酒店管理地产地产开发企业扣除项目的审核集团地产开发叶予舜Word文档格式.docx

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4.成片开发扣除项目金额的分摊确认方法

成片开发的扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：

（1）将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照清算单位实际占用土地面积占土地总面积的比例进行分配，或按照清算单位实际建筑面积占总建筑面积的比例进行分配。

（2）将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例进行分配。

（3）公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。

如属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

如只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。

5.土地面积、建筑面积和可售面积的审核方法

审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。

如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，审核人员应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。

6.确认扣除项目具体金额的影响因素

审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。

7.本次允许扣除项目金额的计算方法

计算本次允许扣除项目金额,可以采用上述的可售面积百分比法,也可以采用单位成本法。

具体公式如下：

（1）可售面积百分比法

本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×

（已售建筑面积÷

可售总建筑面积）

（2）单位成本法

本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×

（允许扣除项目总金额÷

7.清算后转让房地产的扣除项目审核

对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的扣除项目金额，审核时应特殊关注：

（1）清算后与清算前的有关开发成本总额未发生重大变化的，或所发生变化的金额可以作为期间费用处理的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

●单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷

清算的总建筑面积。

（2）清算后与清算前的有关成本总额发生了较大变化，影响单位建筑面积成本费用变动的，应考虑重新启动清算程序，变更原清算结果。

（二）工作底稿

审核清算项目的扣除项目，应填制工作底稿（范本）中的下列审核表：

1.《取得土地使用权所支付的金额审核表》；

2.《土地征用及拆迁补偿费审核表》；

3.《前期工程费审核表》；

4.《建筑安装工程费审核表》；

5.《基础设施费审核表》；

6.《公共配套设施费审核表》；

7.《开发间接费用审核表》；

8.《四项成本测算审核表》；

9.《支付的计入转让收入代收费用审核表》；

10.《利息支出审核表》；

11.《房地产开发费用审核表》；

12.《与转让房地产有关的税金审核表》；

13.《其他扣除项目审核表》；

14.《扣除项目汇总审核表》。

二、土地使用权所支付金额的审核

审核取得土地使用权所支付的金额，应特殊关注：

1.审查出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。

2.审核发现发票金额与银行支付记录不一致，应要求纳税人提供国土部门的证明。

3.参照国土部门公布的同一地区、同一年度销售的同类房地产的市场价格、或以此为基准上下浮动判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

4.对于一次取得土地分期开发的，应根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。

对于各期开发的建筑面积有差别的，原则上不允许使用本期开发占地面积与总土地面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。

因为土地出让金等金额是按总建筑面积计算收取的，在各期开发的建筑面积有差别的情况下，不使用项目建筑面积比例而使用土地面积比例，会造成建筑面积少的某期项目挤占建筑面积多的土地成本。

5.5.“取得土地使用权所支付的金额”中的“取得”二字，不能仅限于以受让方式取得，还应包括接受捐赠、企业重组、债务重组、接受投资、非货币交易等多种方式。

6.应注意取得土地使用权时的土地现状和取得方式，如果是在实行“招、拍、挂”土地出让制度以前以协议转让方式取得的土地使用权，应根据协议约定的土地使用权款项用途审核是否存在超出合同范围支付的款项，对超出范围的应审核该项支出与取得土地使用权是否相关，不具有相关性的不允许计入扣除项目金额；

如果是在实行“招、拍、挂”土地出让制度以后拍卖取得的土地使用权，应注意审核是否存在与拍卖时三方合同约定的付款项目有重复性的相同开支款项，应审查该款项的真实性和相关性，对不具有真实性和相关性的款项支出不允许计入扣除项目。

7.计算分摊扣除项目金额的方法如下：

（1）按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；

（2）按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；

（3）按税务机关确认的其他方式计算分摊。

（二）工作底稿

审核取得土地使用权所支付的金额，应填制工作底稿（范本）中的《取得土地使用权所支付的金额审核表》。

三、房地产开发成本的审核

审核房地产开发成本，应特殊关注：

1.审核“开发间接费用”以及“管理费用”科目，抽查大额支付凭证，判断开发间接费用支出是否合理。

应根据费用发生的性质、与项目的关联程度区分管理费用与开发间接费用，对应计入管理费用支出误计入开发间接费用科目的，应按会计差错处理。

2.应重点审核金额较大的成本费用，调取工作底稿或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，确认成本费用发生的真实性；

