最新版龙泰假日酒店项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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第二章项目背景及建设的必要性……………………………10

2．1项目背景10

2．2项目建设的必要性11

第三章建设条件………………………………………….12

3．1地理位置概况12

3．2自然条件13

3．3区位交通、通讯条件13

3．4基础设施条件14

3．5项目建设材料供应14

3．6政府支持14

第四章建设方案………………………………………………15

4．1总体规划15

4．2空间组合16

4．3公建、商业建筑与公用设施布置17

4．4道路交通组织17

4．5绿化与景观环境17

4．6项目主要建筑规划指标17

第五章公用工程……………………………………………..18

5．1给排水工程18

5．2热力工程20

5．3电气工程21

第六章环保、消防、节能…………………………………..22

6．1环保22

6．2消防23

6．3节能23

第七章项目管理及建筑进度………………………………..25

7．1项目管理25

7．2项目实施阶段25

7．3建设周期26

第八章投资估算及资金筹措………………………………..26

8．1估算说明26

8．2估算方法和依据27

8．3总投资估算29

8．4资金来源31

第九章财务评价……………………………………………..32

9.1费用与效益估算依据32

9.2费用与效益估算数据选取32

9．3运营收入及营业税预测33

9．4项目运营成本测算35

9．5项目损益分析38

9．6贷款偿还计划39

9．7盈亏平衡分析41

9．8风险性分析42

第十章社会效益评价………………………………………..46

10．1就业效果分析46

10．2对区域资源配置的影响46

10．3对环境保护和生态平衡的保护46

10．4对区域经济发展的影响47

10．5对提高人民物质文化生活及社会福利的影响47

10．6对远景发展的影响48

第十一章结论及建议……………………………………….49

11.1结论49

11.2建议49

附件:

1.洛阳龙泰投资股份有限公司营业执照、税务登记证、代码证

2.建设用地规划意见

3.建设工程规划证

4.本项目地块土地使用权证书

5.环评意见

附图:

1.项目地理位置图

2.总平面布置图

第一章总论

1．1项目名称与承办单位

1．1．1项目名称

龙泰假日酒店

1．1．2承办单位

承办单位名称：

洛阳龙泰投资股份有限公司

法定代表人：

刘展栋

1．1．3项目拟建地点：

“龙泰假日酒店”项目位于洛宁县永宁大道以北，建设路以东，东临洛宁县检察院、祥瑞小区。

1．2申请报告编制的依据和研究范围

1．2．1申请报告编制依据：

（1）项目申请报告编制委托合同；

（2）项目承办单位提供的相关基础数据、技术资料；

（3）专业技术人员现场勘察的有关资料、数据等；

（4）国家有关部门对项目申请报告编制的深度要求。

1．2．2申请报告的研究范围

根据国家有关部门对申请报告的工作范围规定，本报告研究工作的范围及内容如下：

（1）探讨项目建设的意义和必要性；

（2）论证建设条件；

（3）确定建设规模与工程方案；

（4）安排项目建设进度；

（5）研究环保、消防、安全卫生及节能措施：

（6）进行项目投资估计和确定资金筹措方式。

（7）对项目的经济效益进行初步分析

（8）提出投资建议及研究结论

1．3承办单位概况

洛阳龙泰投资股份有限公司成立于2010年10月，公司注册资金5000万元，。

公司现有各类工程技术人员50人，其中具有高、中级职称的技术人员38人。

公司积极投身于洛阳地区房地产开发，通过协商成功取得洛宁县永宁大道与建设路交叉口东北角地块的开发权。

公司正面向未来，以信誉求发展，以更高品质的工作实现“创造完美，服务用户，奉献社会”的追求。

1．4项目提出的理由

随着洛宁县发展“特色产业强县，旅游强县”战略目标的实施，政府开发力度将进一步增强。

洛宁县政府出台一系列优惠政策招商引资，大力开发新城区。

洛宁县经济的蓬勃发展，推动城区人口规模急剧膨胀，带来由此将引发对住宅和写字楼及商业铺面的极大需求，造成供不应求的状况，洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”商住区适时的推出，它所提供的住宿服务、住宅和办公楼、商业铺面等，将极大地缓解这一情况，适应了城市发展的需要，它将按照现代商住模式，创造可持续发展的高品位精品商住社区。

1．5研究工作概况

我院在接受洛阳龙泰投资股份有限公司的委托后，即组织有关专家及技术人员对洛阳龙泰投资股份有限公司进行了考察和了解，对基地及其周边环境进行了实地考察，重点了解该项目建设条件及洛阳龙泰投资股份有限公司的现状。

在充分、细致调查的基础上，就编制本申请报告的有关问题与洛阳龙泰投资股份有限公司领导及相关人员进行了交流，充分征询了项目承办单位及有关专家的意见。

在反复论证和研究的基础上，依据国家有关部门对建设项目申请阶段工作范围和深度的规定，结合了洛阳龙泰投资股份有限公司现状和发展规划及建设基地的自然条件和其周边环境等因素，对本项目的背景及概况、建设的必要性、建设内容及方案环境保护与劳动安全及节能措施、项目管理及实施计划安排、投资估计与资金筹措等方面进行了综合研究和分析。

