商业地产项目开发前期研究报告Word下载.docx

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□宏观经济分析

□都市进展规划

XX县地处黄淮大平原，下辖7乡7镇，397个行政村，总面积777平方公里，人口60万，县城城区为舞泉镇，城区面积9.3平方公里，人口9.2万人。

XX县为典型平原县，属农业大县，经济以农业为主，农业收入一直是居民要紧经济来源；

XX有丰富的地下资源，岩盐总储量达400亿吨，是全国品位第一，储量第二的大型矿床。

由于丰富的盐业资源，近年来，XX加大了工业投入，扩大了招商引资，并有大量盐化企业入驻XX。

以特色工业为主导的县城经济的迅速进展，将形成以工业为主导的县城经济进展新格局，正由农业大县向工业大县实现快速的转变。

县政府进展目标：

打造充满活力、富有魅力的中国新兴盐都。

XX县宏观经济特征：

◆经济基础弱，底子薄

表一：

各项指标比较

比较数据

XX2002年

XX2005年

临颍2005年

全县国民生产总值

25.9亿元

40.1亿元

89亿元

全社会固定资产投入

8.97亿元

20.01亿元

19.6亿元

地点财政收入

6749万元

1.05亿元

1.2亿元

城镇居民人均可支配收入

3285元

4320元

农民人均纯收入

1539元

2100元

社会消费品零售总额

26.6亿元

（数据来源：

XX县2005政府工作报告）

表二：

周遍各县财政收入

XX

2003年

7300万元

1.1亿元

1亿元

9000万元

1.7亿元

2005年

1.25亿元

1.6亿元

2.67亿元

县2005政府工作报告）

◆丰富的自然资源、工业的迅速进展、经济的快速增长

表三：

XX县元月至六月份各项指标

各项指标

完成数量

比去年同期增长比率

全县完成生产总值

22.56亿元

18.1%

全县固定资产投入

9.85亿元

41%

10.2亿元

15.1%

农民人均现金收入

1111元

18.3%

8020元

51.2%

2006年上半年全县完成工业增加值10.7亿元，上缴税金2756.1万元。

XX县2006政府工作会议报告）

◆工业进展方向明确，国家政策支持

《国务院关于投资体制改革的决定》已将制盐项目列入政府核准的投资项目目录，并把XX盐田列入全国重点进展的10大井盐矿盐区。

◆与全省20强县、10个经济进展快县比差距比较大，经济属较落后的县域经济

表四：

2005年各项指标对比（单位：

元）

20强县平均值

10个经济进展快县平均值

人均GDP

7015

19730

8465

人均财政收入

169

845

213

2048

3594

2838

人均固定资产投入

3437

9033

3539

◆经济活跃程度和投资意识低

表六：

2005年各项金融指标（单位：

万元）

临颍

金融机构各项存款余额

276268

314186

金融机构各项贷款余额

133214

364127

城乡居民储蓄存款余额

244903

271514

市2006年统计年鉴）

小结：

1、GDP、财政收入低于周边县区，经济基础薄弱，城镇居民经济收入不足

2、有工业支持，经济进展迅速，经济后劲强

3、都市人口将会快速增长

4、产业结构以工业为导向的县域经济差不多形成，必将带动第三产业的进展

5、人比较保守，投资意识差，经济不活跃

总结：

由于盐化矿业的丰富储量，XX县利用得天独厚的盐业资源大力进展经济。

近三年来经济的迅速进展，经济持续稳定的增长，居民收入水平的不断提高，消费快速的增长，为商业的繁荣提供了基础，也为商业地产的开发带来契机。

目前，XX县的商业进展水平和社会消费水平仍处于较低的水平，需要高品味的新兴的商业模式来刺激消费市场。

□XX县都市进展规划

《2005年XX县政府工作报告》关于XX县都市建设：

XX县城区面积由2002年7.5平方公里，于2005年扩大到9.3平方公里，人口由7.6万人增加到9.2万人，2010年城区面积将达到13平方公里，常住人口达到13万人以上。

◆远期进展目标

建设河南盐化基地，打造中国新兴盐都，创建生态宜居的园林都市，不断提高都市化水平，努力建设布局合理、功能完善、特色鲜亮、生态宜居的靓丽都市。

◆近期进展目标

“完善城区、开发城东、启动城北、梯次推进”推进老城区改造，完善城中心现代商贸服务区，城西文化休闲区，大力实施城东开发，有序推进城北开发，高标准建设新型行政商住区，全力开发建设风帆工业园、乡镇工业园、盐化工业园。

◆都市定位

充满活力、富有魅力的中国新兴盐都，生态宜居的园林都市。

◆手段

加大都市基础设施的建设，2006年上半年都市建设投资1.45亿元，西城森林公园和西城文化广场一期已形成园林山水，西城文化广场二期东、西二湖改建于2006年11月22日奠基启动。

◆目的

提高都市品味、营造良好的投资环境、有力拉动投资效应、快速促进县域经济的迅猛进展。

小结

1、经济的进展必定带来都市化的有力推进

2、都市化的建设，必须是各项功能一体化进展，目前XX商业设施落后、功能低与都市进展需求不相匹配。

3、建设大型的一站式购物中心，休闲商业街必将带动XX商业的跨越式进展。

4、商业网点建设为都市布局规划的空白点，老城区目前没有可利用建设商业设施地块，本案是城区唯一一块商业空地。

5、从都市进展来看，人民路将成为都市主干道，并将都市分为老城区和新城区。

6、城北区的大力开发，将支持本案为都市的商业中心。

7、盐化企业的进展，都市建设的投入，必将带来大量的人流、物流、常住人口与流淌人口都会快速增加，为商业物业提供有力的支撑。

总结

XX县政府以“工业兴县，工业富乡”为政府工作重点，充分发挥盐化资源优势，不断加大招商引资，优化投资环境，全力打造工业强县，逐步形成以盐化、造纸、电子、酒水、建材等为主导的特色优势产业体系。

