精品新区高山片区危旧房改造项目可研报告Word文档下载推荐.docx

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5.4给排水工程23

5.5强电工程26

5.6弱电工程28

5.7暖通工程29

5.8燃气工程30

5.9人防工程30

5.10管线综合34

5.11电力线路迁移工程34

5.12临时设施工程35

6.劳动安全卫生37

7.节能38

8.环境污染防治与防灾减灾40

8.1施工期环境防护措施40

8.2项目运营期环保措施42

8.3防火42

8.4防腐43

8.5抗震43

9.项目组织与实施计划44

9.1项目组织44

9.2项目管理44

9.3建设工期和进度安排45

10.投资估算及资金筹措46

10.1投资估算依据及说明46

10.2投资估算46

10.3资金筹措及使用计划48

11.还贷计划49

12.经济评价50

12.1评价依据及说明50

12.2成本估算50

12.3收入估算51

12.4盈利能力分析51

12.5全部投资现金流量分析52

12.6评价结论52

13.社会影响评价54

13.1社会效益评价54

13.2互适性分析54

14.结论与建议56

14.1结论56

14.2建议56

附图：

1、项目地理位置图

2、项目总平面图

3、项目红线图

附件：

1、企业法人营业执照；

2、《泉州市人民政府关于下达中心城市2010年度城市建设项目任务的通知》（泉政文[2010]114号）；

3、《市政府第70次市长办公会议纪要》（2010年8月）；

4、《泉州市人民政府关于***高山片区危旧房改造项目用地批复》（泉政地[2010]74号）；

5、《泉州市鲤城区人民政府关于确定泉州***高山片区危旧房改造项目业主单位的通知》（泉鲤政文[2010]42号）；

6、《泉州市鲤城区发展和改革局关于泉州***高山片区危旧房改造项目的批复》（泉鲤发改审[2010]14号）；

7、《泉州市房地产管理局关于泉州***高山片区危旧房项目房屋拆迁公告》（泉房拆[2010]4号）；

8、项目建设用地规划许可证；

9、《泉州市城乡规划局关于***高山片区危旧房改造项目规划设计指导意见的函》（泉规函[2010]362号）；

10、建设项目用地预审意见书；

11、泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的土地权属及地类证明；

12、《泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的批复》（泉国土资[2010]151号）；

1.总论

1.1项目概况

（1）项目名称：

（2）承办单位：

泉州市城市综合开发公司

（3）项目性质：

改建

（4）项目负责人：

李斯阳

（5）项目选址：

本项目位于笋江路的北侧，东临兴贤北路，范围涵盖金龙街道石崎社区、高山社区和江南街道锦美社区。

（6）建设内容及规模：

本项目总用地面积267亩，将该片区村建危旧房拆除后对土地进行平整，分四个地块进行开发建设，其中本项目主要建设A、B地块共152.5亩用于安置拆迁户，并配套完善城市基础设施；

A1地块26亩用地将以招拍挂形式出让用于平衡资金；

C地块则为江南公园用地。

（7）投资总额及筹措：

项目总投资估算为135204.56万元，其中建安工程费用96039.24万元，工程其他费用19216.84万元，基本预备费9220.49万元，建设期贷款利息10728万元。

