某温泉旅游综合开发项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

1、1.2.3 项目实施期限：本项目实施期限为2011年至2015年，具体分为二个阶段滚动式发展一期：20112013年,为重点项目启动期；二期：20132015年,为全面开发运营期。1.2.4 项目建设内容和规模根据用地地形、地貌等分布特征及未来发展要求，本项目空间总体布局为“一心三区”。即：一心：接待服务中心；三区：温泉主题游乐区、山地颐养区、生态观光区。本项目用地总面积为500.44亩（合33.36公顷），各分区建设内容和规模如下：1、接待服务中心。规划用地面积为25.02亩。建筑面积7000平方米，其中游客服务中心500平方米、温泉迎宾楼3600平方米、购物中心300平方米、办公后勤楼26

2、00平方米。主停车场4800平方米及景区大门、仿真迎宾瀑布等等。2、温泉主题游乐区。规划用地面积为175.15亩。建筑面积22482平方米，其中某温泉休闲会所14200平方米、温泉游泳馆2000平方米、室内SPA馆1000平方米、温泉冲浪2200平方米、风情温泉区1322平方米、特色温泉理疗区790平方米、龙珠阁220平方米、泵房200平方米。以及泵房、管道、回注机等地下热水处理设备和戏水、水疗设备。3、山地颐养区。规划用地面积为225.20亩。建筑面积14500平方米，其中阳光瑜伽300平方米、太阳能空调养生馆4800平方米、自然养生馆3800平方米、音乐休闲馆1800平方米、森林木屋190

3、0平方米、花草茶吧1800平方米、生态厕所100平方米。以及观光塔楼、南次入口、森林康体公园等。4、生态观光区。规划用地面积为75.07亩。建筑面积3905平方米，其中特色蜜桔园馆300平方米、特色作坊展示厅1800平方米、绿色餐厅800平方米、观景亭3座、果树收集屋150平方米、果树品尝屋150平方米、园艺展览室240平方米。以及绿篱迷宫、某傩舞表演广场、乡村嘉年华、乡村特色牌坊等。1.2.5 项目总投资与资金来源本项目总投资为25047.2万元，其中工程费用为19553.4万元，工程建设其他费3928.4万元（含土地费用2000.0万元），基本预备费1526.3万元，铺底流动资金39.1万

4、元。资金来源：项目投资25047.2万元全部由项目单位自筹解决。1.2.6 主要经济技术指标（见表）表11：主要经济技术指标序号 项目 单位 数据1项目总投资万元25047.2 1.1建设投资25008.1 1.2建设期利息0.0 1.3铺底流动资金39.1 2资金来源2.1企业自筹2.2银行贷款3年平均营业收入5621.4 4年平均营业税金及附加292.3 5年平均总成本费用2556.9 6利润总额（年平均）2772.2 7年平均所得税687.3 8投资利润率%11.07 9全投资内部收益率（所得税后）10.9 10全投资内部收益率（所得税前）13.5 11全投资静态回收期（所得税后）年9.

5、97 12全投资静态回收期（所得税前）8.99 13全投资财务净现值（I=10%）（所得税后）1207.9 14全投资财务净现值（I=10%）（所得税前）5125.2 15BEP（盈亏平衡点）34.5 1.2.7 项目背景随着旅游业的快速发展和人们生活水平的不断提高，越来越多的人喜欢利用双休日、节假日进行旅游休闲活动。尤其是温泉休闲度假已成为游客的新宠，受到越来越多的游人青睐。某温泉位于某乡石咀村汤尾村小组，距南建公路（沥青路面）3公里，距乡政府7公里，热泉地处中低山区地势较平缓，相对高差4080米，沟谷宽敞，植被发育。某温泉地下热水丰富，出水温度约66.5，日自流量约600余吨，水质类型为

6、“HCO8SO4 -Na.Ca型，总碱度80.63毫克/升，PH值为7.22；其中氟离子、可溶二氧化硅含量较高，分别为8.3毫克/升,122.7毫克/升,微量元素锂及锶的含量分别为0.755毫克/升、0.1461毫克/升，富含对人体有益的多种微量矿物质元素,具有较高的医疗价值。据有关资料（临床实践证明）该地热水对关节炎，风湿性病、皮肤病等疗效显著。在治疗高血压、心血管病、胃及十二指肠溃疡病（恢复期）等疾病均能达到较好的疗效。温泉四周森林茂密，古木参天，幽溪缠绕，且有一冷泉相伴，自然环境十分独特。本项目以某温泉为特色的第三代温泉产品开发，旅游功能由单纯的医疗和疗养旅游发展为温泉康体、生态观光、保

7、健养生、商务娱乐等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，形成了同时发展温泉、康体、养生、度假、生态观光旅游等多功能的综合性旅游度假区。其市场前景十分广阔，2010年，某市实现生产总值502.9亿元，增长13.9%；城乡居民收入较快增长，城镇居民人均可支配收入13119元、增长6.7%，农民人均纯收入5117元、增长8.5%。城镇恩格尔系数为51.96%，下降1.7个百分点,农村恩格尔系数为36.26%,下降3.58个百分点。随着经济发展、人均收入和消费水平的提高，恩格尔指标有所下降，旅游消费比重将持续增大。随着经济的持续增长，温泉旅游迅速升温，成为度假旅游的主要类型之一。开发建设某温泉旅

