某温泉旅游综合开发项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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1.2.3项目实施期限:

本项目实施期限为2011年至2015年,具体分为二个阶段滚动式发展

一期:

2011~2013年,为重点项目启动期;

二期:

2013~2015年,为全面开发运营期。

1.2.4项目建设内容和规模

根据用地地形、地貌等分布特征及未来发展要求,本项目空间总体布局为“一心三区”。

即:

一心:

接待服务中心;

三区:

温泉主题游乐区、山地颐养区、生态观光区。

本项目用地总面积为500.44亩(合33.36公顷),各分区建设内容和规模如下:

1、接待服务中心。

规划用地面积为25.02亩。

建筑面积7000平方米,其中游客服务中心500平方米、温泉迎宾楼3600平方米、购物中心300平方米、办公后勤楼2600平方米。

主停车场4800平方米及景区大门、仿真迎宾瀑布等等。

2、温泉主题游乐区。

规划用地面积为175.15亩。

建筑面积22482平方米,其中某温泉休闲会所14200平方米、温泉游泳馆2000平方米、室内SPA馆1000平方米、温泉冲浪2200平方米、风情温泉区1322平方米、特色温泉理疗区790平方米、龙珠阁220平方米、泵房200平方米。

以及泵房、管道、回注机等地下热水处理设备和戏水、水疗设备。

3、山地颐养区。

规划用地面积为225.20亩。

建筑面积14500平方米,其中阳光瑜伽300平方米、太阳能空调养生馆4800平方米、自然养生馆3800平方米、音乐休闲馆1800平方米、森林木屋1900平方米、花草茶吧1800平方米、生态厕所100平方米。

以及观光塔楼、南次入口、森林康体公园等。

4、生态观光区。

规划用地面积为75.07亩。

建筑面积3905平方米,其中特色蜜桔园馆300平方米、特色作坊展示厅1800平方米、绿色餐厅800平方米、观景亭3座、果树收集屋150平方米、果树品尝屋150平方米、园艺展览室240平方米。

以及绿篱迷宫、某傩舞表演广场、乡村嘉年华、乡村特色牌坊等。

1.2.5项目总投资与资金来源

本项目总投资为25047.2万元,其中工程费用为19553.4万元,工程建设其他费3928.4万元(含土地费用2000.0万元),基本预备费1526.3万元,铺底流动资金39.1万元。

资金来源:

项目投资25047.2万元全部由项目单位自筹解决。

1.2.6主要经济技术指标(见表)

表1-1:

主要经济技术指标

序号

项目

单位

数据

1

项目总投资

万元

25047.2

1.1

建设投资

25008.1

1.2

建设期利息

0.0

1.3

铺底流动资金

39.1

2

资金来源

2.1

企业自筹

2.2

银行贷款

3

年平均营业收入

5621.4

4

年平均营业税金及附加

292.3

5

年平均总成本费用

2556.9

6

利润总额(年平均)

2772.2

7

年平均所得税

687.3

8

投资利润率

%

11.07

9

全投资内部收益率(所得税后)

10.9

10

全投资内部收益率(所得税前)

13.5

11

全投资静态回收期(所得税后)

9.97

12

全投资静态回收期(所得税前)

8.99

13

全投资财务净现值(I=10%)(所得税后)

1207.9

14

全投资财务净现值(I=10%)(所得税前)

5125.2

15

BEP(盈亏平衡点)

34.5

1.2.7项目背景

随着旅游业的快速发展和人们生活水平的不断提高,越来越多的人喜欢利用双休日、节假日进行旅游休闲活动。

尤其是温泉休闲度假已成为游客的新宠,受到越来越多的游人青睐。

某温泉位于某乡石咀村汤尾村小组,距南建公路(沥青路面)3公里,距乡政府7公里,热泉地处中低山区地势较平缓,相对高差40-80米,沟谷宽敞,植被发育。

某温泉地下热水丰富,出水温度约66.5℃,日自流量约600余吨,水质类型为“HCO8SO4--Na.Ca"

型,总碱度80.63毫克/升,PH值为7.22;

其中氟离子、可溶二氧化硅含量较高,分别为8.3毫克/升,122.7毫克/升,微量元素锂及锶的含量分别为0.755毫克/升、0.1461毫克/升,富含对人体有益的多种微量矿物质元素,具有较高的医疗价值。

据有关资料(临床实践证明)该地热水对关节炎,风湿性病、皮肤病等疗效显著。

在治疗高血压、心血管病、胃及十二指肠溃疡病(恢复期)等疾病均能达到较好的疗效。

温泉四周森林茂密,古木参天,幽溪缠绕,且有一冷泉相伴,自然环境十分独特。

本项目以某温泉为特色的第三代温泉产品开发,旅游功能由单纯的医疗和疗养旅游发展为温泉康体、生态观光、保健养生、商务娱乐等多种功能,旅游者也从特殊的群体向大众化发展,形成了同时发展温泉、康体、养生、度假、生态观光旅游等多功能的综合性旅游度假区。

其市场前景十分广阔,2010年,某市实现生产总值502.9亿元,增长13.9%;

城乡居民收入较快增长,城镇居民人均可支配收入13119元、增长6.7%,农民人均纯收入5117元、增长8.5%。

城镇恩格尔系数为51.96%,下降1.7个百分点,农村恩格尔系数为36.26%,下降3.58个百分点。

随着经济发展、人均收入和消费水平的提高,恩格尔指标有所下降,旅游消费比重将持续增大。

随着经济的持续增长,温泉旅游迅速升温,成为度假旅游的主要类型之一。

开发建设某温泉旅游综合项目,不仅可以改变传统的温泉利用观念,充分发挥温泉的理疗保健作用,提高人民群众的物质文化水平,而且能够有效的加快本地旅游市场的形成,提高全县第三产业的快速增长。

