贵阳房地产市场调研报告Word文档格式.docx

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从2018年开始国家相继出台了“限购令”，新“国十条”，国五条、房产税等房地产调控细则。

2018年国家调控房地产业宏观政策其主要内容有：

　　1、完善稳定房价工作责任制。

各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。

建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

　　2、坚决抑制投机投资性购房。

严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。

其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。

严格实施差别化住房信贷政策。

扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　3、增加普通商品住房及用地供应。

2018年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

　　4、加快保障性安居工程规划建设。

全面落实2018年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。

配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。

完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。

2018年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　5、加强市场监管。

加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。

推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

由上政策细则可见，国家政策由此前的抑制投机，实际转向支持房地产业，主要控制投资，投机性需求，以及由于非刚性需求所带来的不合理涨价等，通过国家政策干预使中国房地产走向理性化，规范化。

从长远来看，国家的干预是有助于中国房地产长期健康的发展的。

　　贵阳市行政区位概况及经济指标

　　①、行政区位概况：

贵阳是中国贵州省省会。

位于中国西南云贵高原中部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”的美誉。

　　贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里。

包括云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区以及清镇市，修文县、开阳县、息烽县。

截止xx年底人口约450万，是贵州省第一大城市。

　　贵阳的旅游资源非常丰富，贵阳拥有以“山奇、水秀、石美、

　　洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游资源。

全市现有国家级风景名胜区1个，国家4A级旅游区6个，国家3A级旅游区2个，省级风景名胜区8个，国家级重点文物保护单位1个，省级历史文化名镇1个，省级文物保护单位25个。

此外，还有一大批市县级风景名胜区和奇异神秘的民俗风情。

　　②、经济指标：

xx年全市实现生产总值1700亿元，增长17%左右;

财政总收入480亿元，增长20%;

公共财政预算收入236亿元，增长26%;

全社会固定资产投资2480亿元，增长55%;

城市居民人均可支配收入达22525元，增长16%;

农民人均纯收入达8871元，增长18%。

　　xx年贵阳房地产相关政策：

1、购房入户。

凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。

　　2、加大公积金对购买普通住房的支持力度，并采取以下措施：

扩大公积金贷款投放资金规模，在原20亿元贷款资金计划的基础上增加8至10亿元资金用于发放住房贷款。

降低公积金贷款购买普通住房的首付比例，职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）购买首套自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付比例为20%。

提高住房公积金最高贷款额度。

对个人和单位均按12%缴存比例正常足额缴存住房公积金、信用等级良好、具备较强还款能力的职工，购

　　买自住房的最高贷款额度调整为50万元。

积极支持人才住房消费。

经人力资源和社会保障部门认定的引进人才，可在一次性补缴12个月住房公积金后申请住房公积金贷款。

3、减免契税。

对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

4、给予优惠利率。

凡棚户区、城中村改造以及二环四路城市带项目中涉及房屋征收的房屋产权人购房，金融机构在风险收益平衡的基础上给予基准利率下浮优惠;

5、购房免汽车摇号。

凡购买商业、办公用房金额每满500万元，并在贵阳市开办企业（公司）或经营，有合法营业执照的，可不参加摇直接申请一个小汽车专段号牌。

　　由以上细则可得出，贵阳市作为我国三线城市，城市化建设正在加紧建设中，因此刚性需求及由于城市化建设，棚户区、旧城区改造所带来的改善性需求比较大，所以政府出台的限购等调控措施比较灵活，主要是在控制投机投资的购房需求，对确实需要购房的民众以及价格合理的房地产项目不会造成很大的影响。

同时相关优惠政策正带动整个贵阳市房产市场，如井喷式的发展。

　　贵阳典型楼盘分析

　　提及贵阳的楼盘，不得不用“三个大字”来概括，第一总面积大;

第二总投资成本大;

第三销售量大（包括人多、房子多）;

　　1、其中最典型楼盘要归属于贵阳花果园项目，被誉为“中国第一大盘”，该项目总占地面积6000余亩，总建筑面积1830万㎡，其中1230万㎡住宅，200万㎡商业，200万㎡办公，200万㎡公建，分为彭家湾地块和五里冲地块。

该项目建成后将容纳30万人口，据了解，改项目属于民生工程，目前贵州省最大的旧城棚户区改造项目，拆迁户数21000多户，拆迁面积400万㎡，受到国家的领导人，政府单位大力支持，由于地理位臵优越、开发成本低，房价明显低于市场价格，总销售量占整个贵阳市50%的份额。

并且受到地方优惠政策影响，销售明显高于贵阳其他项目，可以说是垄断了半个贵阳市房地产市场。

经走访调查，目前该楼盘剩余不足5000套住宅、销售均价4200元/㎡，平均每天销售300套左右，如此庞大的销售率，在整个中国比较罕见，分析因素：

1、市场刚性需求量大，2、受政策和政府主导支持项目，

　　3、价格低于市场价，综合性价比高。

2、其二典型楼盘：

由中天城投集团全力打造的“中天未来方舟”项目位于贵阳新区，是西南地域唯一集温泉养生、游乐度假、商务休闲和高尚人居等功能为一体的国际生态综合型高端地产项目，未来建成后将成为贵阳城市副中心。

