行的“民法典物权编”及“土地法”，不动产登记具有“绝对效力”。

学理解释以及司法实践上均认为，此所谓绝对效力主要是指公信力，这是我国不动产登记具有公信力之开端。

1949年中华人民共和国成立之后，南京国民政府时期的“六法全书”及不动产登记制度被废止。

此后，中华人民共和国的法制建设反反复复，不动产统一登记制度及公信力制度的建设一直停滞不前，直到2007年《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的颁布施行。

一、我国不动产登记公信力之确定

2007年10月1日起施行的《物权法》第10、16条规定：

“国家对不动产实行统一登记制度。

”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

”按照2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》之规定，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权以及法律规定需要登记的其他不动产权利依照该条例的规定办理登记。

不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。

对于《物权法》第16条之规范目的，众多民法学者均认为，该条系关于不动产登记簿公信力之规定。

“法律规定物权的归属和内容以不动产登记簿为根据，目的就是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护，从而建立一个能以客观标准衡量的公正的经济秩序，这也是物权公示原则的价值和要求。

”“不动产登记簿具有公信力。

所谓公信力，是指依据公示方法所表现的物权即使不存在或内容有异，但对于信赖这项公示方法所表现的物权而为物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实物权存在相同的法律效果，并加以保护。

登记之所以具有公信力是因为登记簿是对权利归属的真实记录，是国家公权干预私权的结果，是对财产拥有或交易的确认。

”笔者认为，尽管我国《物权法》第16条关于不动产登记簿之规定没有明确宣示登记簿之公信力问题，亦没有采用德国、瑞士及南京国民政府时期民法典等所采用的立法语言，如规定：

“以法律行为取得对于土地之权利或者取得该土地权利上设定的其他权利的人，为其利益，土地登记薄的内容视为正确（《德国民法典》第892条）。

”“善意信赖不动产登记簿之登记，因而取得所有权或其他权利的人，受法律保护（《瑞士民法典》第973条）。

”“依本法所为之登记，有绝对效力（南京国民政府时期“土地法”第43条）。

”但是，结合《物权法》第10、16、106条、《不动产登记暂行条例》第4、5、10条以及其他现实及历史因素，我国不动产物权登记之公信力业已确立，理由如下：

1.从我国物权变动的立法模式上看，大陆法系不动产物权登记具有公信力的国家（地区），其不动产物权变动立法模式一般具有4个显著特征：

其一，实行不动产统一登记制度，由不动产登记簿统一记载各类不动产物权；

其二，依法律行为所发生之不动产物权变动采登记生效主义，非经登记不生物权变动之效力；

其三，非依法律行为所发生之不动产物权变动，非经登记不得处分；

其四，不动产登记簿的各类记载事项应推定为正确、完整、清晰。

我国《物权法》第9、10、14、31条以及《不动产登记暂行条例》第4、5、10条等规定，其立法旨趣完全符合上述4个特征，在法理上与上述不动产物权登记具有公信力的国家（地区）之立法一脉相承，使得我国不动产物权登记客观上具备具有公信力之法理基础。

2.从法律规范的内在逻辑上看，既然《物权法》等法律规定了“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿”等内容，那么善意第三人便有理由相信不动产登记簿上所记载的各类登记事项准确、完整、清晰。

登记簿上没有登记的权利、没有登记的权利人以及已经注销的权利，则推定其不存在，这是法律规范内在逻辑的必然要求。

善意第三人有理由按照不动产登记簿之指引构筑其不动产物权关系，其据此所为之交易，理应受法律保护。

3.从实践基础及制度架构上来看，从中央人民政府内务部1950年颁布施行《关于填发土地房产所有证的指示》，到2007年《物权法》及2015年《不动产登记暂行条例》的施行，我国不动产登记最终实现了“五统一”：

统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序以及统一权属证书，这为我国不动产登记公信力之建立及统一奠定了坚实的法律基础，使不动产物权之享有及变动通常须登记过户之观念深入人心。

另外，《物权法》第18条规定：

“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

”不动产登记查询制度的建立，对于不动产登记公信力之建立能够起到强化和配合的作用。

公示公信作为一个整体，公示是前提，公信是结果，没有充分的公示，就不可能有令人信服的公信力。

允许权利人、利害关系人查询、复制登记资料，是公示原则的必然要求，体现了不动产登记簿之公示性。

建立在不动产登记资料可查询基础上的公信力，也更加具有说服力、更加牢靠。

4.从法律效果上看，不动产登记具有公信力最重要的表征，就是立法及判例上对于不动产善意取得之肯定。

尽管各国（地区）对于何为无权处分、其范围如何的理解不尽相同，在不动产善意取得要件问题上亦存在一定分歧，如对于善意取得之债权合同是否必须有效、取得不动产是否必须支付对价等问题意见不一，甚至对于何为善意之理解与解释也未尽一致，但是，上述分歧对于各国司法实践中基本的利益衡量和价值判断并未产生实质性影响，各国（地区）在不动产善意取得司法实践的基本面上大多保持了一致。

我国《物权法》第106条规定了不动产善意取得制度，这是从法律效果上对于不动产登记具有公信力之确认。

综上，我国《物权法》第16条之规定没有抄袭别国之成法，其含义和法律效果须结合我国不动产物权变动的立法模式、法律规范的内在逻辑、立法目的以及其他配套法律之适用等诸多因素予以综合判断和体系性解读。

综合考虑上述因素后有理由认为，依照《物权法》所设立的不动产登记簿的公信力制度，善意第三人因为信赖不动产登记所为之交易，通常受法律保护。

因登记名义人处分登记的不动产物权而遭受损失的其他未在不动产登记簿上登记的权利人，通常只能要求登记名义人以及登记机构等责任主体赔偿损失，无权要求解除买卖等合同、恢复原先的不动产登记或追回被处分之不动产。

之所以说“通常受法律保护……”“通常只可以要求登记名义人……”，是因为我国不动产登记簿之公信力并非绝对和无条件的，而是存在相对确定的范围及限度。

该问题涉及众多现行民商事法律制度，涉及一系列不动产登记的理论与实践难题，不仅事关我国不动产登记制度的理解与适用，事关我国不动产登记公信力之建立和完善，亦关系到不动产登记名义人、不动产真实权利人及交易第三人之切身利益，成为《物权法》施行后理论和实践上均亟待解决的热点和难点问题。

在此问题上，一些实践案例充满矛盾和争议，有必要加以体系化研究和思考。

二、我国不动产物权登记公信力之范围

所谓不动产物权登记公信力之范围，是指在何种情形下，不动产登记薄所记载之内容应该推定其具有正确性、完整性，第三人善意信赖不动产物权登记所为之交易结果，依法应该受保护。

基于上文之法理分析，除非有证据证明不动产登记簿确有错误，依照该法所完成之不动产登记，在下列情形下应该具有公信力：

1.借名登记。

所谓借名登记，是指不动产真实