1.2.8工程方案

(一)规划方案

1、规划依据

《旅游规划通则》(GB/T18971~2003);

《旅游资源分类、调查与评价》(GB/T18972~2003);

《旅游区(点)质量等级的划分与评定》(GB/T17775~2003);

《中华人民共和国土地管理法》;

《中华人民共和国环境保护法》;

《中华人民共和国森林法》;

《某省旅游管理条例》;

《某省旅游产业发展与布局总体规划》;

《某县旅游总体规划》;

项目建设单位提供的其他资料。

2、规划原则

(1)地域特色原则

突出其地方特色,尤其是异于某“绿色生态橘都,文化旅游名城”的地域特色,通过塑造特色旅游产品而后来居上。

(2)高点切入,个性开发原则

温泉是一种全新的生活方式的理念理解,通过高起点、高品位、高档次的原则进行旅游区规划设计,表达一种返璞归真的生活诉求,美丽多姿的温泉,是大自然生命的凝结,能勾起人们奇幻的神思。

(3)以人为本,和谐发展原则

充分体现以人为本,生态优先的设计方针,融生态景观与现代文化于一体,设计风格新颖,具有时代感。

同时,妥善处理好各方面的关系,在各方的利益中找到一个综合均衡点,追求建筑与自然及文脉的共生关系,推崇低技术性与高舒适度的和谐统一;

在统一中求变化,在错落中求和谐,根据地形景观特点,营建丰富多变的景观特色,最终实现同发多赢、和谐发展的局面。

(4)市场导向原则

从分析市场出发,针对市场需求,对旅游资源进行筛选、加工、设计、制作,规划、开发成适销对路的旅游产品。

(5)可持续利用原则

规划既要带来最佳的经济效益,也要考虑到良好的社会效益和生态效益,体现经济、社会发展和生态保护相协调。

做到开发与保护的一致,现状与未来的一致,实现资源的永续利用。

3、规划布局

“一心三区”为本规划地的主要游览区域,且各区域间通过区间游步道体系进行有机分隔与衔接。

本项目规划用地总面积为500.44亩(合33.36公顷),规划中各功能分区如下:

(1)接待服务中心。

位于规划区的西南部,面积为25.02亩。

它主要是本旅游区未来游客集散中心和接待服务管理中心,也是本旅游区员工主要生活基地。

主要承担游客集散、景区管理、员工住宿、接待服务、休闲购物等功能。

(2)温泉主题游乐区。

主要位于规划区中部,面积为175.15亩。

是本项目发展的核心区,是最主要的旅游目的地和旅游形象的集中体现,主要承担温泉沐浴、游乐体验、养生疗养等功能。

(3)山地颐养区。

位于规划区东部,面积为225.20亩。

该区域以“阳光颐养、生态养生”为理念,融合森林养生、康体保健、生态观光等功能,构建一个融游森林浴场、吸清新空气、沐灿烂阳光为一体的森林养生中心。

(4)生态观光区。

位于规划区西部,面积为75.07亩。

该区以某蜜桔、特色(农村)作坊、绿色餐厅和乡村嘉年华为主题,注重绿色开发与生态环保的有机结合。

通过利用当地各种特色资源提升优化温泉景区生态环境,创造丰富优美的空间景观,建设特色各异的旅游项目,从而将其建设成一个“绿色、生态、经济、欢乐”的观光区。

(二)建设方案

1、设计依据

《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005);

《民用建筑设计通则》(GB50352-2005);

《建筑设计防火规范》(GB50016-2006);

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97);

《建筑给排水设计规范》GB50015-2003

《民用建筑设计防火规范》GB50016-2006(2006版)

《供配电系统设计规范》(GB50052-95)

《低压配电设计规范》(GB50054-95)

国家颁布的各专业相关设计规范;

2、方案说明

(1)接待服务中心

★主停车场:

在景区大门右面建一面积为4800平方米,容10大车位、120个小车位的格栅式生态停车场,栽种常绿乔木予以遮荫,非硬化的地面用耐踏绿草铺就,不同车位间用不同植物分隔,使车辆停放在绿色车库之中,与大自然融为一体。

★景区大门:

在规划区的西南处设立景区正大门,采取右进左出方式,其建筑形式为弧形廊道式且沿其周边悬挂各式某蜜桔饰品,上书“某县某温泉度假园”。

★游客服务中心:

建筑面积500平方米,框架结构,人工挖孔桩基础,抗震设防烈度为 

度,内外墙为240厚眠墙体,外墙面砖和外墙漆饰面,铝合金中空玻璃窗、装饰木门,地面砖。

主要承担售票、咨询、保安、导游服务、投诉处理等功能,且在其周边立一大型园区游览线路图并作相关介绍。

★仿真迎宾瀑布:

位于旅游区进大门前广场,瀑布景观带长100米,瀑水高6.5米,其中:

直瀑高度6.5米,水面宽度30米;

跌瀑高4.5米,水面宽度3.6米,溅瀑高4.5米,水面宽度5.2米。

仿真迎宾瀑布可采用电脑控制,在水幕上形成旅游区电子导游图。

同时配以美妙音乐、和谐灯光组合成百余种瀑布景观,让游客在此亦能欣赏到“飞流直下”的精彩水景。

★温泉迎宾楼:

总用地1200平方米。

建筑面积3600平方米。

总床位数为60个,主体建筑层数为2--5层,控制高度20米。

建筑风格利用传统与现代文化要素,将本土化的建筑风格和“某蜜桔”符号运用于具有时代特色的建筑形式中,向客人提供现代舒适和传统文化相结合的接待场所。

①建筑外观——建筑外部装饰以木结构或仿木结构为主,木栏杆、木制回廊

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