曲江紫薇永和坊项目定位及物业发展建议报告PPT资料.pptx

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西北角有电厂；

企业背景背靠西安高科集团、立足本地市场开发13年经验、有良好的市场基础；

与政府合作性开发，负责项目开发过程的管理工作；

同时发展多个项目，对资金要求较高；

7目标解读发展目标通过本项目的打造，完成企业自身产品线的建立；

一、保证项目的开发质量与开发速度，确保项目与市场需求的吻合！

二、梳理企业开发项目，建设自身品牌产品线！

三、项目在区域市场中能够突出，建立西安本地地产品牌的标杆地位！

项目发展定位与本地产业品牌发展定位结合：

以企业品牌发展指导项目发展定位！

以项目发展带动企业品牌打造！

8项目发展目标核心问题分析开发背景分析客户研究分析发展机会研究核心竞争力构建规划建议及经济分析9明确项目发展定位中核心问题定位定位问题问题采用何种物业配比？

如何确定各物业的配比？

竞争竞争问题问题如何在产品上全面超越外地品牌的优质项目？

面对成熟开发企业，如何寻找差异化竞争？

资源资源利用利用乘借区域发展的契机，如何更好的利用市政利好？

多功能板块交汇，如何确定项目背靠区域？

利润利润问题问题如何实现项目高溢价？

如何搭建项目核心产品竞争力，形成高价支撑？

101.优化物业配比项目的利润最大化项目的利润最大化2.提升物业价格精品：

“叫好又叫座”精品：

“叫好又叫座”通过市场研判，确定基本的物业类型通过经济测算，选择最合理的配比方案“精品路线”是提升物业价格的手段，但不是唯一的手段，也未必是最好的手段领先的产品品质项目面临中海和金地等外来知名开发商的产品竞争，要做到西安市场领先，就要打造具有全国影响力的知名楼盘；

领先的销售绩效如何突破市场现有高层产品的价格天花板，以及如何分解“永和坊”持续畅旺销售的压力，重点在于项目的精准定位，合理配置产品线。

项目发展核心问题思考11纯小高层社区纯小高层社区高层高层+中低密度物中低密度物业业多层多层+小高层物业小高层物业R2.5限高限高60米米（部分部分12米米）需要解决的问题：

中低密度的市场占位问题？

应该建立何种价值体系？

何种中低密度物业具有更高的市场价值与实现度？

高层有没有市场支撑？

是否可能突破市场现有的价格瓶颈？

如果做满容积率，小高层与中低密度的产品配比问题？

中低密度物业是否可能拉升整体档次进而提升高层价格？

如果不做满容积率，开发强度应为多少？

容积率的取舍是否会损失项目的价值？

开发强度的分布情况如何？

开发节奏是怎么样的？

判定项目判定项目容积率的容积率的问题问题核心问题与限制条件核心问题与限制问核心问题与限制问题的结合思考题的结合思考12项目发展目标核心问题分析开发背景分析客户研究分析发展机会研究核心竞争力构建规划建议及经济分析宏观经济环境区域房地产发展态势竞争态势地块态势1311、宏观经济形势仍面临很、宏观经济形势仍面临很大不确定性，甚至悲观大不确定性，甚至悲观11、中国经济景气指数全面下降，经济下滑进入深水区、中国经济景气指数全面下降，经济下滑进入深水区11月经济指标普遍低于预期：

月经济指标普遍低于预期：

工业品出厂价格上涨2.0%，涨幅创近31个月新低；

出口下降2.2%，是自2001年6月以来首次下降；

实际外商直接投资同比下降36.52%，反映了外资进入中国势头大减；

11月我国的景气指数体系出现连续的全面下降月我国的景气指数体系出现连续的全面下降：

预警指数下降8.0点，先行指数下降0.7点，一致指数下降1.34点，滞后指数略升1.02点，分别为连续6个月、8个月、5个月和7个月下降。

（100为理想水平）22、20092009年国际、国内经济形势或继续恶化年国际、国内经济形势或继续恶化世界银行世界银行预测，全球发展中国家正面临二战以来最急剧的增长减速，正面临二战以来最急剧的增长减速，经济增长率将从2007年的7.9%降至2009年的4.5%，而2009年年中国的经济增速也将降至中国的经济增速也将降至7.5%.中行副行长朱民1月15日在中国证券报撰文表示,预计中期内中期内国际金融市场还将持续动荡国际金融市场还将持续动荡,由实体经济衰退带来的工业贷款、个人由实体经济衰退带来的工业贷款、个人信用贷款违约率上升信用贷款违约率上升,可能引发第二波的金融危机。

可能引发第二波的金融危机。

摩根大通摩根大通首席执行官杰米迪蒙1月15日接受英国金融时报采访时预测，“最差的经济形势尚未过去。

现在看来，2009年的大部年的大部分时间里，经济形势似乎将继续恶化。

”分时间里，经济形势似乎将继续恶化。

”（2009年1月16日广州日报）宏观经济环境宏观经济环境1411、宏观经济形势仍面临很、宏观经济形势仍面临很大不确定性，甚至悲观大不确定性，甚至悲观33、从中国经济发展的周期性规律来看，预计、从中国经济发展的周期性规律来看，预计20112011年前后才可年前后才可能进入新的增长期。

能进入新的增长期。

改革开放以来，我国经济经历了三个周期，第一个周期（1979-1990年）的高峰出现在1984年（GDP增长15.2%），低谷出现在1990年（GDP增长3.8%）。

