办公住宅楼项目策划书Word文件下载.docx

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张斌

中铁二十局集团第六工程有限公司

兰州砂坪村经济适用房项目部

二零零八年十一月十三日

兰州市砂坪村经济适用房项目方案策划

按照公司《新上项目管理策划书》管理办法，由公司副总经理张斌任组长，卞勇、高淑霞、李鹏组成的项目策划小组于二00八年十一月十一日至十三日对公司兰州砂坪村经济适用房项目进行了前期策划，经过听取、查阅资料、踏勘、调查现场，与项目部班子成员等就本项目的资源配置、施工方案、组织机构等商谈研究，完成了本次项目策划。

一、工程概况

（一）四标段

4#楼、6#楼、幼儿园及地下车库工程：

本工程4#楼建筑基底面积655.82m2，总建筑面积24151.19m2；

6#楼建筑基底面积724.14m2，总建筑面积24820.12m2；

幼儿园及地下车库基地面积3802.19m2，总建筑面积4972.03m2。

4#、6#楼均为地上33层，地下二层，地下一层层高3.9m，地下二层层高3.3m，地上层高均为2.9m。

主要结构类型为剪力墙结构。

建筑物高度97.8m。

幼儿园及地下车库为地下一层，地上二层，框架结构。

建筑类别都为一类，设计等级为一级，耐火等级为一级，抗震设防烈度八度，设计使用年限50年。

4#楼室内±

0.000之绝对标高1537.8m,室内外高差为0.3m，现场原地坪和室内±

0.000高差为0.9m；

6#楼室内±

0.000之绝对标高1537.05m,室内外高差为0.3m，现场原地坪和室内±

0.000高差为1.63m；

幼儿园及地下车库室内±

0.000之绝对标高1534.85m,现场原地坪和室内±

0.000高差为3.85m；

。

（二）一标段

4#楼工程建筑基底面积529.24m2，总建筑面积3175.44m2。

地上6层，主要结构类型为框架结构。

一至六层层高2.9m，建筑物高度18.5m，设计等级为二级，抗震设防烈度八度，设计使用年限50年。

本工程±

0.000之绝对标高为1544.60m，室内外高差为0.6m。

5#楼工程占地面积住宅1058.52m2，办公264.38m2，建筑面积住宅0.30m2，办公1586.28m2。

住宅地上18层，地下一层，地下一层层高为3.3m，地上层高均为2.9m，物业办公地上6层，层高均为2.9m。

住宅为框架-剪力墙结构，物业办公为框架结构。

设计等级为二级，抗震设防烈度八度，设计使用年限50年。

地下车库工程总建筑面积2535m2。

地下一层，地上一层，主要结构类型为框架结构。

地下一层层高为3.6m、4.5m、4.8m，地上一层层高为3m。

抗震设防烈度八度，设计使用年限50年。

停车数67辆。

二、工程特点及施工控制重点

（一）工程特点

本工程为兰州市城市发展投资有限公司开发的兰州砂坪村经济适用房小区，质量要求标准高，施工工艺多样，涉及多专业协调、配合；

施工场地限制，安全防护措施、环境保护要求高。

（二）施工控制重点

1、本工程为经济适用房小区，施工中要严格过程控制，加强质量管理，确保施工质量。

2、本工程模板、钢管、方木等周转材料一次性投入较大，施工期间要合理安排各工序流水作业，避免交叉作业相互干扰，有效提高周转材料的利用率。

3、本工程工期紧、质量要求高，施工期间要合理安排各施工工序，形成流水循环作业，确保计划工期。

三、项目管理目标

（一）工期目标

本工程计划工期490天，具体开工时间以甲方通知为主。

由于工期紧、任务中，希望项目部所有人员齐心协力，优化施工方案，安排好施工工序，确保按甲方要求完成施工任务。

（二）安全质量目标

1、安全目标

坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，杜绝一切亡人和重伤事故，轻伤率控制在5‰以内，不发生交通、机械设备或火灾等一次造成经济损失10万元以上事故，定期对特殊工种作业人员进行健康检查，把职业病控制在最低程度，力保安全“零事故”。

