424嘉宝田花园商业物业营销策划案-OK1Word文档下载推荐.doc

424嘉宝田花园商业物业营销策划案-OK1Word文档下载推荐.doc

《424嘉宝田花园商业物业营销策划案-OK1Word文档下载推荐.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《424嘉宝田花园商业物业营销策划案-OK1Word文档下载推荐.doc（32页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

2001年GDP增长7.4%；

2002年GDP预计增长7.5%。

中国经济景气循环走势

更为重要的是，98年以来，中国经济政策“政府投资、收入增加、带动内需”的“乘数效应”已经初见成效，未来七、八年将达到顶峰。

（信息来源：

中央电视二台《经济半小时》）

深圳经济独步潮头

据深圳市统计信息局公布的《2000年深圳市国民经济和社会发展统计公报》初步统计，2000年，深圳全市实现国内生产总值1665．24亿元，按可比价格计算，比上年增长14.2%，预计未来几年仍将保持有13—14%的增长速度，在全国处于遥遥领先的地步。

职工工资水平稳步提高。

全年全市在岗职工工资总额211．34亿元，比上年增长11．8％。

在岗职工年平均工资23039元，比上年增长11．2％，扣除物价上涨因素，实际增长8．2％。

城镇居民收入有所增长，居民消费呈回升态势。

全年城镇居民人均可支配收入21626元，比上年增长6．8％，扣除物价因素，实际增长3．9％。

城镇居民人均消费性支出17027元，比上年增长15．4％，实际增长12．3％。

恩格尔系数从上年的32．1％下降到28．2％，下降3．9个百分点，预计到2010年恩格尔系数将下降到20.0％以下。

笋岗商圈“商业霸主”将在未来几年逐步形成

1．商业街改造先锋，数20世纪的华强北

80年代，深圳先后在今天的华强北、红岭北两侧规划建设了设施较为完善的上步工业区、八卦岭工业区和笋岗仓库区。

随着城市的发展，进入90年代，当年冷冷清清的这几处“郊区”，很快变成了市中心。

在市中心开工厂、设仓库，显然有悖常理，于是，一些精明的商家首先盯住了这些厂房和仓库。

　　最早出现转型的上步工业区是在万佳、顺电等大型商场的进驻带动下演变成商业区的。

从1994年开始，上步工业区仅用了三四年时间就基本上完成了从工业区到商业区的转变，这一进程没有政府规划指导，完全是市场自发行为。

到1997年，上步工业区的名字已被人遗忘，取而代之的是华强北商业街。

自发转型带来市政设施不配套、环境恶化等问题，1998年至1999年，市政府又对华强北商业街进行了综合改造，在福田塑造了一处能与东门老街相媲美的商业街。

　　稍慢一步的笋岗仓库区则因为交通便利、场地大等优势而受到专业市场的大举“入侵”，幸运的是，在仓库区自发转型完成了一半的时候，政府的规划（法定图则）出台，仓库区的改造将在规划指导下，由政府组织进行。

2．21世纪朝阳产业，还看笋岗物流

始建于80年代的笋岗仓库占地2．37平方公里，相当于13个东门老街。

进入90年代，笋岗仓库区位于市中心的地理位置与其仓储功能越来越不相称，为了赢利，一些企业和商家开始自发地将仓库改造成市场、汽车配件市场和人才市场，转型面积已达40多万平方米，占仓库总面积的一半。

l1998年，市委、市政府提出建设区域物流中心的发展战略后，规划部门开始组织编制笋岗片区的法定图则，明确转型后的功能定位。

为配合改造工程，规划部门还同时编制了《笋岗物流园区环境改造方案》及《笋岗片区市政改造规划》。

l2001年中，目前深圳市已成立了笋岗物流园区建设工作领导小组，成员单位包括罗湖区政府及规划国土、贸发、经发、建设、计划、运输、城管等10个职能部门。

预计由政府出资、主持的市政、环境工程改造将历时3年，而由企业参与完善的商业规划，实现物流园区的繁荣则需更长一段时间。

l2001年底，深圳8大物流园区之一的笋岗－清水河物流园区正式开工建设。

笋岗－清水河物流园区是在笋岗仓库区基础上转型而成，笋岗仓库区的转型工作已酝酿达两年之久。

根据已经出台的笋岗片区法定图则，传统的仓库区将改造成为集商品配送、批发、储存、运输、展示、信息发布等的综合性、消费性物流园区，它的服务地域不仅是深港两地，而且要面向华南以至全国。