第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992年（GDP增长14.2），低谷出现在1999年（GDP增长7.6%）。

第三个周期从2002年开始，2007年达到高点（GDP增长11.9%），若按前两次规律，2011-2012年将有可能迈入新的增长期。

（备注：

如右图）2008年预计在9%左右2009年则要保8%（数据来源：

国家统计局）22、房地产下行周期与经济、房地产下行周期与经济下行周期遭遇下行周期遭遇11、宏观调控下的房地产市场调整，遭遇全球金融危机冲击下、宏观调控下的房地产市场调整，遭遇全球金融危机冲击下的经济下滑的经济下滑房地产市场运行与经济周期密切相关，房地产市场运行与经济周期密切相关，并且一般情况下，短期波动中，经济波动领先于房地产波动。

但在本轮房地产周期中但在本轮房地产周期中，2008年开始的中国房地产市场下行，首先是宏观调控政策的后果。

但在不幸的是，下半年受金融危机影响，经济形势陡转，短期内房地产下行与经济下行重合，短期内房地产下行与经济下行重合，加剧了相互影响和危机。

宏观经济环境宏观经济环境1522、房地产下行周期与经济、房地产下行周期与经济下行周期遭遇下行周期遭遇22、现阶段，中国房地产市场进入第三周期的萧条阶段、现阶段，中国房地产市场进入第三周期的萧条阶段1980年以来，中国房地产市场大致经历了三个长周期，目前正处目前正处于第三周期（于第三周期（19981998年至今）的尾端萧条阶段。

年至今）的尾端萧条阶段。

12月公布的最新数据显示，20082008年年1111月国房景气指数为月国房景气指数为98.46,98.46,比去年同比去年同期回落期回落8.138.13点。

环比则连续点。

环比则连续1212个月环比回落，个月环比回落，房地产价格也开始加速下跌；

房地产开发投资、资金来源、土地开发面积、房屋施工面积等分类指数均环比下降。

如左图）33、现阶段，豪宅、远郊大盘以及旅游地产等非刚性需求物、现阶段，豪宅、远郊大盘以及旅游地产等非刚性需求物业，面临最大考验业，面临最大考验房地产周期的萧条阶段，投资需求退出；

投资需求退出；

国家现行政策倾向于鼓励普通、刚性需求的房地产消费；

金融危机持续影响下，改善型、休闲度假型等房地产需求衰退改善型、休闲度假型等房地产需求衰退。

如右图）宏观经济环境宏观经济环境1611、西安房地产市场整体运、西安房地产市场整体运行轨迹行轨迹2002-2008年西安商品房年度成交均价走势分析年西安商品房年度成交均价走势分析2002-2008年西安商品房年度成交走势分析年西安商品房年度成交走势分析西安房地产市场运行平稳：

西安房地产市场运行平稳：

19982005年西安普通住宅价格走势为：

1998年西安商品住宅市场平均在售均价为23652365元元/平方米平方米，截止到2005年，西安商品住宅平均在售价格为30073007元元/平方米平方米7年间，西安普通住宅价格增长了642元/平方米。

2004年较1998年西安商品住宅价格高出25.79%；

而从相邻各年环比增长速度来看，平均年增长速度为3.82%。

长期以来西安住宅市场价格走势一直较为平稳，尤其是2004年，当全国商品住宅市场均价较上年增长15.2%，部分城市增幅超过20%的情况下，西安商品住宅价格较上年也仅增长了4.9%4.9%，而国内的所谓“泡沫”及盛行上海、杭州等地的“炒房”之说也与西安几乎无缘；

2004到2005年随全国性的地产巨头进入，市场发生了巨大的变化；

2006年至2007年价格由3000快速突破4000均价；

20082008年在商品房成交量持续陷入低迷之时，商品房成交价格仍然表现了年在商品房成交量持续陷入低迷之时，商品房成交价格仍然表现了强劲的上涨态势，强劲的上涨态势，20082008年西安商品房成交均价达到了年西安商品房成交均价达到了47344734元元/，环比去，环比去年同期价格上涨年同期价格上涨17.99%17.99%。

22、“稳中有升”是西安多、“稳中有升”是西安多年来房价走势的最基本特征年来房价走势的最基本特征区域房地产发展态势区域房地产发展态势1733、快速增长的经济与长期潜在的、快速增长的经济与长期潜在的需求决定了西安市场在未来调整期需求决定了西安市场在未来调整期过程中的相对平稳波动过程中的相对平稳波动西安实现生产总值（西安实现生产总值（GDPGDP）1445.351445.35亿元，同比增长亿元，同比增长16.2%16.2%，增速高于全国增速高于全国6.36.3个百分点个百分点20082008年，西安整体经济环境快速平稳增长年，西安整体经济环境快速平稳增长西安实现固定资产投资西安实现固定资产投资1419.591419.59亿元，同比增长亿元，同比增长39.1%39.1%西安实现人均可支配收入为西安实现人均可支配收入为1181611816元，同比实际增长元，同比实际增长13.2%13.2%城市化进程引发需求城市化进程引发需求改善居住、旧改引发需求改善居住、旧改引发需求家庭细分引发需求家庭细分引发需求投资需求投资需求人口：

人口：

西安人口从2000年的688万人增长到2006年的753万人，增长65万人；

中心城区人口规划从2006年的392万人增长到2010年的430万人，增