收益法酒店评估.docx
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收益法酒店评估
房地产抵押估价报告
项目名称：
A市开发区**西路18号商业房地产抵押价值评估
委托人：
江苏**大酒店有限公司
估价机构：
江苏A房地产评估咨询有限公司
注册房地产估价师：
景**张**
估价报告出具日期：
2010年12月10日
估价报告编号：
苏房地镇扬估字（2010）第09号
致估价委托人函
江苏**大酒店有限公司：
我们接受贵公司的委托，对贵公司位于A市开发区**西路18号商业房地产（房产面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2）进行抵押价值评估，估价时点为2010年12月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
根据贵公司所提供的有关资料，经过房地产估价师实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，选用了成本法和收益法进行了评估，综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币元整（房产价值17485.9万元，其中土地价值9529.0万元，土地使用权单价为3312元/m2）。
估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为27014.9万元，大写人民币元整。
房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币0元，大写：
人民币零元整。
以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。
江苏A房地产评估咨询有限公司
法定代表人：
二〇一〇年十二月十日
估价结果一览表
项目
证号
幢号
房屋建筑面积（m2）
平均房屋评估建筑面积单价（元/m2）
总价（万元）
房产
扬房字第13600028号
1
27.6
6284.76
17485.9
2
24698.98
3
2724.90
4
371.18
小计
27822.7
项目
宗地编号
土地面积
土地评估单价（元/m2）
——
土地
扬国用（2006）第00001786号
28771.2
3312
9529.0
小计
28771.2
9529.0
合计
——
——
——
27014.9
法定优先受偿款
——
——
——
0
抵押价值
——
——
——
27014.9
目录
估价师声明4
估价的假设和限制条件5
房地产抵押估价结果报告7
一、估价委托人7
二、估价机构7
三、估价目的7
四、估价对象7
五、估价时点13
六、价值类型13
七、估价依据13
八、估价原则14
九、估价方法15
十、估价结果15
十一、估价对象的抵押价值未来下跌风险分析17
十二、房地产变现能力分析18
十三、房地产抵押估价报告使用提示20
十四、估价人员21
十五、估价作业日期21
十六、本评估报告的使用有效期限21
附件22
1.房屋所有权证复印件；2.国有土地使用证复印件；3.受托估价方营业执照复印件；4.受托估价方资格证书复印件；5房地产估价师资格证书复印件
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.参与本次估价项目的房地产估价师景云、张晓慧于2010年12月10日对本报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。
因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
8.本报告不作土地、房产权属确认的依据。
9.本报告最终解释权为江苏A房地产评估咨询有限公司所有。
注册房地产估价师：
景**（签章）注册号：
******
注册房地产估价师：
张**（签章）注册号：
******
二〇一〇年十二月十日
估价的假设和限制条件
一、本次估价的假设前提
1.本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，国有出让土地使用权转让、抵押能获得有批准权的人民政府或有关部门的批准为前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。
2.本报告以房屋建筑质量合乎安全标准，可以长期持续使用为假设前提。
二、未经调查确认或无法调查的资料
1.估价师已对估价对象在估价时点的法定优先受偿款进行了尽职调查，若产权人在估价时点尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣除。
2.本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
3.本次估价未对委托方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》相关产权资料进行核实，委托方对产权资料的真实性负责。
因产权资料失实造成估价结果有误的，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。
三、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响
1.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
四、本估价报告使用的限制条件