依照上述规划，笋岗仓库区转型的改造范围为泥岗路以南、笋岗路以北、红岭路以东、铁路北站以西的1．82平方公里，笋岗仓库区的现有仓储用地将大量置换到清水河仓库区及其它地区，原用地将建设成为服务城市的专业配送中心和专业市场；

充分利用尚未开发建设的26公顷用地绿地，停车场，拓宽市政道路，改善区内环境。

根据规划，有关部门初步考虑在笋岗物流园区设立家居装饰及用品市场、汽车及零配件市场、医药及医疗器械市场等几个大型专业市场。

届时笋岗作为一个现代物流中心的发展目标：

依托综合运输基础设施及物流信息两大平台，面向国际，衔接香港，联系内地，以国际物流为重点，以区域物流为基础，以配送物流为支撑的区域性物流中心。

预计在未来几年里，使深圳现代物流产业达到中等发达国家水平，成为深圳三大支柱产业之一，实现深圳成为华南经济中心城市的战略目标。

从此，笋岗商圈将逐步形成，深圳物流商业航母，也正向您走来。

32

第二章汽车用品市场揭底分析

专业市场是物流中心建设的重要支撑点。

经过“九五”的发展，深圳专业市场不论是数量还是交易量都明显增长。

我市专业市场数量从1995年底的16家发展到2000年的114家，年均增长高达48．1％。

其中汽车及零配件交易市场从6家发展到23家，去年我市专业市场成交额达90．5亿元。

其中，汽车用品市场的含金量将不可估量。

消费观向“住行”转型

深圳市近年来以高出全国一倍的经济增长率发展，并且在2001年全国大中城市的经济指标排位中名列前茅，如：

人均产值第一，人均可支配消费收入第一。

因此，深圳居民的强大购买力是勿容置疑的。

从政策因素上看，2000年至2002年初，汽车消费政策可谓利好不断，包括取消汽车市场的各种乱收费问题；

对生产销售达到低污染排放限值的小轿车、越野车和小客车减征30%的消费税；

将“鼓励汽车进入家庭”写进中共中央关于制定“十五计划”的建议等，这一系列汽车消费利好消息，给汽车供销注入了一针强心剂。

从经济因素上看，深圳市民生活水平明显提高，市民的消费观从吃穿型转为住行型，深圳汽车消费正逐步跨出超前消费奢侈品的行列，消费主体正朝着私人转变。

车市火爆，与之紧密相关的车辆购置税的征收也是形势喜人，据深圳市国税局统计：

2001全市车辆购置税收入达10亿元之多。

深圳销售商业物业的特征

从销售商场的特征来看，近几年深圳商场市场的发展大致经历了三大阶段：

1、1999年前，强调整体商场经营优势的做法不多，多数商场的销售主要针对的是单个"

商铺"

，主要针对的客户为有商业经营经验的买家。

（少数商场不在此列，如98年推出的福田世贸商城等）

2、1999年至2000年间。

此阶段商场的主要特征转为强调商场的整体经营优势和主题经营特色，较著名的例子有东门名仕商城、新2000广场、潮流新地带（前身为南塘商业广场），南山的东方巴黎时装交易广场、西部电子市场、南山女人世界等。

销售上采用小面积分割铺位出售，以相对较吸引的单个商铺总价吸纳投资客。

3、2000年至2001年。

期间商场销售的主要特征为引入知名的大型商家进行统一经营，最大程度上发挥整体经营的优势，提升商场的整体商业价值，在销售上提供一定数额的租金回报，通常租金的数额与售价成一定的比率关系，使回报更为直观。

