2007年洛阳房地产市场状况综合调查报告Word文档格式.doc

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第一部分

宏观经济研究

一.城市背景

1．地理位置

洛阳雄踞黄河中游，横跨南北两岸，西依秦岭，东临嵩岳，南望伏牛，北靠太行，是我国南北方交替的过渡地带，位于东经１１１°

１５′至１１３°

００′，北纬３３°

３５′到３５°

０５′之间。

东距郑州148公里，西距西安324公里，北隔黄河与济源市相邻，南连平顶山与于南阳。

2．人口结构

洛阳辖1市8县6区，即：

偃师市、孟津县、新安县、宜阳县、伊川县、嵩县、栾川县、汝阳县、洛宁县以及吉利区、郊区和市区内的涧西、西工、老城、瀍河四区，全市总面积15208平方公里，占全省总面积的9%。

其中市区面积544平方公里。

洛阳市人口中有汉、回、满、蒙古等32个民族，其中汉族人口约占全市总人口的98.8%；

少数民族中，回族人口最多，2005年末，洛阳市总人口达到648.7万人，其中市区人口达到153万人。

3．自然气候

洛阳市属暖温带大陆性季风气候，四季分明，季节转换明显。

年平均气温14.7°

C，年平均降水量607毫米，年相对湿度68%，年平均无箱期220天，年平均日照时数2204．9小时，年平均风速1．７米／秒。

洛阳市地处豫西黄土丘陵区，为新生代形成的凹陷盆地。

主要河流除黄河干流外，还有洛河、伊和、涧河、瀍河、北汝河、老灌河和白河等，分属于黄河、淮河、长江三大水系。

4．自然资源

洛阳市矿产资源十分丰富，其中钼矿储量居国内首位，铝土矿、白钨、黄铁矿、水泥灰岩、硅石、水晶、耐火粘土、白云炎等储量居全省前列，另外还拥有3个省级煤田。

除自然资源外，洛阳市还有丰富的人文景观，据不完全统计，洛阳发现的古文化遗址有327处，现有古墓群500余座（群），大中小型石窟造像8处，碑刻、墓志2300余方、馆藏文物40多万件。

洛阳出土文物数量占全省的三分之一，约占全国的十分之一。

此外，以龙门石窟人文景观为主，与伊阙自然景观相结合的国家级风景名胜区龙门几乎与洛阳齐名，每年都吸引着大批中外游客，而“甲天下”的洛阳牡丹及每年一度的洛阳牡丹花会更是名扬天下。

5．历史与人文景观

洛阳是中国建都最早、朝代最多、历史最长的古都。

先后有夏、商、东周、东汉、曹魏、西晋、隋、唐、后梁、后唐、后晋等十几个王朝在此建都，历时1300多年。

洛阳是中国首批公布的历史文化名城，文物古迹众多，自然风光秀丽。

现有国家级文物保护单位６处，省级４４处，市县级１０００余处，出土文物近４０万件。

国家级重点风景名胜区共１处，自然保护区共４处。

6.城市交通

铁路：

两大铁路干线陇海、焦枝线在此交汇，同时又是第二条欧亚大陆桥（连云港—鹿特丹）的重要一站，可直接发货运往中亚、东欧、西欧等国家及世界其他地区。

洛阳铁路口岸已建成投入使用。

公路：

横贯东西的310国道和纵贯南北的207国道纵横交错，郑汴洛高速公路、洛三高速公路、洛届高速公路在此汇合。

公路运输快捷畅通。

航空：

洛阳机场是国内净空条件最好的二级机场，已开通洛阳至北京、上海、广州、深圳、大连、西安、重庆等城市的航线以及通往香港和日本冈山的包机。

距郑州国际机场170公里，有高速公路连接。

7.产业结构

洛阳是新中国首批重点建设的工业城市之一。

经过五十多年的发展，现已成为拥有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、食品等六大支柱产业、40多个工业门类、6000多家工业企业的新兴城市。

8.工业基础

洛阳工业基础雄厚，是新中国重点建设的老工业基地之一，是河南省重点建设的新型工业城市和先进制造业基地。

洛阳经济资源富集，工业、科技实力雄厚，是中西部重要的工业城市。

“一五”时期，全国156项重点工程有7项安排在这里，现已成为以先进制造业基地为依托，机械制造、冶金建材、石油化工、煤电铝、钨钼钛、硅材料等六大优势产业产业为支撑的重要工业基地。

9.“十一五”规划发展

洛阳“十一五”计划发展目标：

工业强市、旅游强市，GDP、财政收入均翻一倍，城市人口达到260万。

在2010年GDP突破2000亿大关，城市人口几乎在现有的基础上实现翻一倍，城市经济、人口、规模与2006年的郑州基本相当，经济持续快速增长，城市规模迅速扩张，新增人口带来的商业消费需求，蕴藏商业发展很大的机会。

洛阳的目标是将洛阳打造成为中西部最具商业潜力的城市，成为中西部的中心商业城市，在政策扶持下，洛阳城市辐射力、影响力将得到更大提升，商业发展将大有可为。

二.洛阳经济发展概况

2006年全市生产总值达1331.7亿元，增长15.6%，位居全国第45位，中部地区第4位，全口径财政收入达到154.5亿元，增长27.8%，并入选《福布斯》“中国大陆最佳商业城市榜”。

