建设工程前期动迁费用审计初探文档格式.doc

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因此，有必要把动迁费用审计独立于竣工决算审计之外，在项目建设过程中开展专项审计，以起到节支增效、纠错防弊的作用。

　　实施动迁费用审计的重要性体现在：

⒈动迁费用经济流量巨大，在一些经济发达区域，动迁费用甚至已超出工程项目本身的建安费用。

加强对动迁费用审计，有利于实现对基建规模的控制。

⒉动迁实施过程相对短暂，一般只有2~3个月的时间，与长达2~3年的工程项目建设周期相比，显得时间紧、任务重。

动迁实施时抓进度、轻管理的现象较为普遍，容易产生疏漏。

加强对动迁费用审计，有利于促进项目实施单位规范管理，更好地承担下一阶段的建设任务。

⒊动迁实物证据自然灭失，动迁工作结束后只有书面证据归档，缺少实物证据佐证动迁工作量的真实性和补偿费用的合理性，比较易于孳生错弊，加强审计监督，有利于发奸擿伏、激浊扬清。

　　与其他审计业务相比较，动迁费用审计具有以下的显著特点：

⒈审计目的的多重性。

动迁工作涉及社会各方面的利益，作为审计部门，不但要保护动迁实施单位的利益、控制基建投资规模，更要站在客观、公正的立场上，对动迁费用的真实性、合理性作出鉴证和评价，保护动迁对象的经济利益。

⒉审计依据的多样性。

动迁工作按动迁对象可划分为企事业单位、村民、居民和个体工商户动迁四类，按动迁政策可划分为征用集体所有制土地、城市房屋拆迁、市政动迁、危棚简屋改造地块动迁四类，何种动迁对象、适用何种动迁政策，在审计中均要具体分析、区别对待。

⒊审计内容的复杂性。

动迁费用除了征地、安置、补偿等大宗支出外，一般还包括绿化迁移和恢复、建筑拆除、管线移位等配套工程费用和其他零星费用，因此，动迁费用审计虽然属于专项审计，但范围广泛、内容复杂。

⒋审计实施的及时性。

对于动迁费用实施审计监督的最佳时机是事中，即动迁已发生、未完成，有关债权债务尚未了结前介入，以避免造成“秋后算帐”的尴尬局面并产生不良后果。

⒌审计手段的灵活性。

动迁费用的审计既不同于单纯财务查帐，只需要帐表、帐帐、帐证、帐实相符即可;

又不同于建安费用的审核，有相应的定额标准可以套用;

因此要求审计人员灵活运用不同的审计方法和技术手段。

⒍审计处理的谨慎性。

动迁工作往往涉及到居民利益，处置不当就可能形成不安定因素，而且由于动迁项目存在实物证据自然灭失的特点，给审计取证造成一定的困难，在审计证据不足的情况下，审计人员不应凭主观臆断贸然下结论，而要小心求证、谨慎处理。

　　实践篇

我局开展建设工程前期动迁费用审计的做法

我局开展建设工程前期动迁费用审计的成效

我局开展建设工程前期动迁费用审计的体会

　　我局自1997年开始建设工程前期动迁费用审计的尝试，数年来，先后完成了轨道交通明珠线建设工程（闸北段）、新疆路—海宁路扩建工程（闸北段）、乌镇路扩建工程、共和新路桥东旧区改造等项目的动迁费用审计。

在审计实践中，我们以“全面审计、突出重点”为指导方针，摸索出一套适应动迁费用审计特点的做法。

　　一是贯彻“全面审计”，就是保证动迁费用审计内容的全面性，一项动迁费用审计，至少完成以下五个方面的评价、审核：

⒈动迁程序的审核。

主要审核建设项目立项、审批、征用地及动拆迁手续是否具备;

征用土地是否获得政府许可;

是否得到规划部门规划用地和建设用地许可;

实施动迁是否得到房产土地管理部门的拆迁许可;

负责实施动拆迁工作的单位是否具有相应资质等。

⒉动迁资金的审核。

主要审核动迁资金落实、到位、使用及节余情况;

审核资金来源是否符合规定;

是否及时足额到位;