以物业投资的稳健性和长期获利性吸引投资客。

较为典型的代表为东门金世界商业中心（友谊城东门店）、福田彩福世纪商城、华侨城金三角商场、南山集美堂以及现正销售的新玩家—百变电子城、铜锣湾·

八达商城等。

由以上三个阶段来看，我们可以看出：

商场就是商家集合经营的场所，商家间优势互惠互补，形成良好的商业气氛和商业竞争力，以吸引消费者，如果整体经营的优势得不到发挥，所有铺位的吸引力将无法体现。

深圳市商业物业市场预测

1、商业物业的供给将减少

由于前几年商业物业的存量供应仍较大，2002年政府批准预售的商业物业和已竣工的商业物业都比2000、2001年有较大减少，这说明深圳市的商业物业仍处于调整期内，近期新增的供应量还会维持在较低的水平。

2、商业物业存量消化压力大

罗湖东门一带的商业物业在东门改造完毕后，因为供应大增，已出现严重的滞销和空置，许多商场的二楼、三楼人流稀少，大量空置，平均空置率超过30％。

目前深圳各在推商业物业仍以分割出售形式为主，对商场日后营运管理造成不利影响，尽管部分项目整体出租中低楼层而吸引投资者投资，但中高楼层物业始终难以处理，地产发展商必须加强商业物业开发之经验积累，以专业的态度及长远的眼光对其进行规划设计及策划推广，避免盲目跟风而造成资源浪费。

3、从商业开发区域看，大规模社区商业将受重视

大规模社区人流集中，人口数量大，商业需求旺盛。

深圳部分发展商将不仅仅局限于传统商业区内开发商业物业项目，其眼光已投向大型住宅社区，集合各行业各商家的大型社区购物中心将在一定程度上改变居民的购物习惯。

4、经营形式主题化，销售单元小型化，投资者比例增加

从经营形式看，主题式商业扩张迅速，综合性百货向大型化发展，国外品牌来势凶猛。

商业物业集团购买锐减，销售单元趋小型化发展。

个人购买作为投资目的的因素会增加。

笋岗片区及笋岗仓储区商业物业细分市场研究

1、片区概况

（1）地理位置

洪湖西路以西，笋岗东路以北，红岭北路以东，泥岗东路以南地区。

总规划用地面积约为2.37平方公里。

（2）功能定位

现代化仓储业、商业和交通运输业协调发展，集专业化商品配送、储存、运输、展示与交易于一体，辅以相关配套设施的服务于罗湖、福田的配送中心型消费物流园区。

（3）道路现状

笋岗片区外围主要道路有泥岗东路、红岭北路、笋岗东路和洪湖西路四条；

笋岗仓储区内部主要道路包括梅园路、梨园路、桃园路、宝岗路四条,其它道路为小区内部道路或货车通道。

路名

道路等级

路段长度

（m）

机动车道宽度

说明

泥岗东路

快速路

1755

2*10.5

东丁向双向六车道，机非分行

红岭北路

综合性干道

1285

2*7.5

南北向双向四车道，机非分行

笋岗东路

交通性干道

1235

南北向双向六车道，机非分行

洪湖西路

2011

2*8.0

南北向双向四车道，机非混行

梨园路

区内主干道

1580

东西向双向四车道，机非混行

梅园路

1376

东西向双向六车道，机非分行

桃园路

358

2*5.0

东西向双向二车道，机非混行

宝岗路

880

2、笋岗片区、笋岗仓储区及周边区域商业物业市场分析

（1）启用商业类型

主题专业市场——香江装饰广场、香江家具城、香江办公家具批发中心等、宝安北建材一条街、万骏国际汽车交易市场、华南汽车展示交易中心；

中型综合店——日豪购物广场等；

品牌店——古雅轩明清红木家具