大连万达商业地产股份有限公司管理制度汇编(2012版)(三)项目操作指引手册Word文档下载推荐.docx
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第2节 设计管理权责界面 35
第3节 持有物业设计管理流程 55
第4节 销售物业设计管理流程 71
第5节 酒店物业设计管理流程 77
第6节 文旅项目设计管理流程 80
第7节 设计变更管理 83
第8节 设计类业务发包管理 87
第四章 项目经营目标及计划管理 123
第1节 项目经营目标管理 125
第2节 项目计划管理 144
.I.
目录
第五章 项目质量管理 147
第1节 项目质量管理组织架构及职责界面 149
第2节 各级责任主体管控重点 155
第3节 持有物业工程实体监管 186
第4节 销售物业工程实体质量监管 206
第5节 考核与奖惩 216
第6节 质量管理相关流程 226
第六章 项目营销管理 245
第七章 庆典策划管理 261
第八章 项目成本管理 269
第1节 目标成本 271
第2节 现场签证 272
第3节 过程控制 276
第4节 工程结算 277
第九章 招标管理 287
第1节 招标采购 289
第2节 集中采购 297
第3节 直接委托 298
第4节 合格供方品牌库 298
第十章 经济合同及成本档案管理 311
第1节 经济合同 313
第2节 成本档案 316
第3节 成本、招标（采购）、合同管理处罚细则 316
.III.
总则
第 一 章总 则
.1.
第1节 项目动作过程管理
1项目开发业务管理的策划和运作，必须充分理解和应用项目管理的相关技术，结合股份公司现行管理模式，系统地规定项目开发过程中股份公司各业务部门和项目公司的各自角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、操作准确、监督到位、沟通顺畅。
2项目运作过程管理主要包括：
项目发展管理、项目设计管理、项目工程管理、项目质量管理、项目销售管理、商务（招商）管理。
3集团发展部是项目前期阶段的业务枢纽部门，负责开发项目的前期论证、策划组织工作，集团相关业务部门负责配合运作。
项目管理中心是集团项目实施阶段的综合业务管理部门，负责所有项目实施过程的策划、组织、监督、控制和协调，集团各业务部门、集团所属公司必须配合项目管理中心的工作。
4集团所属公司开发设计部是该公司项目开发运作的综合管理部门，对该公司项目开发业务进行全过程的策划、组织、监督、控制和协调。
集团所属公司其他各部门必须配合开发设计部的工作。
5所有项目运作过程必须遵循本手册的管理规定，集团通过以下方式对项目运作实施全过程控制：
5.1发布业务运作必须遵循的管理规定；
5.2开发过程中的备案、核准和审批操作；
5.3报备资料综合分析；
5.4例行的现场检查等。
6股份公司项目管理中心在收集、整理和分析项目公司报备资料后，应针对项目开发进度、质量、生产安全的状况，以及项目公司采取的管理措施进行综合评价，每季度形成一份经营分析报告，报集团主管领导审阅，并抄送投资证券部备查。
7在以下情形下，股份公司业务部门总经理应考虑安排人员到项目公司进行现
.7.
场检查或调研，并在检查后形成书面检查报告提交股份公司分管领导和项目公司总经理。
7.1工程进度严重拖延，且原因分析不清楚，或对集团所属公司提出的整改措施缺乏信心；
7.2发生严重质量、安全事故；
7.3项目成本标准预备费使用将超过70%；
7.4对工程质量有重大影响的新材料、新工艺应用；
7.5发生严重顾客投诉，或媒体的大量负面报导；
7.6完成例行检查（约半年一次）；
7.7股份公司领导指示，或股份公司其他相关业务部门提出建议。
8非商业项目工程完成住户入伙、商业项目完成商场开业后，项目公司应对项目开发过程中的规划设计、施工、招商（商务）、销售、成本等方面工作进行系统总结和评价，详细回顾和分析项目开发过程的得失，并提出必要的改进建议，经项目公司总经理签署后报集团项目管理中心、股份公司主管领导审阅。
第2节 项目运作要素管理
1项目运作要素管理是项目开发的重要保证，是贯穿于整个项目开发过程的基础业务工作，股份公司各业务归口部门应承担其管理责任，确保项目开发的顺利进行，实现股份公司效益的最大化。
2股份公司建立的项目运作要素管理制度将根据项目开发运作的实际需要，不断地进行补充和完善。
项目运作要素管理工作包括，但不限于：
2.1项目经营目标管理；
2.2项目计划管理；
2.3项目成本管理；
2.4招标（采购）管理；
2.5经济合同管理。
3各项目公司项目运作要素管理（基础业务工作）必须遵循股份公司发布的管理规定，股份公司尚未发布管理规定的业务工作，由项目公司自行制订和执行，股份公司对项目公司的管理制度进行备案审查。
4各项基础业务管理制度均清晰规定与该项业务管理有关的影响因素，包括：
4.1该项业务管理的目的和基本原则；
4.2该项业务的范围界定；