有无拖欠拨付款项并分析其对工程进度的影响;

审核项目财务收支的合法性和合规性。

⒊动迁实物工作量审核。

主要审核动迁实施单位是否虚报、漏报动迁实物工作量;

实际发生的动迁实物工作量是否与计划相符;

有无超规划、超红线动迁的情况发生;

计划范围内的动迁对象是否均已完成动迁。

⒋动迁补偿标准的评价。

首先是合法性审核，主要审核所使用动迁补偿标准是否有法定依据;

是否适用于当前的动迁对象。

其次是合理性评价，主要判断所使用的动迁补偿标准是否恰当;

有无利用行政手段或优势地位侵害动迁对象的利益;

有无混淆动迁对象性质而给予不合理的补偿，造成国有资产流失。

⒌动迁效益的评价。

既要评价动迁项目的经济效益，即审核是否按时完成动迁目标;

动迁支出是否控制在计划之内，是否有所节余;

更重要的是要考虑社会效益，了解动迁对象尤其是居民群众对动迁实施的满意程度，审查动迁实施单位是否罔顾群众利益，克扣盘剥，造成不良社会影响。

　　二是做到“突出重点”，首先是审计选项时强调突出重点领域、重点部门、重点资金。

当前城区基本建设的重中之重，就是开展得如火如荼的城区市政建设和旧区改造。

审计工作要紧紧围绕经济建设和政府工作中心当好谋士和卫士，就需要集中力量，加大对这方面的监管力度。

我局近年来开展的建设工程前期动迁费用审计项目，无不契合市政动迁和旧区改造的主题。

其次，是审计实施中要强调突出重点方向。

动迁费用审计时间紧迫、内容复杂，审计中事无巨细做到面面俱到既不可能也不足取。

那么，怎样区分审计重点，分配审计力量呢?

单纯以金额大小划分显然不妥，动迁无小事，每一笔支出绝对金额都很可观;

以费用性质划分也不行，有时动迁费用本身并无问题，而一些配套工程费中“猫腻”却不少。

因此，进行动迁费用审计的一个重要的环节就是对动迁实施单位内部控制制度的分析与评价，通过内控制度评价，分析可能产生漏洞的薄弱环节，以确定审计的重点方向。

最后，在审计判断时要强调突出重点证据。

前面曾提到，动迁费用审计因实物证据缺乏，经常可能发生孤证无凭的情况，怎样仅凭书面证据下审计判断呢?

经过摸索，我们强调了必须以重点证据证明相关事实的审计判断前提：

例如，要证明房屋拆迁和土地征用数量，必须以房屋土地权属文件作为重点证据，对仅以动迁当事方的协议作为孤立证据的做法提出审计保留意见;

又如，要证明因动迁影响企业生产而给予职工停工补偿费用的数量，我们强调以职工公积金、养老金单据作为重点证据，对以企业自制的工资单作为发放依据的情况，则需寻求其他佐证。

　　由于深入贯彻朱总理的指示精神，紧紧围绕经济建设和政府工作中心开展动迁费用审计，我们的努力卓有成效。

具体体现在：

⒈节约了大量的建设资金，有效控制了投资规模。

1997年以来，我局累计审计动迁费用总额逾15亿元，共节约基建投资约1.4亿元。

⒉审计成果得到充分运用，参与制订了动迁补偿标准。

我们对动迁费用实施的专项审计得到政府的高度重视，区领导多次对有关审计报告作出重要批示。

我们的审计成果还成为制订城区动迁补偿标准的依据。

由于有了审计的参与，我区居民动迁户均补偿标准在动迁居民实际收益未受影响、城市物价水平不降略升的前提下，下降了十几个百分点。

⒊审计影响得到了扩大，审计地位得到了提高。

由于我们在动迁费用审计中保持了客观、公正的立场，妥善处理了矛盾，及时缓解了冲突，审计的权威性得到了巩固和加强。

在我区已经形成了重大工程必须邀请审计局派员参与项目指挥部的运作、重大动迁项目必须经过审计核查的惯例。

　　通过数年来在动迁费用审计领域的实践，我们体会到要做好这项工作：

第一，要有正确的审计指导思想。

要以“三个代表”的重要思想为指导，以国家和人民的利益作为评判是非的标准，强化审计监督，深化审计服务。

第二，要有过硬的审计干部队伍。

动迁费用审计内容复杂、专业性强，对审计干部的业务素质是一种考验;