并重点研究和论述了项目建设的必要性、建设内容及方案、投资及资金筹措等内容，为本项目建设决策提供了参考依据。

1．6建设条件

本项目地点位于洛宁县永宁大道的北侧，位于永宁大道与建设路交叉口的东北角，项目总占地77024.55平方米。

其中：

酒店占地10983.6平方米（约16.5亩）。

项目所在位置交通、通讯方便，给排水管网完善，用电由市供电部门双回路供应，项目建设对自然环境不会造成污染和破坏，洛宁县城区水、电、路、环保和建设等政府管理部门将给予大力支持，项目建设的各方面条件已经成熟。

1．7建设内容及投资估算

本项目由房屋建筑，场地工程和配套公用工程三部分组成，“龙泰假日酒店”项目工程总建筑面积：

49849.3m2。

其中:

酒店:

34049.3平方米,地下室：

15800平方米。

项目总投资21225.6万元，资金来源于银行贷款及企业自有资金。

1．8结论及建议

1．8．1结论

通过对本项目各项设计内容进行分析研究，本报告认为此项目是可行的，其中主要理由如下：

（1）项目建设非常必要且具有重要意义。

“龙泰假日酒店”项目建设基地位于洛宁县建设路以东、永宁大道北侧，由于其周边多为行政单位、高档住宅区，同时又紧邻交通要道，人口大量集中，项目的建成，适时的为区域经济发展提供了硬件设施，避免了各种资源的浪费，它提供的商住空间、商业用房对吸引外来资金和繁荣周边经济起到巨大的作用。

为提高城市形象，提高人民生活水平，加强城市现代化进程，全面建设小康社会，“龙泰假日酒店”项目势在必行。

本项目的实施将在该区域形成一个崭新的商住中心，对于提高城市形象，改善人民生活水平，发展区域经济促进社会繁荣均具有重要意义。

（2）项目所处地理位置优越

本项目位于洛阳市洛宁县城南部新区，永宁大道与建设路交叉口的东北角，项目周边都是洛宁县城市交通要道，交通条件非常便利，闹中取静，为商住的绝佳场所。

（3）建筑条件充足

本项目建设的水文、地质、气象等自然条件，以及用水、用电、用地、交通、通讯等基础设施条件具备或比较容易达到，加之省市有关部门和当地政府的支持等，可以确保项目建设顺利实施。

1．8．2建议

本项目位于洛宁县永宁大道沿线，项目的建成对于促进洛宁县城区经济的发展具有重要意义。

为确保项目的顺利实施，建议承办的单位切实抓好项目建设的组织管理工作，对项目建设的方针、承建等工作内容，应严格执行规范的设计、施工、监理等程序，严把质量关，使项目尽快发挥应有作用。

1．9主要技术经济指标

详见技经专业（第8章）文件。

效益指标计算表

序号

项目

单位

数量

备注

1

总投资

万元

21225.6

2

资金筹措

2．1

自筹

11225.6

2．2

银行贷款

10000

3

正常年收入

12613.12

（从第4年起）

4

营业税及附加

693.72

5

年总成本费用

9008.37

6

所得税

901.19

7

税后年利润总额

2703.57

8

投资利润率

%

/

9

借款偿还期

年

5年

10

投资回收期

13.78

含2年建设期

11

财务内部收益率

12.84

12

财务净现值

5840.11

第二章项目背景及建设的必要性

2．1项目背景

2．1．1洛宁县基本建设的目标与规划

根据洛宁县未来发展十二五计划，今后五年是洛宁县城市建设的关键时期，洛宁县城市建设未来五年以建设一个20万人口中等城市为目标。

政府工作要以“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实党的十六大和十六届三中全会精神，树立科学的发展观，坚持“五个统筹”围绕全面建设小康社会，大力实施“特色产业兴县，旅游强县”战略和科教兴洛、可持续发展战略，深化各项改革，积极发展开发型经济和非公有制经济，推进工业化、城镇化和农业现代化，做好就业和社会保障工作，建立服务型政府，发展各项社会事业，保持社会大局稳定，不断提高人民生活水平，促进经济社会全面、协调、可持续发展。

要坚持“特色产业强县、旅游强县”战略，扩大消费需求，努力繁荣第三产业，要全面推进基础设施建设，加快洛宁县城区改造开发，争创国家生态环境模范城。

凭借雄厚的旅游资源及深厚的文化底蕴，发挥区位优势和交通优势、特色产业优势，加强流通领域建设，强化城市职能，带动经济全面发展。

建立和完善社会主义市场经济体制，加大改革开放力度，抓住机遇，加快第三产业发展步伐，调整和优化产业结构，把洛宁县城建设成为宜居宜业的现代化园林城市。

2．2项目建设的必要性

按照上述项目背景论述分析，本项目建设的必要性如下：

（1）符合洛宁县关于加快城市建设全面推进基础设施建设，快速推进城乡一体化的发展思路，“龙泰假日酒店”项目对永宁大道沿线城市形象的提升，服务洛宁县“打造生态文化旅游名县”，繁荣周边经济，是非常必要的。

（2）为实施洛宁县城乡经济可持续发展战略而进行。

“龙泰假日酒店”项目在设计时充分地考虑了自身的可持续发展，整个项目进行了详细的规划和建筑设计，其设计理念是先进的，最大限度地开发了土地的利用率，对环境的影响降到了最低，对提高人民生活质量，全面建设小康社会具有重要意义。

（3）符合洛宁县“打造宜居宜业示范县”及未来五年建成20万人中等城市的规划目标。

综上所述，“龙泰假日酒店”项目工程，对全面提高区域内商住环境，促进区域经济发展，推动洛宁县经济可持续发展战略，繁荣经济，实现洛宁由“中国生态旅游大县”向经济强县的转化发展目标是十分迫切和非常必要的。