该项目建设用地5600亩，建成后常住人口约17万人，包括旅游板块、高端人居板块、生态景观板板，有大型主题公园、五星级温泉度假酒店、综合型疗养医院、大剧场、室内滑雪场、海洋馆等。

区内包括贵州省建筑高度地标建筑群、近50万平方米旅游综合商业，70万平方米大型生态办公集群，白金五星级酒店群落。

除此之外，“未来方舟”还将作为全国的生态与科技试点项目，

　　使用同层排水、风力发电、中水回用、呼吸式幕墙、能源监测管理系统、户式垃圾处理等先进高端技术。

该项目与花果园项目形成强烈对比，如果说花果园项目属于需求性项目，那么该项目就属于改善性项目，据了解，该项目总销售量占贵阳房地产市场的17%，最高月销售总量1500套，平均日销售总量为100套左右，由此可见如此高端的产品也是未来市场的发展需要。

分析因素：

1、市场刚需，人们居住品质的不断提高，2、完善的配套、高端的技术加完美的规划设计。

综合分析：

贵阳楼市“以价换量”特征显著，最典型楼盘花果园项目，今年除了在售的超过10个100万平方米的大盘将推出大量新房源外，多个响当当的实力的开发商、多个几百万方甚至超千万方的大盘齐聚贵阳，一场贵阳楼市前所未有、全国楼市也不多见的“大盘之战”即将拉开序幕。

在超大盘和资金压下，一些楼盘并没有一味走“以价换量”路线，而是通过提升产品品质，走与超大盘不一样的差异化产品路线，满足改善性购房群体的居住需求。

中铁逸都国际、俊发城在逆市中实现了价位不低的花园洋房热销，成为走差异化市场道路的成功案例，充分说明品质优越的住宅产品始终是楼市的稀缺品。

那么如此之多超100万平方米的大盘为何齐集贵阳?

1、国家对当地房地产的支持起主导作用，加之当地房地产政策相对宽松，尤其是减免契税等优惠政策。

2、国家的领导人亲临市查，要求大批改造棚户区和旧城改造，造成刚需加紧。

3、贵阳是新星中的发展城市，外来人口和当地人口居住需求量在不断上升。

　　3、其它楼盘分析

（1）天誉城：

由贵州誉浚房地产开发有限公司开发，该公司隶属广州天誉臵业控股有限公司下属子公司，是一家外来上市公司。

项目位于贵阳省的政府北门上行800米，紧邻国家级顺海公园，项目总规划面积15.6万㎡，总建面58万㎡，33层、38层超高层，总规划户数4754户，容积率：

3.5.项目配套设施一所幼儿园、一所小学，超市，餐饮，休闲会所，药房，干洗店，体育设备等公共设施齐全，小区门口还有公交车中专站，交通便利，车位配比1：

1。

同时三期也将拥有独立的沿街商业街，增加配套的同时，也将住宅退后，与交通干道隔绝开，其完善的配套也创造一种全新的主城公园生活。

目前该项目一期、二期已经入住，三期已封顶正在认筹，销售均价：

5000元/㎡，认筹优惠1000低10000元。

车位只租不卖，租金200每/月，车位管理费用50元/月。

　　分析：

该项目优势：

位臵优越，交通便捷，小区配套完善，靠近公园湿地，居住外围坏境优美，价位适宜。

项目劣势：

容积率高，四面环山，楼盘整体空间局促。

（2）中大国际广场：

项目处于贵阳云岩区大营坡鹿冲关路，金阳新区与老城区交汇处，由贵州本地企业贵州中大房地产开发有限公司开发，项目总占地35461平米，总建面37万方，容积率7.0，车位配比：

1:

1.5。

集购物、娱乐、休闲生活中心，新型居住、生活、商业平台，拥有2000多户高品质住宅，近70000平方米商业体量。

项目配套建设10000㎡的市民休闲广场，目前该项目已

　　经建成，并成功引进沃尔玛超市，属于现房销售。

住宅销售均价：

5800元/㎡，地下沃尔玛周边商业销售价格：

2万/㎡至3万/㎡，车位只租不卖，租金300-400元/月，车位管理费：

80元/月。

分析：

属于城中心楼盘，位臵优越，商业完善，商业价值巨大。

劣势：

容积率高，绿化率低，临近高速公路，居住坏境质量差。

销售策略上，该楼盘住宅部分分批销售，每月仅开放几套房源，销售完毕再放出批次房源，并且选引进商业部分，待商业成熟完善后，带动住宅销售。

　　新颖的营销理念

　　1、碧桂园“微信营销”：

开发商将项目资料、图片发布在官的网或微信公众平台，客户通过手机或者IPAD登陆碧桂园官的网或者微信公众平台，实现了“远在千里之外，而身临其境的跨越时空之旅”。

碧桂园又成为了房地产微营销吃“螃蟹”的第一人。

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