1.本次估价报告仅供委托方按约定的估价目的及上级主管部门审查使用，未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
2.本报告自提交之日起一年内有效。
本估价报告需在设定的有效期内使用，超过有效期使用，本报告无效。
3.本估价报告需经房地产估价师签名或签章并加盖估价机构公章，并作为一个整体时有效，复印件无效。
4.本估价报告仅为委托方向中国工商银行扬中支行进行抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，运用于其它方向本估价报告无效。
5.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化可能对房地产抵押价值产生的一定影响，在估价对象状况发生变化或房地产市场价格变化较快时应对估价对象房地产抵押价值进行再评估。
房地产抵押估价结果报告
苏房地镇扬估字（2010）第09号
一、估价委托人
单位名称：
江苏**大酒店有限公司
单位地址：
A市**西路18号
法人代表：
徐广福
经营范围：
许可经营项目：
中西餐制售；住宿；公共浴室；卡拉OK厅。
一般经营项目：
代售飞机票、火车票；日用百货；工业美术品销售
二、估价机构
估价机构：
江苏A房地产评估咨询有限公司
房产资质等级：
一级资质证号：
建房估证字[2010]085号
土地资质等级：
全国范围内从事土地评估业务
资质证号：
******
法人代表：
***
联系人：
***
联系地址：
南京市**路188号**大厦9层D座
联系电话：
******
网址：
http:
//www.******.com///www.******.com>
电子信箱E-mail：
******
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1.估价对象范围
估价对象为位于A市开发区**西路18号的商业房地产，房屋总建筑面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2。
2.估价对象状况
房屋所有权证号
扬房字第13600028号
所有权人
江苏**大酒店有限公司
所有权性质
有限责任公司
房屋座落
开发区**西路18号
幢号
建筑结构
层数
建筑面积（m2）
1
混合
1
27.6
2
混合
14
24698.98
3
混合
4
2724.90
4
混合
1
371.18
合计
27822.7
（1）估价对象登记状况
根据委托估价方提供的估价对象房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象的权属状况如下表所示。
表1房屋登记状况一览表
表2土地登记状况一览表
土地使用权证号
扬国用（2006）第00001786号
土地使用权人
江苏**大酒店有限公司
房屋座落
开发区**西路18号
使用权面积
28771.2m2
地号
0506123
图号
68.00-81.00
地类（用途）
商业服务业
使用权类型
出让
终止日期
至2043.09.08止
（2）他项权利状况
在估价时点，估价对象房地产未设定抵押等他项权利。
3.估价对象实物状况
3.1估价对象实物状况
（1）座落：
A市开发区**西路18号；
（2）建筑面积：
27822.7m2；
（3）总层数/层次：
2号房屋为酒店主楼，共14层，3号房屋为职工宿舍，总层数4层，1号及4号为门卫及配电房，均为1层；
（4）建筑结构：
钢混及混合；
（5）平面布置：
估价对象独立使用，2号楼内置电梯，3号楼内置楼梯连接；
（6）工程质量：
经估价人员现场勘查，确认建筑物结构完好；
（7）建成年代：
2004年，门卫室改建于2006年；
（8）维护、保养、使用情况：
估价对象的主体结构维修保养良好，且外立面及内部均经装修，成色较新，使用状况良好；
（9）临街状况：
估价对象临**西路；
（10）方便程度：
酒店内配备室外停车场；
（11）物业管理：
有物业管理；
（12）装修、设施设备及利用现状：
估价对象为位于A市开发区**西路18号的江苏**大酒店。
江苏**大酒店是是由**集团投资设计建造的四星级，集客房、餐饮、娱乐、休闲、旅游购物为一体的现代化商务旅游酒店，为A市标志性建筑。
酒店共占地43亩，总建筑面积2.7万平方米，酒店主楼共14层，东西裙楼3-5层，拥有总统套房、商务套房、豪华套房、商务房、豪华房及高级房等不同规格客房间140多（套）；餐饮设施设备齐全，拥有餐位1000多个，2个功能齐全的大型宴会厅，1个大型会议中心，多个豪华包厢及普通包厢，1个可同时容纳400人就餐的中餐厅，1个可同时容纳200人就餐的中餐厅，1个西餐厅；酒店还拥有完备的会议服务设施，包括2个大型会议中心、3个中型会议室、2个小会议室及1个贵宾厅，大型会议中心可同时容纳350人会议，为大型的多功能会议室，配备大屏幕投影、活动舞台等；酒店还配有桑拿会所、美容美发、棋牌室、商务中心、健身房及室外网球场、游泳池等，是A市目前规模最大、档次最高的接待、住宿、娱乐服务场所。
1号楼为酒店门卫，改建于2006年，层高4.1米，外墙铝塑板贴面，室内造型天花，地砖地坪，局部改造为中国银行自动柜员机网点。
2号楼为酒店主楼，为钢混结构，层高3.6米，共14层，其中地下一层，为洗衣房、更衣室、员工食堂、员工娱乐中心及仓库，地上13层，第1层为酒店大堂、西餐厅部、餐饮包厢及一个大型宴会大厅。
第2层主体为康乐
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