4.3责任、权限和工作关系（主管部门、参与部门）；
4.4业务操作的方法和要求；
4.5执行规定操作应形成的记录形式。
5股份公司对各项目公司基础业务管理的监督方式包括：
5.1审查项目公司基础业务管理制度；
5.2在监督项目开发运作过程中检查基础业务工作的执行情况；
5.3必要时对项目公司现场的监督检查。
第3节 项目管理的审批时限
股份公司各业务部门和项目公司在项目运作过程中应进行密切配合，所有本手册中规定的备案、核准和审批事项应及时做出报告或回应。
1项目管理中心
对于项目公司或股份公司各部室提交项目管理中心的审批事宜，只要符合相关制度要求且文件内容齐全，项目管理中心将及时予以办理，并在以下规定的时限内完成审批工作：
1.1需项目管理中心内部单一部门独立负责审批的事宜，该部门应在2个工作日内完成审批；
1.2对于需项目管理中心多个部门审批的事宜，由经办部门牵头，需在3个工作日内完成审批；
1.3对于项目管理中心经办，且需项目中心以外的集团其他部室审批的事宜，由项目中心经办部门牵头并跟踪，需在5个工作日内完成审批；
1.4对于需会议研究后办理事项，在3个工作日内完成，最多不超过6个工作日；
需提报总裁会审批事项审批时间另行决定；
1.5紧急或特殊情况需特殊处理的事项，可根据实际情况需要特殊处理。
2特别说明
2.1股份公司各部室及项目公司除特殊业务外，须使用OA系统审批或上报相关文件；
2.2项目公司所有人员每天必须登陆OA系统进行办公，并要求在上报审批文件时，应在联络事宜一栏中注明待审批事项摘要；
2.3项目公司应严格按制度要求上报相关审批文件，避免上报非制度要求审批文件；
2.4股份公司各部室所有人员必须每天登陆OA系统进行审批，原则当日文件当日完成审批。
项目发展管理
第 二 章项目发展管理
第2章 项目发展管理
1总则
1.1发展部是负责项目发展工作的专职管理部门，对项目发展工作进行统筹管理。
1.2项目公司为所在城市项目发展工作的主要责任部门，新项目发展业绩作为项目公司、总经理及领导班子成员的重要考核指标。
1.3参与项目发展工作的单位和个人应对所掌握的项目信息严格保密。
2项目选址与立项
2.1发展部应通过各种途径收集项目信息。
项目信息资料应符合《项目立项建议书》（见表1）、《项目市调信息表》（见表2）和《项目立项前期调研20问》（见表3）的要求。
2.2已有项目公司的城市，项目公司负责收集当地项目信息并按照《项目发展信息表》（见表4）的要求及时报送发展部，每季度至少应报送一次。
2.3发展部对项目信息研究并确认后牵头组织项目选址工作。
项目选址工作包括项目资料研究及项目现场选址考察。
必要时应组织规划院、商管总部、酒店总部、项目公司等相关内部单位参加，参加选址工作的相关单位应在七日内提供意见。
2.4项目选址确定后发展部应及时完成项目立项审批流程（见审批流程1），并按《项目立项建议书》（见表1）的要求提供立项所需资料。
3项目评审
3.1现场踏勘
项目立项后经发展部牵头组织，规划院、项目公司应在七日内完成现场踏勘。
.9.
3.2规划交底与调研、复核
3.2.1在进行项目规划方案设计前，发展部应向规划院进行规划交底；
规划交底后如规划条件有调整或补充，发展部应及时进行规划补充交底。
规划院应对规划设计条件进行调研、复核。
3.2.2发展部应在现场踏勘期间进行规划调研并完成《发展部项目交底单》（见表5）。
3.2.3规划院应在现场踏勘期间进行规划调研并完成《规划条件调研复核单》
（见表6）。
3.2.4《发展部项目交底单》（见表5）、《规划条件调研复核单》（见表6）应按照规定的流程在现场踏勘结束后二日内同时完成会签。
3.3规划条件签批
在《发展部项目交底单》（见表5）和《规划条件调研复核单》（见表6）全部会签后二日内，由发展部、规划院完成《规划条件签批表》（见表7）的签批（见审批流程2）。
3.4规划方案移交
3.4.1规划院应在《规划条件签批表》（见表7）签批后三周内（含一至两次上会及方案调整时间）完成规划方案及主要经济技术指标，并在分管副院长、规划院院长及分管发展规划副总裁签批后的次日通过OA系统移交发展部和成本控制部。
以后规划方案和指标如有调整，规划院应在调整后的次日及时向发展部和成本控制部移交。
3.4.2规划院移交的规划方案和指标是项目成本测算和项目谈判的重要依据。
3.5项目成本测算
3.5.1成本控制部负责依据规划院提交的规划方案及指标、发展部提交的成本测算内联单进行项目成本测算。
3.5.2发展部在分管发展规划副总裁签批《规划条件签批表》（见表7）当日向成本控制部发起项目测算申请，成本控制部应在收到规划院移交的、经股份公司认
可的规划方案及指标后三日内完成成本测算。
3.5.3项目发展过程中如有下列情形之一，成本控制部应重新进行项目成本测算：
1）项目协议谈判已明确基本商务条件，或项目协议签订后商务条件发生变化，发展部重新发起项目测算申请流程；
2）规
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