8、游综合项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游市场的形成，提高全县第三产业的快速增长。1.2.8 工程方案（一）规划方案1、规划依据旅游规划通则（GB/T189712003）；旅游资源分类、调查与评价（GB/T189722003）；旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T177752003）；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国森林法；某省旅游管理条例；某省旅游产业发展与布局总体规划；某县旅游总体规划；项目建设单位提供的其他资料。2、规划原则（1）地域特色原则突出其地方特色，尤其是异

9、于某“绿色生态橘都，文化旅游名城”的地域特色，通过塑造特色旅游产品而后来居上。（2）高点切入，个性开发原则温泉是一种全新的生活方式的理念理解，通过高起点、高品位、高档次的原则进行旅游区规划设计，表达一种返璞归真的生活诉求,美丽多姿的温泉，是大自然生命的凝结，能勾起人们奇幻的神思。（3）以人为本，和谐发展原则充分体现以人为本，生态优先的设计方针，融生态景观与现代文化于一体，设计风格新颖，具有时代感。同时，妥善处理好各方面的关系，在各方的利益中找到一个综合均衡点，追求建筑与自然及文脉的共生关系,推崇低技术性与高舒适度的和谐统一；在统一中求变化,在错落中求和谐,根据地形景观特点,营建丰富多变的景观特

10、色，最终实现同发多赢、和谐发展的局面。（4）市场导向原则从分析市场出发，针对市场需求，对旅游资源进行筛选、加工、设计、制作,规划、开发成适销对路的旅游产品。（5）可持续利用原则规划既要带来最佳的经济效益，也要考虑到良好的社会效益和生态效益，体现经济、社会发展和生态保护相协调。做到开发与保护的一致，现状与未来的一致，实现资源的永续利用。3、规划布局“一心三区”为本规划地的主要游览区域，且各区域间通过区间游步道体系进行有机分隔与衔接。本项目规划用地总面积为500.44亩（合33.36公顷），规划中各功能分区如下：（1）接待服务中心。位于规划区的西南部，面积为25.02亩。它主要是本旅游区未来游客集

11、散中心和接待服务管理中心，也是本旅游区员工主要生活基地。主要承担游客集散、景区管理、员工住宿、接待服务、休闲购物等功能。（2）温泉主题游乐区。主要位于规划区中部，面积为175.15亩。是本项目发展的核心区，是最主要的旅游目的地和旅游形象的集中体现，主要承担温泉沐浴、游乐体验、养生疗养等功能。（3）山地颐养区。位于规划区东部，面积为225.20亩。该区域以“阳光颐养、生态养生”为理念，融合森林养生、康体保健、生态观光等功能，构建一个融游森林浴场、吸清新空气、沐灿烂阳光为一体的森林养生中心。（4）生态观光区。位于规划区西部，面积为75.07亩。该区以某蜜桔、特色（农村）作坊、绿色餐厅和乡村嘉年华为

12、主题，注重绿色开发与生态环保的有机结合。通过利用当地各种特色资源提升优化温泉景区生态环境，创造丰富优美的空间景观，建设特色各异的旅游项目，从而将其建设成一个“绿色、生态、经济、欢乐”的观光区。（二）建设方案1、 设计依据公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；建筑给排水设计规范GB500152003民用建筑设计防火规范GB50016-2006（2006版）供配电系统设计规范（GB 50052-95）低压配电设计规范（GB 50054-

13、95）国家颁布的各专业相关设计规范；2、方案说明（1）接待服务中心主停车场：在景区大门右面建一面积为4800平方米，容10大车位、120个小车位的格栅式生态停车场，栽种常绿乔木予以遮荫，非硬化的地面用耐踏绿草铺就，不同车位间用不同植物分隔，使车辆停放在绿色车库之中，与大自然融为一体。景区大门：在规划区的西南处设立景区正大门，采取右进左出方式,其建筑形式为弧形廊道式且沿其周边悬挂各式某蜜桔饰品, 上书“某县某温泉度假园”。游客服务中心：建筑面积500平方米，框架结构，人工挖孔桩基础，抗震设防烈度为6度，内外墙为240厚眠墙体,外墙面砖和外墙漆饰面，铝合金中空玻璃窗、装饰木门，地面砖。主要承担售票

14、、咨询、保安、导游服务、投诉处理等功能，且在其周边立一大型园区游览线路图并作相关介绍。仿真迎宾瀑布：位于旅游区进大门前广场，瀑布景观带长100米，瀑水高6.5米，其中：直瀑高度6.5米，水面宽度30米；跌瀑高4.5米，水面宽度3.6米，溅瀑高4.5米，水面宽度5.2米。仿真迎宾瀑布可采用电脑控制，在水幕上形成旅游区电子导游图。同时配以美妙音乐、和谐灯光组合成百余种瀑布景观，让游客在此亦能欣赏到“飞流直下”的精彩水景。温泉迎宾楼:总用地1200平方米。建筑面积3600平方米。总床位数为60个，主体建筑层数为2-5层，控制高度20米。建筑风格利用传统与现代文化要素，将本土化的建筑风格和“某蜜桔”符号运用于具有时代特色的建筑形式中，向客人提供现代舒适和传统文化相结合的接待场所。建筑外观建筑外部装饰以木结构或仿木结构为主，木栏杆、木制回廊