而实施审计过程中涉及到各种矛盾冲突、利益诱惑，对审计干部政治素质的考验尤为严峻。

需要一支业务过硬、纪律严明、廉洁公正的审计干部队伍来承担大任。

第三，要有先进的审计技术手段。

动迁费用审计，面临大量原始数据的复核、整理、计算、分析工作，要提高工作效率、保障审计时效，必须提高计算机辅助审计应用的水平。

　　展望篇

建设工程前期动迁费用审计进入新阶段

开展建设工程前期动迁费用审计的制约因素

开展建设工程前期动迁费用审计的前进方向

　　2001年，国务院和市政府分别对《城市房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》作了大幅度的修订完善，新政策的出台，不仅标志着在成功入世和“十五”开局的有利宏观形势下，新一轮高起点、大规模的建设热潮正勃然兴起，同时也将推动建设工程前期动迁费用审计迈进一个新的阶段。

与原有政策相比，新的拆迁政策有以下四点显著变化：

一是动迁补偿的依据由原来的动迁居民人均居住面积调整为拆迁房屋的建筑面积;

这一变化体现了对等补偿的原则。

二是动迁补偿的标准由原来的以房屋重置价结合成新率“作价补偿”调整为以市场评估价格确定“货币补偿”金额;

这一变化适应了市场经济的规律。

三是动迁补偿的对象由原来的以房屋使用人为主调整为重点对房屋所有人进行补偿，兼顾对承租人的安置;

这一变化体现了对物权逐步加强保护的立法倾向。

四是进一步规范房屋拆迁的行政管理，充实和完善法律责任，加大对违法行为的处罚力度;

这一变化实现了与城市房地产管理法、土地管理法、合同法、行政诉讼法、行政复议法、行政处罚法等相关法律、法规的相互衔接。

　　与政策变化相适应，动迁费用审计的重点也要随之转移，一是要从原来侧重于“数人头”转向侧重“数砖头”;

二是要从原来重点分析“重置价”的合规性转向评价“市场价”的合理性;

三是要将房屋租赁合同提高到房屋权属证明同等地位，作为审核所有人和承租人权利义务关系的重点依据;

四是要把拆迁行为的行政管理纳入审计重点监督的范畴。

动迁费用审计只有实现上述四项重点转移，才能贯彻和体现与时俱进的思想，适应改革开放和经济发展的需要，起到维护拆迁当事人的合法权益，推动市场化拆迁补偿机制建立，促进城市房屋拆迁管理水平提高的作用。

　　就目前而言，建设工程前期动迁费用审计要向更深层次、更高水平的拓展，还面临着不少制约因素：

⒈审计风险巨大。

由于动迁补偿方面立法的相对滞后，新老政策更替需要衔接过渡的过程，造成了一段时期内实施动迁有法不依、随意性较大的局面，在审计依据不明确的条件下进行动迁费用审计，需要承担巨大的审计风险。

⒉审计成本较高。

动迁费用审计取证困难，需要投入较多的人力、物力和财力，审计成本相对较高，在审计经费短缺的情况下难以大规模推行。

⒊审计力量不足。

国家审计机关人员少、任务重，审计力量本不宽裕，而动迁费用审计又要求审计组同时配备熟悉工程技术和财务知识的专业人员，使得审计力量的调配更加捉襟见肘。

⒋审计覆盖面不够。

就我区现状而言，动迁费用审计仅能覆盖政府投资的市政动迁和旧区改造项目，而对于房产开发行为中的动迁项目则心有余而力不足，基本处在不闻不问的状态。

⒌审计技术手段落后。

集中体现在动迁费用的计算机辅助审计基本还处在初级阶段，专用审计软件十分匮乏，只能借助数据库、电子表之类的通用软件做一些数据分析工作，在数据运算方面虽然节约了时间，但在数据输入环节上还大量