产业结构上正在由农业大县向工业大县实现快速的转变，并形成以工业为主导的县城经济进展新格局。

都市建设上基础设施建设不断加快，城镇化建设快速提升，都市功能日趋分明，完善商业设施需求越来越强烈。

■都市商业分析：

□商业布局：

传统沿街线性商业，XX商业街是以东大街与上海路形成的十字形商业街区。

□整体商场分布及特征：

商业东边入口处有银基生活广场、金阳光、新东方量贩；

西边北街口有金阳光、百佳超市；

中间上海路有人民商场，百佳超市，由于沿上海路向北有新建商业门店，加上百佳超市的拉动，商业沿上海路向北进展，较上海路向南好。

□商业门店特征：

◆门店窄小，不利于商品展示

◆门店散、乱自然成市，没有统一规划

◆门头太小，品牌专卖店没有门头展示效果

□商品特征

◆商品档次明显偏低，

◆受门店限制，产品没有有序陈列

商业街区自然成市，没有统一规划，商场设施设备简单，服装门外悬挂展示没有商业品位和档次。

□商业市场空白点：

◆中心商业地带缺乏完善设施和形象好的商铺；

◆商场硬件设施低，没有标准化的卖场；

◆没有好的品牌店来引领市场、引导消费；

□项目与商圈的关系

本项目位于XX商圈北区，为上海路北口；

东街的东、西口卖场、上海路十字口卖场与本项目卖场形成三角同心圆。

随着都市的进展，人民路为都市主干道，本项目为多功能业态组合，商业设施的现代化必将形成以本项目为商业中心的都市布局。

□商业街区功能分析：

要紧商业街区：

东大街、上海路、人民路、北京路、南京路、北街

□XX缺少一站式大型购物商场，商圈内缺乏完善的商业街区，这为本项目提供了良好的进展背景、填补了商圈空白。

□项目所在商圈边缘，但紧临人民路，从都市的进展规划中看本项目将会成为商圈中心，进展潜力大

■市场分析

□市场环境分析

□竞争市场分析

□市场进展趋势

◆住宅市场特征

1、供应量大，市场吸纳量有限，消费能力有限；

2、楼价尚未突破1000元，但有一定的上升空间；

3、恋城情节重，对郊区大型住宅小区开发认可度低；

4、大多数人第一次置业，未达到对住宅环境、品质的需求层面上，对价格认知敏感度高

5、处在住独家小院时期，对楼房同意度低。

◆商铺市场特征

1、有一定的商铺投资意识和投资欲望；

2、对商铺区位价值认知度低，没有升值铺概念；

3、商铺价位低，没有引领价格的商铺

4、没有成功商铺赚钞票案例，需要重点引导；

5、商圈内没有可投资商铺，有一定商场空白点；

6、整体市场商铺租金低，没有超过2000元/月租金的商铺；

7、商铺价值提升有一定难度；

8、商铺投资的购买力有限，市场容量不易太大

小结

◆XX房地产市场刚起步，楼房住宅尚未全面认可，独家小院有一定市场；

◆居民有一定商铺投资意识，但没有投资经验，贾湖广场商业街的经营不成功将对投资人有不良阻碍，将阻碍以后商业地产的开发；

◆商业地产以商业街形式出现在XX，但位置处在郊区，对商铺价值提升没有引领性。

□竞争市场分析

目前XX地产项目有三个：

水榭花都、贾湖广场、西城花苑

差不多特征：

1、均处于商圈外，远离商圈；

2、水榭花都、西城花苑为沿街底层商铺，与商圈内商铺没有可比性；

3、贾湖广场为商业步行街，规划设计、店面设计没有商业氛围；

4、商铺价格不高于2000元/㎡，属偏低价位；

5、目前商圈内没有潜在竞争者；

XX市场商业项目：

银基生活广场、金阳光、新东方量贩，人民商场，百佳超市。

1、商业市场属于原始的商业形态，存在专门大提升潜力；

2、商场场内惨淡，经营无亮点；

3、购物氛围不浓；

4、商业物业规划设计滞后，购物不便利；

5、服务治理无体系，没有形象；

6、商场配套设施不足，阻碍商场人流良好循环。

□市场进展趋势：

◆市场对房地产投资刚开始，目前处在非理性状态，住宅处于刚被同意、认可时期，商铺投资有一定需求，但承受价位不容乐观，市场空间上升不太高。

◆大多数人属一次置业时期，没有投资、置业经验，对商铺价值认知需要有效引导，市场有一定潜力。

◆工业的进展、经济的提升、人们消费水平的提高，都市功能配套需求强烈，目前却没有好的商场，高品位商场的开发是经济进展的必定，具有一定市场空白点。

◆政府为提高都市现象，提供了更宽松的政策环境，在土地供应、配套费的收取上给予了优惠政策，刺激有实力的外地开发商的进驻。

◆随着外地开发商的进驻，土地价格逐步攀升，目前差不多从5万元/亩提升到20万元/亩（数据来源