物业管理物业设施管理专业清华大学出版社Word文档下载推荐.docx

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一般说来，它由若干居住小区或若干居住组团组成。

（二）居住小区

居住小区指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7 

000人，或2 

000～4 

000户）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

它由若干居住组团组成，是居住区的组成单位。

（三）居住组团

居住组团指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1 

000～3 

000人，或300～700户）相对应，配建有居民所需的基本公共服务设施的居住生活聚居地。

它是构成居住小区的基本单位。

二、住宅区相关设施的设置

在城市住宅区中，公共服务设施、道路和公共绿地以及户外活动场地设置的项目、数量和规模一般应根据相应的分级规模进行配置，既要考虑居民住用的便捷性，也应考虑各类设施设置和运营的经济性，如表1-1所示。

表1-1小区主要设施及分级

分类

项目

居住区级

居住小区级

居住组团级

教育

托儿所

★

■

幼儿园

小学

普通中学

医疗

卫生

门诊所

卫生站

医院（200～300床）

文化

体育

文化活动中心（文化馆）

文化活动站

社区活动（服务）中心*

居民运动场

商业

服务

粮油店

燃气站

菜市场

食品店

综合副食店

续表

24小时小型超市*

小吃部

饭馆

小百货店

综合百货商场

大中型超市*

照相馆

服装店

日杂店

中西药房

理发店

浴室

洗衣店

书店

综合修理部

旅店

金融

邮电

银行

储蓄所

邮电局

邮政所

行政

管理

街道办事处

派出所

房管所

房管段

市政管理所

绿化、环卫管理所

工商税务所

自治

居委会

物业管理公司*

产业

街道第三产业

户外

活动

场地

与

绿地

幼儿游戏场地

儿童游戏场地

青少年活动场地

老年人健身休闲场地

居住区公园

小区游憩绿地

住宅院落绿地（场地）

道路

居住区主要道路

居住小区主要道路

居住组团主要道路

宅间道

注：

（1）■表示宜设置项目。

（2）★表示应配建项目。

（3）*表示具有综合功能的设施，根据不同情况它可替代表中的部分单项设施。

第二节小区规划综述

一、小区规划的基本内容

小区规划是指满足居民的居住、工作、休息、交通、文化教育与生活服务等方面要求的综合性建筑规划。

其基本内容主要包括：

（1）选择、确定用地范围。

（2）确定人口数量和用地面积。

（3）拟订居住区建筑的类型与布置方式。

（4）拟订居住区公共服务设施的类型、数量与服务方式。

（5）拟订居住区各级道路的宽度、断面形式与布置方式。

（6）拟订居住区公共绿地等室外场地的数量与布置方式。

（7）拟订居住区有关的工程规划设计方案。

（8）拟订各项技术经济指标和造价估算等。

二、小区规划设计的要求与原则

（一）小区规划设计的要求

1．使用要求

住宅区是居民居住、生活和部分居民工作的地方，人们约有2/3的时间是在住宅区度过的。

因此，为居民创造一个方便、舒适的居住环境，就成为小区规划的最基本要求。

这就需要从居民的基本生活需要来考虑。

例如，为了适应住户家庭人数和人口年龄的不同构成，方便住户选择合适的住宅类型，就要考虑规划设计出相应的满足不同户室比要求的住宅结构；

为了满足小区居民生活中的多方面需要，需合理地确定公共建筑服务设施的项目、规模及其分布方式，合理地组织居民户外活动场地、休息场地、绿地和居住区内外交通等。

2．卫生要求

小区规划设计应立足于为小区居民创造一个卫生、安静的居住环境。

它既包括住宅及公共建筑的室内卫生要求，如有良好的日照、通风、采光条件，也包括室外和居住区周围的活动空间；

既要照顾生理学、人生保健等方面的卫生需要，也应赋予居民精神上的健康和美的感受。

为此，在规划时，要注意对建筑用地的选择和环境的营造，防止噪声干扰和空气污染；

在布置住宅等各项建筑时，除满足使用功能外，还应从卫生要求出发，充分利用日照和防止阳光强烈辐射，组织居住区的自然通风，配备上、下水设施，设置垃圾储藏公共卫生设备等，为居住区提供必要的物质环境和条件，以搞好小区环境卫生。

3．安全要求

小区规划设计应为居民创造一个安全的居住环境。

居住区内人口聚集、建筑密集，除正常情况下小区居民在居住生活中对良好治安的要求外，还必须考虑一旦发生火灾、地震、洪水等，抢运转移的方便和安全。

因此，在规划布置时，必须按照有关规定，对建筑的防火、防震、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能有利于防灾、救灾或减少各种灾害的危害程度。

