旅游项目开发的标准流程Word下载.doc
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投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期,五个工作期各自独立,却又相互起承,形成一个完整的工作流程。
二、
投资决策
投资商对一项旅游资源或项目感兴趣,到决定进行旅游投资,需要一个投资决策的过程,这一过程中,最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。
对于该主题的讨论详见《旅游项目投资评价纲要》。
投资商在与旅游资源控制方签订合同前,要对的旅游资源进行投资评价。
一般可以聘请旅游投资专家,通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后,提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》,以作为决策依据。
三、
合同签定
目前统一的旅游法没有出台,旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制,导致旅游项目开发面临很大政策风险。
地区差异和法规修改,将对旅游项目开发产生重要影响。
旅游项目开发,一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。
对于这些资源,都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规,对旅游投资商十分不利。
旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心,其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。
如何签订合同,并要求政府负责配套设施建设(特别是交通、水电等),是非常需要经验和技术的。
合同签订的同时,需划定红线,确定项目的开发用地和建设用地。
四、
架构管理
合同签定后,应立即着手组建开发管理团队,并建立开发运作的管理构架与管理制度。
开发管理,应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。
这三方面是完全不同的工作,不可能由同一批人全部顺序完成。
因此,应着眼于人力资源培养,设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。
他们的职能分别为:
前期工作部。
负责项目开工建设前的准备工作。
主要工作内容:
委托旅游投资顾问公司进行市场调研;
委托旅游产品策划机构进行产品策划;
委托规划设计单位对工程项目进行规划设计;
编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。
工程管理部。
以项目经理为首的工程管部,负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作,保证工程按设计要求和合同要求完成。
景区管理部。
负责景区开业营销策划,办理开业手续,落实景区运营必备的人、财、物,提高景区的经济收益和社会影响力。
五、
产品策划及项目运作策划
项目开发的主要人员到岗,资金到位后,应及时启动项目策划工作。
项目策划不是旅游规划。
项目策划包括旅游产品的策划及项目开发运作的策划,主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。
必需聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司,提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。
为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合,应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。
对于该主题的讨论详见(旅游投融资网)。
六、
规划、设计
兵马未动,粮草先行,规划设计是建筑开工前的重要工作。
项目策划完成后,或与此同步进行,应该聘请专业机构,编制《旅游总体发展规划》,或者直接编制控制性详细规划,可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。
旅游规划不是简单的建筑工程规划它包括投资计划、社会效益、环境保护等许多内容。
读者可参阅绿维创景相关旅游规划产品服务。
规划、设计的基本程序是:
勘察-规划-设计方案-初步设设计-施工图设计。
新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件,到规划主管部门办理用地规划许可证,方可委托专业机构进行旅游项目设计。
小型项目常用规划方案代替初步设计方案,初步设计方案要通过发改委与建委等相部门的联合审批后,进行施工图设计。
施工图设计方案要报送经建委审批,建委一般委托省级以上建筑规划设计院进行审核,并提出修改意见。
大型项目要组织工程、结构、力学等专家进行集体论证。
施工图是工程施工的依据,法律规定未经审批的施工图不得使用。
七、
政府审批事项办理推进
前期工作部的重要工作之一,就是通过政府的各项审批。
其中,发改委立项,可行性研究报告审批,规划评审,市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请,国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请;
规划委批准;
土地规划审批;
建设土地的招、拍、挂与征用;
合同中政府承诺的落实;
施工图的审查;
建设准备与报建批复等等,十分繁杂。
在众多的报批工作中项目立项和可行性研究报告批复最为关健。
项目建议书是立项的重要文件,在内容和格式上有严格的要求。
投资者持项目建议书及相关文件,到政府相关部门征求意见,争取获得发改委项目立项。
对于一些综合性大型项目的可行性研究审批。
投资商一般委托专业机构编撰项目建议书、可研报告,因为专业机构在技术分析和协调各方面关系上具有明显的优势。
八、
资金运作与招商引资
现代社会,独立完成综合性旅游项目,即不经济,也不现实。
一个成功的企业,应该是一个善于借助任何项目,搭建融资平台的企业。
这个企业并不需要投入太大的资本金,而可以圈定最有价值的资源,通过优秀的策划,引入其它投资人及银行,而自己控制或委托专业机构实施有效开发,将自己的风险降到最低,控制最大的长期盈利。
建设投资之前,应该确定合作伙伴,落实投资种子资金。
一般而言,项目建设资金不能全部靠企业自有资金,应积极进行融资和招商引资,用少量种子资金起动项目,利用项目融入建设资金。
信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。
根据投入前期资金与建设需要资金的缺口,应该积极进行银行融资。
在不失控制权的基础上,投资商可根据对项目的安排,应该把项目主体设计为有限责任公司,并争取引入战略投资人,以扩大公司资本金。
对于项目的附属工程,如景区的接待设施和服务设施,应拿出一部分项目进行招商引资,引入相关的专业投资人,对索道、设施游乐、酒店等等子项目,进行合作或独立投资。
项目招商文本制作,读者可参阅绿维创景相关旅游规划产品服务。
融资具体操作思路,可参阅林峰博士的《旅游项目的融资途径》、《旅游开发招商引资模式设计》。
九、
建设准备与工程建设
项目建设期主要由工程管理部负责。
在施工开始前,项目开发建设单位必须组建项目法人,委任项目经理,落实建设资金,办理征地拆迁工作,确定监理单位和施工单位,办妥开工前一切手续。
在工程施工期间,以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方,监督、控制工程进度与质量,保证工程按设计要求和合同要求完成。
旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。
建设开工前,有很多准备工作,除前述的立项、规划、设计、审图、报建等工作外,还包括工程合同签订、材料准备等等很多工作;
开工之后,有大量的工程质量控制、进度控制、财务控制、监理等等工作。
项目工程结束后,项目法人要组织验收工作。
竣工验收标志旅游项目建设阶段结束,是全面考核建设成果、检验设计施工质量的重要步骤。
竣工验收一般由项目可研批复单位牵头组成验收委员会(小组)进行验收。
规模大、复杂的综合性旅游项目要进行初验,或分阶段进行,然后进行全项目验收。
竣工验收通过后,项目正式投入使用。
十、
开业运作
项目完成工程建设,与开业运行,还有较大的差距;
开业需要人财物齐备,并且还要有切实可行的营销方案。
开业工作由景区管理部负责,它应在工程竣工前,进行生产(营业)准备工作。
工作内容是:
筹集营运资金;
招聘、培训员工;
采购生产物资,建立供货渠道;
制定营销计划;
健全规章制度。
景区管理部在竣工验收结束后,持竣工验收单(证书)等相关资料到旅游主管部门(旅游局)办理旅游经营许可证。
跨县市区景区(点)开业,报上一级旅游主管部门检查审核。
凡达不到景区(点)开业条件,未经旅游部门审核的,不得正式开放营业。
取得旅游经营许可证后,旅游经营单位向工商部门办理营执照,到税务、物价及其它相关部门办理开业手续。
景区开业需全面配置大量的服务人员,包括导游(讲解员),技术维护,环卫人员,保安,营销人员等等,需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统(厕所、垃圾箱、排污等)、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等等
,这许多属于软件建设,必需通过规则、流程、培训等管理工作,才能到位运行。
开业还有一个极为重要的方面,就是营销。
建立营销队伍是基础,理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等等,以达到一炮打响的目标,是开业营销的重点。
读者参阅《省、市、区县的景点区域性旅游营销策划》。