房地产企业融资策略与纳税筹划实操下.ppt

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房地产企业融资策略与纳税筹划实操房地产企业融资策略与纳税筹划实操（下下）主讲:

教授2010年3月28日目录一、房地产开发企业涉税筹划方法及策略二、营业税筹划与避税技巧三、土地增值税筹划与避税技巧四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧五、企业所得税筹划与避税技巧六、个人所得税筹划与避税技巧七、房地产开发企业主要经营活动的筹划八、房地产企业如何应对税务稽查九、涉税法律风险一、房地产开发企业涉税筹划方法及策略1、税收筹划基本方法税收筹划:

指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。

o免税o减税o税率差异o分割o扣除o抵免o延期纳税o退税一、房地产开发企业涉税筹划方法及策略2、房地产开发企业涉税筹划策略o投资、融资的税收筹划策略土地增值税、房产税、土地使用税、耕地占用税o企业理财活动的税收筹划策略营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税o其它税收筹划策略印花税、契税、个人所得税、车船税整体税费占收入15%左右（不包括个人所得税）广兴房地产开发公司要缴些什么税？

o广兴房地产开发公司以3000万元取得一块土地的开发使用权，开发建成商品住宅房，以30000万元的价格整体出让给A集团，并书立7000万元的土地使用权转让合同和23000万元的房屋买卖合同，办理了土地使用权、房屋产权变更手续。

公司有10000万元进账。

要缴些什么税？

o该公司销售房地产第一要缴纳营业税。

转让的土地使用权要缴纳营业税。

自建行为要缴纳营业税。

o第二要缴纳城市建设维护税和教育费附加。

o第三要缴纳土地增值税。

o第四要缴纳土地使用税。

o第五要缴纳印花税。

o第六要缴纳企业所得税。

一、房地产开发企业涉税筹划方法及策略3、涉税组织形式选择的筹划纳税人自行筹划：

由财务会计人员进行筹划。

纳税人委托中介机构进行筹划委托中介机构进行税收筹划是多数纳税人进行税收筹划的主要形式。

目前我国从事税收筹划业务的中介机构主要是税务师事务所和会计师事务所纳税人聘请税收顾问筹划一般大企业、尤其是跨国公司，都聘请中介组织的税务专家、税务行政部门人员、高校和税务研究机构的专家等进行税收筹划二、营业税筹划与避税技巧1、营业税政策与基本法规解读o转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。

o计算公式=营业额5%o自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、营业税筹划与避税技巧2、预收帐款的营业税法规解读及实务操作（案例）（案例）预收收帐款100万,应交5.5的营业税及附加,而结转收入时只结转了10万,主营税及附加计税是按100万还是10万？

营业税实施细则，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

如果是属于以上的情况，尽管结转收入时只结转了10万,营业税应按100万来计算。

二、营业税筹划与避税技巧3、代建房营业税等相关营业税法规解读及实务操作（案例）（案例）o房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。

房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于营业税转让土地使用权/销售不动产的征税范围。

o建筑行业3的营业税，其税负较营业税低。

如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发。

可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。

二、营业税筹划与避税技巧4、税收优惠与销售不动产税目的几个特殊问题营业税优惠政策包括：

o对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税o将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税o房地产企业自建自用建筑物免征营业税销售不动产特殊问题主要有:

o以不动产作抵押向金融机构贷款的征税问题o以不动产投资入股的界定问题o伴随企业兼并、合并发生的不动产所有权转移行为的征税问题o销售不动产的纳税义务发生时间二、营业税筹划与避税技巧5、营业税纳税筹划技巧和操作案例（案例）以不动产作抵押向金融机构贷款一种是抵押期间，不动产仍归借款人使用，如果借款人到期无力归还贷款，则不动产归银行所有。