4．经济要求

经济合理地建设居住区，并尽可能降低居住区建设造价和节约城市用地，是居住区规划的一项重要任务。

居住区规划的经济合理性主要通过对居住区的各项技术经济指标和综合造价等方面的分析来表达。

这就要求在确定居住区内各项用地指标、建筑指标和标准时，必须与当地的经济发展水平和居民生活水平相适应。

在有一定前瞻性基础上，考虑居民的承受和接受能力，从而选择留有余地分期分批进行还是一次性完成建设。

5．美观要求

小区规划设计应立足于为居民创造一个优美的居住区环境。

一个优美的居住区环境的形成，不仅取决于单个建筑设计的效果，更取决于建筑群体的组合、建筑群体与周围环境的结合。

居住区不仅要有生活居住气息，而且要反映出生气勃勃的时代精神风貌。

因此，居住区规划应在适用、经济的前提下，将建筑、道路、绿化等各种物质要素运用规划、建筑以及造园的手法，构造完整的、丰富的居住空间，为小区居民创造一个明朗、大方、优美、整洁的生活环境。

6．施工要求

在居住区进行规划设计时，还应考虑整个规划设计方案是否便于实际施工的组织与经营，特别是对成片的、大面积的居住区进行机械化施工时，更应当注意各建筑项目的间距和建设程序的设计，以便能有组织地顺利完成施工。

（二）小区规划设计的总体原则

1．社区发展原则

充分考虑如何适应与满足人的需求是住宅区规划设计的基本核心内容。

1954年，马斯洛提出“需求等级学说”。

该学说认为人的需要的产生是一个从低级的生理需要到高级的自我实现需要的发展过程，只有当低层次的需要得到满足后才可能产生对高层次需要的需求。

由此推出，在整个人类社会中，各层次需求的人的数量呈金字塔型。

在住宅区的规划设计过程中，应从满足人的需求出发，充分考虑住宅区的适居性、识别性与归属性以及营造具有文化与活力的人文环境。

其中，卫生、安全、方便和舒适是住宅区适居性的基本物质性内容。

卫生包括环境卫生与生理健康卫生；

安全包括人身安全与治安安全；

方便是指居民日常生活的便利程度；

舒适则既含有与物质因素有关的生理性方面的内容，也包括与物质因素和非物质的社会因素相关的心理性方面的内容。

识别与归属反映着人对居住环境的社会心理需要。

其中，场所与特征是居住环境具备识别性与归属感的两个主要要素。

场所指特定的人或事占有的环境的特定部分，与心理归属感关系密切；

特征与居住环境的形象识别性、社会归属感有着直接联系，一般可通过建筑的风格、空间的尺度、绿化的配置、街道的线型、空间的格局、环境的氛围等塑造。

而丰富的社区文化、祥和的生活气息、融洽的邻里关系和文明的社会风尚是富有文化与活力的人文环境的重要内容。

2．生态优化原则

生态优化原则提出的依据是全球化的可持续发展战略。

通过积极应用新技术、开发新产品，充分合理地利用和营造当地的生态环境，改善住宅区及其周围的小气候，实现住宅区的自然通风与采光，减少机械通风与人工照明，综合考虑交通与停车系统、供排水系统、供热取暖系统、垃圾收集处理系统等小区物质系统的建立与完善，以节约能源、减少污染、营造出生态优良的小区环境。

3．社区共享原则

住宅区规划设计应充分考虑全体居民对住宅区财富的公平共享，包括设施共享、景象共享、服务共享与公众参与。

社区共享原则要求住宅区的规划设计应该在设施选择上注意类型、项目、标准和消费费用的大众化，在设施布局上注意均衡性与选择性，在服务方式与管理机制上注意整体性与到位程度，以直接面向住宅区自身的居住对象。

公众参与是住宅区全体居民参与社区事务的保证机制和重要过程。

公众参与包括居民参与社区管理、社区建设、社区发展决策以及社区信息交流等内容。

三、住宅区的规划结构

（一）以居住小区为基本单位

以居住小区为规划基本单位来组织住宅区，形式为：

居住区—居住小区，如图1-1所示。

这种形式在实践中较为多见。

一般说来，一个居住区是由3～5个居住小区聚集组成。

这种规划结构的居住区能够保证居民生活的方便、安全和区内的安静，而且也有利于城市道路的分工和交通的组织。

在一个居住区中，一般一个居住小区的规模以一个小学的最小规模为其人口规模的下限，而小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限。

（二）以居住组团为基本单位

以居住组团为基本单位组织的住宅区，形式为：

居住区—居住组团，如图1-2所示。

这种组织方式不划分明确的小区用地范围，居住区直接由若干居住组团组成。

居住组团内一般应设有居委会办公室、卫生站、青少年校外活动室、老年退休人员活动室、小商店、托儿所、儿童或成年人活动休息场地、小块绿地等，这些项目主要是为本居住组团内的居民服务的。

其他的一些基本公共服务设施则根据不同的特点，按服务半径在居住区范围内统一布置。

居住区级公共服务设施居住区级公共服务设施

■居住小区级公共服务设施 

▲居住组团级公共服务设施

图1-