2007年上半年洛阳GDP达717.2亿元，同比增长15.7%,在岗职工平均工资8936元，增长23%，城市居民可支配收入口6910元，增长15%，显现出整体良好的运行态势。

2007年前三季度洛阳市生产总值1146亿元，按可比价格计算比上年同期增长15.5%，高于全国和全省平均增速，已连续19个季度保持在15%以上高位运行。

其中，第一产业增加值126.9亿元，增长5.1%；

第二产业增加值690.8亿元，增长18.8%；

第三产业增加值328.3亿元，增长12.5%。

2007年年以来，洛阳市工业生产继续呈现出较高的增长态势。

前三季度，洛阳市规模以上工业完成增加值436.2亿元，增长25.5%，高于全省平均增速1.6个百分点。

分析：

2007年以来，洛阳市工业经济保持了快速增长的良好态势，工业经济规模总量和效益水平实现大幅跃升，大中型工业企业全面发力，成为拉动洛阳市工业增长的重要力量。

根据《洛阳市“十一五”规划纲要》：

到“十一五”末的2010年，洛阳国民生产总值突2200亿元，人均GDP达到3.3万元（约4342美元），房地产发展势头强劲。

三.消费市场运行情况

2006年全年洛阳社会消费品零售总额达到394.8亿元，创历史新高，比上年增长15.9%，增幅同比增长1.5个百分点，高于全省、全国的平均增速。

其中，2006年洛阳城市社会消费品零售总额214.4亿元，比上年同期增长17.0%，占全市社会消费品零售总额的54.3%，比上年提高了0.5个百分点。

2006年洛阳市社会消费品零售总额累计增长速度分别为15.3%、15.9%、15.8%、15.9%，增长速度稳定保持在15%以上，全年增长速度比上年高出1.5个百分点；

与2001年至2005年12.5%的平均发展速度相比，高出3.4个百分点，增长速度比前几年进一步加快。

从行业分布看，

2006全年洛阳市批发零售贸易业实现零售额337.3亿元，增长15.3%，比上年增速提高了1.1个百分点；

住宿餐饮业实现零售额54.5亿元，同比增长26.2%。

批发零售贸易业和住宿餐饮业在全市零售总额中所占比重分别为85.4%和13.8%，其中批发零售贸易业比重较上年下降了0.5个百分点，住宿餐饮业则较上年上升了1.1个百分点。

2007年前三季度，洛阳市社会消费品零售总额334.1亿元，增长17.5%，同比加快1.6个百分点，增幅居全省第3，高于全省平均水平，增幅创2000年以来新高。

与此同时，洛阳市社会消费品零售总额当月增幅均保持在16%以上，呈现高位平稳运行态势。

且居民消费价格总指数逐月攀升，对消费品市场增长也起到一定拉动作用。

2007年1～9月洛阳市消费品市场实现零售额185.5亿元，增长18.8%；

县及县以下农村市场实现零售额128.1亿元，增长16%，增速同比分别提高1.9个和1.5个百分点。

2007年1～9月洛阳市家用电器、汽车、家具类及服装鞋帽针纺织类零售额分别增长40.9%、53.8%、1.9倍和30.8%。

2007年1～9月，洛阳市批发零售贸易业零售额实现282.5亿元，同比增长16.1%，较上半年增速加快了0.6个百分点；

2007年1～9月份洛阳市住宿和餐饮业零售额实现49.1亿元，比上年同期增长25.1%。

2007年1～9月份洛阳市限额以上批发贸易企业消费品零售额累计完成69.2亿元，同比增长33.8%，比限上、限下批零贸易企业总体增速快了11.1个百分点，比个体贸易业增速快了20.9个百分点。

2007年1～9月份洛阳市限额以上贸易企业15大类居民生活类商品零售额较上年同期均为增长，其中有12类增幅超过30%，电子出版物及音像制品类增长2.3倍，家具类增长1.8倍，文化办公用品类增长78.5%，位居前三；

中西药品类、五金电料类、汽车类、家用电器及音像器材类等4类商品增幅超过40%，同比分别增长了53.8%、53.4%、50.7%和41.8%。

洛阳市经济增长带动了企业效益的提高和城镇居民收入的增加，给洛阳市消费品市场平稳快速发展提供了有力保障。

四.城乡居民收入分析

2007年1～9月份洛阳市城市居民人均可支配收入突破万元，达10042元，增长15.8%，扣除物价因素实际增长10.3%；

城镇在岗职工平均工资12874元，增长18.9%，扣除物价因素实际增长13.2%；

2007年1～9月份洛阳市农民人均现金收入3336元，增长23.8%，扣除物价因素实际增长18.1%。

9月末，城乡居民储蓄存款余额691.5亿元，比年初增加26.5亿元。

以上数据显示：

◆洛阳GDP总量升幅稳定全社会经济总体运行良好；

◆洛阳人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增长水平，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也在增强；

◆持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平，提高洛阳城市地位，增强居民对未来的合理预期，是逐步引导居民消费观念，提升生活方式的基础，也是为商业提供健康发展的基础。

第二部分

商业发展概况

一．洛阳商业整体格局

洛阳