2、质量目标

坚持“百年大计，质量第一”的方针，全部工程质量达到国家现行规范和质量验收标准要求，各检验批、分项、分部工程施工质量检验合格率达到100%。

单位工程一次验收合格率100%，杜绝一切工程质量等级事故的发生，减少和避免质量通病的发生。

确保市优工程，争创甘肃省优质（飞天奖）工程。

（三）效益目标

按公司评估效益目标执行，最少不能低于6%。

（四）环境保护目标

严格执行兰州市市级“文明工地”和甘肃省省级“文明工地”标准。

执行国家和兰州市环保水保方面的法律法规规定，保证施工期间周边环境受到的影响程度降至最低，100%经过环境保护部门对工程的环境保护验收。

确保兰州市市级“文明工地”和甘肃省省级“文明工地”。

（五）队伍管理目标

贯彻执行公司关于劳务管理的指导思想，合理整合外部资源，探索外部用工管理制度。

（六）企业文化和标准化工地建设目标

按照兰州市文明工地建设标准化管理规定以及公司标准化工地建设相关要求组织现场施工，创立省级“文明工地”。

企业文化建设及现场形象设计执行公司企业文化部相关要求。

四、管理措施

（一）组织机构

为确保本项目的正常施工，公司于10月成立了兰州砂坪村经济适用房项目部，设项目经理一人、项目副经理二人、项目总工一人、项目总会一人、项目总经济师一人，下设五部一室，即工程部、安质部、计划部、财务部、保障部和办公室，按照公司要求项目管理人员控制在35人以内，但现在共有管理人员18人，工程技术人员人员配备不够，由公司尽快协调解决。

（二）资源配置及作业单元划分

1、每栋楼各配备一个结构施工队，每个结构队同时配备钢筋、模板、混凝土施工两个工班流水作业。

装饰装修施工各楼配备一个建筑装修施工队。

室内防水、内装修以楼层划分施工段平行施工。

安装工程水、暖、电、消防、弱电、通风、空调、机电安装统一配备一个施工队进行施工。

以上施工队的配置由项目部根据公司相关文件规定进行外部劳务队伍选择使用。

2、设备配置

塔吊4台，其中外租QTZ40A一台，其余三台由公司负责协调调入。

施工电梯3部，提升架1部，由公司负责协调调入。

3、周转材料配置

按项目部前期施工组织安排，±

0.000以下地下室墙柱采用组合小钢模，梁、板、楼梯采用15mm镜面板；

±

0.000以上墙、楼梯均采用全钢大模板，板、梁采用10mm竹胶板。

（1）梁、板模板周转计划：

一标段：

4#楼基础模板单独配置，主楼按3层配置；

5#楼地下室模板单独配置，主楼按4层配置；

地下车库按整层配置，一半按旧板考虑，一半按新板考虑，地上局部施工为旧板。

竹胶板及木方的周转按6次考虑，竹胶板补充率为15%，木方补充率为10%。

投入竹胶板19494.86m2（其中4#楼4789.5m2，5#楼12195.56m2，地下车库2509.8m2），方木421.28m3（其中4#楼109.95m3，5#楼256.115m3，幼儿园及地下车库55.22m3），根据施工进度需要逐批进场。

四标段：

4#楼地下室模板单独配置，主楼按4层配置；

6#楼地下室模板单独配置，主楼按4层配置；

幼儿园及地下车库地下部分按整层配置，一半按旧板考虑，一半按新板考虑，地上部分采用旧板。

投入竹胶板24909.5m2（其中4#楼10422.5m2，6#楼10735.2m2，幼儿园及地下车库3751.8m2），方木539.81m3（其中4#楼228.70m3，6#楼235.56m3，幼儿园及地下车库75.55m3），根据施工进度需要逐批进场。