这种抵押贷款行为，在不动产未收归银行所有以前，不动产的所有权并未发生转移，因而也就未产生销售不动产这一应税行为。

贷款期满后，因借款人无力偿还欠款，不动产收归银行所有，此时不动产所有权发生了转移，应对借款人按“销售不动产”税目征收营业税。

另一种是借款人取得贷款后就将不动产交与银行使用，以不动产租金抵充贷款利息，那么对借款人来说，此阶段发生了不动产租赁行为，对借款人按“服务业”税目征收营业税。

如果借款人到期无力归还贷款，以不动产抵充欠款，则借款人还应按销售不动产征税。

二、营业税筹划与避税技巧5、营业税纳税筹划技巧和操作案例（案例）以不动产投资入股所谓投资入股，必须是共负盈负、共担风险。

如果名为以不动产投资入股，实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就不属于不征营业税的投资入股行为，而属于普通的销售或出租不动产的行为，只是其取得销售收入或租金收入的方式有些特殊罢了。

二、营业税筹划与避税技巧5、营业税纳税筹划技巧和操作案例（案例）企业兼并、合并不动产所有权转移企业兼并、合并的结果，是企业产权发生了转移，并非仅仅是不动产所有权、土地使用权和原材料等物资所有权发生转移。

企业产权发生转移不属于现行营业税的课税对象。

另一方面，从企业的合并来看，其执行结果是几个企业合并在一起组成一个新的企业，既无买方，也无卖方。

从企业兼并来看，如果把被兼并者作为“卖方”，兼并者作为“买方”，兼并结果是“买方”吃掉“卖方”，但卖方并不因被兼并而取得收入。

因此，对于企业合并、兼并，即使规定征营业税，也没有计税营业额。

二、营业税筹划与避税技巧5、营业税纳税筹划技巧和操作案例（案例）销售不动产的纳税义务发生时间营业税的纳税义务发生时间，基本规定为纳税人收讫营业收入款项或者索取营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，这一基本规定与财务制度是吻合的。

但在销售不动产（以及转让土地使用权）方面，纳税义务发生时间与财务制度并不完全一致，房地产方面的财务制度规定，转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买方时，作为销售实现。

而对销售不动产（以及转让土地使用权）的应税行为，营业税暂行条例实施细则作了特殊规定。

即凡销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

三、土地增值税筹划与避税技巧1、土地增值税基本法规解读o税种：

土地增值税o征收对象：

国有土地增值额o纳税人：

单位/个人o税率：

税率30、税率40、税率50、税率为60o征税范围：

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物o免征范围：

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

o土地增值税缴纳方式：

合同签订七日内纳税申报，在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

三、土地增值税筹划与避税技巧2、土地增值税清算法规解读及实务操作土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位o以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件o应该进行土地增值税清算的情形：

房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的o可以进行土地增值税清算的情形：

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省级税务机关规定的其他情况三、土地增值税筹划与避税技巧3、土地增值税的减免税优惠政策解读o纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，预以免征土地增值税。

增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。

o因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

o因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

o个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

三、土地增值税筹划与避税技巧3、土地增值税的减免税优惠政策解读o对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

o对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

o对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

o在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

o对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20%加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。

三、土地增值税筹划与避税技巧4、企业缴纳土地增值税会计处理规定及核算案例当在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。

o具体可以分为如下三种情况：

（一）对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“经营税金及附加”科目，对外经济合作企业应当计入“营业税金”科目，股份制企业应当计入“营业税金及附加”科目。

（二）对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目，如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“营业税金及附加”（如旅游饮食服务企业）。

（三）对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。

三、土地增值税筹划与避税技巧5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例（案例）调整公司业务，打造上下游企业o例如装修公司、设计公司、园林绿化公司、建筑公司、工程管理咨询公司等，将价值链向上下游延伸，然后将利润转移到上下游公司去。

仅考虑在开发企业内部进行筹划与安排，空间会非常有限。

o这一思路基于以下两点：

第一、因为按现在税法规定，只有开发商需要交纳土地增值税；第二，开发商一般都是查帐征收，而上下游公司通常规模不大，一般都可以申请到所得税核定征收。

o假设成立一间装修公司为自己的开发企业提供装修服务，每开具100元的发票，装修公司仅需交纳3.3%的营业税及附加，而开发企业增加100元的成本后，最少可抵扣100X（1+20%+10%）X30%=39元的土地增值税，两者合并后最少可节税35.7元，节税率高达35.7%。

如再假定装修公司所得税实行核定征收，核定利润率为10%，则每开具100元发票，装修公司需再交纳约2.5元的企业所得税，而