本项目建设资金中申请银行贷款90000万元，业主自筹资金45204.56万元，资本金比例为33.43%。

（8）建设期限：

4年

1.2编制依据

（2）《泉州市人民政府关于下达中心城市2010年度城市建设项目任务的通知》（泉政文[2010]114号）；

（3）《市政府第70次市长办公会议纪要》（2010年8月）；

（4）《泉州市人民政府关于***高山片区危旧房改造项目用地批复》（泉政地[2010]74号）；

（5）《泉州市鲤城区人民政府关于确定泉州***高山片区危旧房改造项目业主单位的通知》（泉鲤政文[2010]42号）；

（6）《泉州市鲤城区发展和改革局关于泉州***高山片区危旧房改造项目的批复》（泉鲤发改审[2010]14号）；

（7）《泉州市房地产管理局关于泉州***高山片区危旧房项目房屋拆迁公告》（泉房拆[2010]4号）；

（8）泉州***高山片区危旧房改造项目房屋拆迁计划；

（9）泉州***高山片区危旧房改造项目房屋拆迁补偿安置方案；

（10）项目建设用地规划许可证；

（11）《泉州市城乡规划局关于***高山片区危旧房改造项目规划设计指导意见的函》（泉规函[2010]362号）；

（12）建设项目用地预审意见书；

（13）泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的土地权属及地类证明；

（14）《泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的批复》（泉国土资[2010]151号）；

（15）项目红线图；

（16）国家和福建省有关规范和标准；

（17）开发建设相关基础资料和其它相关文件；

（18）编制项目可行性研究报告的委托书。

1.3主要技术经济指标

主要技术经济指标表

表1-1

序号

项目名称

单位

指标

备注

一

规划用地面积

m2

178000

约267亩

二

总建筑面积

430565.4

A+B地块

1

计容建筑面积

324745

1.1

住宅建筑面积

264040

1.2

商业建筑面积

57330

1.3

公建建筑面积

3375

2

不计容建筑面积

105820.4

2.1

架空层

9870

2.2

地下室

95950.4

三

建筑占地面积

11375

四

建筑密度

%

11.2

五

容积率

-

3.2

六

绿地面积

30516

七

道路及广场面积

59775

八

入户数

户

2312

九

地面停车位

个

910

十

地下停车位

2225

十一

总投资

万元

135204.56

工程费用

96039.24

工程建设其它费用

19216.84

3

预备费

9220.49

4

建设期利息

10728

银行贷款90000万元

十二

财务指标

内部收益率

9.91

io=8%

净现值

4758.1

投资回收期

年

4.74

含建设期

1.4主要结论

（1）本项目建设符合鲤城***的规划要求，是解决高山片区困难群众住房问题，改善市民居住条件的重大举措，项目实施在一定程度上缓解了城市建设与土地资源紧缺的矛盾，为城市的发展提供了用地保障，对调整经济结构、提高土地利用效率有着现实意义。

项目有利于提升城市形象，改善城市品质，扩大城区规模，加快城市化进程，为构建和谐社会做出了贡献。

（2）项目总投资135204.6万元，总建筑面积430565.4m2，可安置拆迁户555户。

项目资金平衡来源为土地拍卖和房屋销售收入。

经计算，项目内部收益率9.91%大于房地产开发项目基准收益率8%，净现值4758.1万元大于零，投资回收期4.74年（含建设期）。

（3）建设本项目还可为社会提供一定的劳务就业岗位，增加务工人员的劳务收入；

项目建成后还留有一定的物业管理服务岗位，为提高社会劳动就业率作贡献。

综上所述，项目具有良好社会经济效益，项目建设符合***城市规划要求，建设条件完备，建设方案合理，因此，项目建设是必要及可行的。

2.项目背景

2010年是“十一五”规划的关键之年，也是精心谋划“十二五”发展的重要一年。

泉州市城市建设工作紧密围绕市委、市政府“项目带动、转变提升、和谐进步、奋力发展”的工作思路，以构建“产业型宜居城市”的工作目标，进一步深化、拓展、提升“项目建设年”活动，进一步完善老城区市政基础设施，加快发展新区市政配套设施，确保泉州市经济平稳较快发展。

改善人民群众居住条件，解决人民群众住房困难是党中央关注民生、重视民生、保障民生、改善民生的一项重要内容。

破旧不堪、参差不齐的旧城区肯定会影响城市的形象，摇摇欲坠的危房更是严重威胁人们生命财产的安全。

高山片区因为大部分房屋建成较早，历史久远，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题，与鲤城区发展及整个城市的现代化有较大距离，对该片区进行危旧房改造，通过科学的规划和合理的布局来提升城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件，提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。

2010年泉州市政府第70次市长办公会议同意了***高山片区危旧房改造项目的建设，并提出了具体实施中要符合城市总体规划要求，坚持高标准规划设计，坚持依法依规，积极稳妥，努力把工程建设成为精品工程、廉政工程的要求。

2.1项目区概况

高山片区危旧房改造项目位于泉州市鲤城区***。

自省委、省政府提出并全面实施海峡西岸经济区发展战略以来，鲤城区立足实际积极对接融入，始终以科学发展观为统领，把鲤城的发展置于海西和泉州产业港口城市建设大局中去思谋、去推进，有效实现了小空间里的大发展。

全区上下风正气顺、人和业兴，建设海峡西岸经济区已成为大家的共识，形成了先行先试的浓厚发展氛围。

***是为加快鲤城现代化建设，为保护历史文化名城，呼应建设大泉州的需要的一个重大战略决策，该战略与泉州市城市建设西拓战略实现了有效对接。

2002年底，鲤城区将区行政中心由老城区迁往***，***建设全面启动，2003年完成***镇村改制，在中心市区率先结束农村行政建制的历史。

经过几年的建设，***旧貌换新颜。

如今，一座宜居新城矗立在晋江南岸，与文化古城遥相呼应，实现了古城新区比翼齐飞。

新区“三纵四横”道路网络初步形成，投资环境进一步改善，防洪排涝排污安全保障体系基本构就。

侨乡旧货市场、江南商贸物流中心等一批商贸载体先后建成和投建，进一步提升了城市综合服务功能。

新区中小学改扩建及升级达标工程、江南医院、老年人休养中心和江南、笋江、金柄公园等项目相继投建和完工，进一步改善人民群众生产生活条件。

笋江花园城、江南经济适用房、江南雅园限价房等项目的开发建设以及“城中村”改造的逐步推进，引发了美化环境、聚集人气、促进税源增长、推动城市经济发展的综合效应。

同时，***作为鲤城区的行政服务中心，在构建城市框架时，强调以项目建设带动城市发展。

在配套设施建设方面，鲤城区将加快发展现代化服务业，发展以信息咨询为重点的各种中介服务机构，做强社区服务业；

加快新区房地产开发，把房地产业作为新区建设的重头戏来抓，建设10万平方米经济适用房，以此带动、吸引各种所有制房地产商到***开发建设，重点开发江滨两岸商住区、江南居住小区、浮桥商业街改造、笋江路