（2）地下室墙柱小钢模、钢管、扣件周转计划：

5#楼地下室墙模板1901.24m2，钢管13879m；

地下车库墙模板1785.2m2，钢管13032m；

柱木模板645.7m2，车库柱用钢管7070m，扣件10605个。

4#、6#楼地下室墙模板8198.1m2，钢管59846m；

地下车库墙模板2694.3m2，钢管19668m，柱木模板761.9m2，车库柱用钢管8380m，扣件12570个。

（3）一层以上墙柱竹胶板、大钢模板、钢管、扣件周转计划：

4#楼柱采用竹胶板，按3层配置，5#楼墙柱采用竹胶板，按4层配置，竹胶板及木方的周转按6次考虑，竹胶板补充率为15%，木方补充率为10%。

投入竹胶板7294.5m2（其中4#楼546.4m2，5#楼6748.1m2），方木156.38m3（其中4#楼12.54m3，5#楼143.84m3）。

4#钢管投入量8324.9m，扣件为8324；

5#楼钢管投入量59981m，扣件为29940个。

4#、6#楼墙体为大模板，均单独配置，按租赁考虑，4#楼910平米，6#楼967平米，楼梯模板自购，4#、6#楼各一套；

幼儿园及车库地上部分采用木模，利用旧板。

4、满堂架钢管、扣件、顶托周转材料

4#楼按3层配置，5#楼按4层配置。

4#楼需钢管量8228m，5#楼需钢管量20346m（其中地下室按单层配置钢管5134m，地上4层配置钢管15212m）；

4#楼扣件6582个，5#楼扣件16277个（其中地下室按单层配置扣件4107个，地上4层配置扣件12170个）；

4#楼顶托1257个，5#楼顶托3286个（其中地下室按单层配置顶托829个，地上4层配置顶托2457个）。

四标段:

4#、6#楼各配4层，共需用钢管41716m（其中4#楼20619m，6#楼21097m），顶托4168个（其中4#楼2060个，6#楼2108个），扣件33373个（其中4#楼16495个，6#楼16878个）；

幼儿园及地下车库地下部分按整层配置，需钢管42772m，顶托2865个，扣件34218个，地上两层全部配置，需钢管3212m，顶托302个，扣件2570个。

5、外架钢管、扣件周转材料

4#楼为双排落地架，钢管12180m，扣件11600个；

5#楼二层以下采用双排落地外架，钢管6217m、扣件5921个；

二层以上为双排悬挑架（2-6，7-10，11-14，15-18），全封闭外架，钢管用量65411m，扣件62296个，槽钢3672米。

地下车库为双排落地架，钢管4441m，扣件4230个。

6#和4#楼二层以下采用双排落地外架，钢管13210m，扣件12581个；

二层以上为外租赁爬架，爬架高5层，钢管19812m、扣件18869个；

幼儿园二层以下采用双排落地外架，钢管11254m，扣件10718个。

6、安全通道、钢筋棚、木工棚、基坑、及楼上临时周转材料

钢管15324m，扣件13792个。

钢管19921m，扣件17929个。

五、技术措施

（一）水、电：

根据现场提供的给水节点、供电设施组织施工。

（二）临时设施：

项目部员工办公采用彩钢活动板房。

（三）实验室：

施工现场设标养室一间，钢筋、混凝土等试件常规实验由甲方、监理和施工单位考察确定实验单位。

（四）实施性施工组织设计、技术方案

实施性施工组织设计、脚手架防护方案编制完成后报公司总工程师审批后执行，根据审批后的施工组织设计、施工方案，项目组织对本工程的施工流程、进度安排、安全、质量控制重点以及主要施工工艺等向施工管理人员进行技术交底，施工过程中严格按施工方案执行。

（五）拟用新技术、新工艺的应用

新型止水螺杆应用技术、直螺纹套筒连接施工技术。

在施工中要及时进行总结，工程完工后形成成熟的施工工法。

六、工程质量创优措施

（一）项目必须建立健全质量保证体系，制定项目质量管理办法。

必须设置专职质检人员一名，实施对工程项目质量的全过程监控检查，制定出创优规划并及时报公司安质部，提前作好备案申报工作，负责收集后续报优的相关文件，作好四新技术的推广使用及总结，随时进行现场影像资料的整理，为