审核支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应，并与相关账目核对。

参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

3.对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否存在多计提成本的情况；

获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与公共配套设施费的实际支出是否存在明显差异。

4.对于滚动开发的应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。

5.审核是否存在不同清算项目开发成本划分不清的情况，应核对施工许可证所登记的施工单位与施工合同的施工单位是否为同一施工单位，对于不一致的如果没有合理理由的施工费用不得计入开发成本；

还应核对本期施工许可证所登记的建筑总面积与施工合同的建筑总面积是否一致，对于不一致的如果没有合理理由的施工费用不得计入开发成本。

6.根据建筑合同确认合同工程造价、建造成本发生的真实情况。

7.根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别。

（1）如果对方单位是经营性企业（建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务局监制的发票；

（2）如果对方是行政机关（房屋土地局、规划局等）或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消防局、市容管理等），应提供行政事业性收据；

（3）如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据），应具备对方单位或个人签章要件；

（4）对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。

审核房地产开发成本，应填制工作底稿（范本）中的下列审核表：

1.土地征用及拆迁补偿费审核表；

2.前期工程费审核表；

3.建筑安装工程费审核表；

4.基础设施费审核表；

5.公共配套设施费审核表；

6.开发间接费用审核表；

7.四项成本测算审核表。

四、利息支出的审核

审核利息支出，应特殊关注：

1.对利息支出应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行审核；

2.对于据实扣除的利息支出，要审核利息支出按清算项目计算分摊情况，并要求纳税人提供金融机构贷款证据；

3.对于按率计算扣除的，要关注计算基数，只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不包括开发费用；

4.发现已计入扣除项目的不允许扣除的借款费用，应进行纳税调整。

审核利息支出，应填制工作底稿（范本）中的《利息支出审核表》。

五、转让房地产有关税金的审核

审核与转让房地产有关的税金，应特殊关注：

1.与转让房地产有关的税金的确认范围和确认时间；

2.准予扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加；

3.缴纳的印花税列入管理费用，不属于土地增值税扣除项目；

4.对于地方政府规定的，在销售环节缴纳的费用或基金，应允许记入土地成本。

审核与转让房地产有关的税金，应填制工作底稿（范本）中的《与转让房地产有关的税金审核表》。

六、加计扣除项目的审核

审核加计扣除项目，应特殊关注：

1.对从事房地产开发的纳税人，可以取得土地使用权所支付的金额，与房地产开发成本计算的金额之和，按税务机关规定的加计扣除标准计算扣除；

2.代收费用、大市政费、四源费、用电权费、绿化费等，不允许计入扣除基数。

四源费是指市政基础设施中的自来水厂建设费、煤气厂建设费、供热厂建设费、污水处理厂建设费。

现在已经改称市政基础设施配套费。

对将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的，应做调减开发成本或开发费用。

3.未进行任何形式的开发即转让的土地使用权，不允许加计扣除；

4.对于取得了房屋产权和土地使用权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，不允许加计扣除。

审核与转让房地产有关的税金，应填制工作底稿（范本）中的《其他扣除项目审核表》。

七、转让熟地缴纳土地增值税时的地价款能否加计扣除

　　在土地增值税清算中，从事房地产开发的纳税人遇到一个很困惑的问题：

将生地变熟地再转让缴纳土地增值税，计算加计扣除的基数是否包括取得土地使用权时支付的地价款？

第一种观点认为：

加计扣除基数不包括取得土地使用权时支付的地价款。

理由是《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[201X]1XX号，以下简称XXX号文件）对此做出了规定。

第二种观点认为，完整理解《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，加计扣除基数应包括取得土地使用权时支付的地价款。

　　XXX号文件第六条第

（二）项明确：

对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时