农村商业银行抵押贷款管理办法.docx

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农村商业银行抵押贷款管理办法

农村商业银行抵押贷款管理办法

第一章　总则

第一条　为加强农村商业银行股份有限公司（以下简称本行）信贷管理，规范抵押贷款的操作行为，防范信贷风险，根据《物权法》、《担保法》、《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》以及我行信贷管理制度的有关规定，制定本办法。

第二条　抵押贷款是指本行以借款人或者第三人（简称“抵押人”，下同）不转移占有的动产或不动产作为抵押担保而发放的贷款，当借款人不能履行债务时，本行有权按照合同的约定以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。

第三条　抵押担保的范围由支行、营业部、个人业务部、公司业务部（以下简称支行）和抵押人在合同中约定，包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等）和其他应付费用等。

第四条　本行开展抵押贷款业务遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公开诚信的原则。

第五条　支行应与借款人约定抵押贷款明确、合法的用途，并按照约定检查、监督贷款的使用情况，防止贷款资金被挪用。

第二章　抵押贷款的对象和条件

第六条　抵押贷款的对象是指能够提供合法、有效、足值、可变现的动产或不动产作抵押的借款人。

第七条　抵押贷款须满足下列基本条件：

（一）抵押人符合本行相关信贷管理规定；

（二）抵押物具有价值和使用价值，且易于变现，抵押物的物理、化学性质稳定；

（三）抵押人对提供抵押的抵押物享有所有权和处分权，抵押物的权利未受到限制；

（四）能够取得有权部门出具的合法有效的抵押登记证明；

（五）本行规定的其他条件。

第三章　抵押物的范围

第八条　抵押人有权处分的下列资产可以作为抵押物：

1．已领有合法房屋所有权证、土地使用权证的房屋；

2．国有出让或国有租赁性质的土地使用权；

3．符合预期取得房地产产权条件的未竣工建筑物；

4．通用机器设备；

5．交通运输工具；

6．依法可以抵押的其他财产。

第九条　支行在办理抵押贷款时，应当优先选择价值相对稳定、变现能力较强的抵押物，审慎办理专用性较强的机器、设备及其他动产抵押。

第十条　支行不得接受下列资产抵押：

1．学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

2．所有权、使用权不明或有争议的资产；

3．依法被查封、扣押、监管或采取其他强制性措施的资产；

4．已经折旧完毕或者将在贷款期内折旧完毕的资产；

5．已出租且租赁期超过合理期限的动产；

6．单体价值净值低于1万元的机器设备；

7．直接用于化工产品生产的设备（含辅助设备），羽绒生产设备等专用设备；

8．依法不得抵押的其他资产。

第十一条　限制重复抵押。

已经被其它行抵押的资产，不得擅自办理第二顺序抵押。

如因营销策略或降低风险、保全资产的需要，需作为第二抵押顺序人的，必须报总行审批同意后方可办理。

第四章　抵押贷款的办理程序

第十二条　抵押贷款申请

（一）办理抵押贷款时，抵押人是企业的，应提交以下资料：

1．经过年检合格的营业执照，组织机构代码证，特殊行业抵押人须提交合格有效的经营许可证；

2．法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；

3．法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴；

4．税务登记证明及最近年度的年检证明；

5．企业章程；

6．抵押人同意提供抵押担保的书面文件；

7．抵押人对抵押物享有所有权或者依法处分权的权属证明文件；

8．抵押物的清单及基本资料。

包括抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地，同一抵押物已向其他债权人设定抵押的情况证明等；

9．本行认为需要提交的其他材料。

（二）抵押人为自然人时，提供上述6-9项资料，不需要提供上述1-5项材料，但需另行提供：

抵押人的有效身份证件及婚姻证明。

（三）以共同共有的资产抵押的，应当提供全体共有人同意以该资产设定抵押的书面文件，抵押人为全体共有人。

（四）特殊抵押行为许可

1．国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的资产抵押的，应有其政府主管部门同意抵押的批准文件，但法律、法规、司法解释或政府主管部门另有规定的除外。

2．以集体所有制企业的资产抵押的，应有其政府主管部门以及该企业职工（代表）大会同意抵押的书面决议。

3．以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的资产抵押的，应有该企业董事会或联合管理机构依企业章程做出的同意抵押的书面决议。

4．以有限责任公司、股份有限公司的资产抵押的，应有该公司董事会或者股东大会依公司章程做出的同意抵押的书面决议。

公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。

5．以非法人联营企业的资产抵押的，应有联营各方同意抵押的书面文件。

6．以已出租的资产抵押的，应有证明租赁在先的事实证明，以抵押人与承租人签订的租赁协议为准；抵押人应提供已将设定本次抵押金额、抵押期限等相关事项告知承租人的书面文件；抵押人和承租人应向银行做出不提前支付租金的承诺。

7．其他特殊抵押行为许可。

第十三条　抵押贷款受理

支行应对抵押人提供申请资料的方式和具体内容提出要求，并要求抵押人恪守信用原则，承诺所提供资料真实、完整、有效。

支行接到抵押人提交的有关材料后，应当对其主体资格、抵押意愿、授权情况、抵押物的权属和清单以及其他相关手续、文件进行审查，确定其真实性、合法性、完整性和有效性，并符合本办法的有关规定。

第十四条　抵押物核查

支行应当对抵押人及抵押物的下列事项进行核查：

1．抵押人是否具有合法的主体资格、是否对抵押物享有所有权和处分权，其设定本次抵押担保是否自愿、真实且已获得本办法第十二条规定的各种书面同意或授权；

2．抵押物是否属于本办法规定的可以接受抵押的资产，其权属是否明确、产权证书或其他权属文件是否完整、真实、有效；

3．抵押物是否存在出租、已经抵押、查封、扣押、监管等限制情况；

4．抵押物的评估可变现价值及变现能力是否与抵押物现状存在明显的出入；

5．抵押物的所在地及存在状态是否与产权证书的记载事项相吻合；

6．本行认为需要核查的其他事项。

第十五条　确定抵押物价值及抵押率

抵押物价值的确定，原则上应当由总行认可的中介机构进行评估（抵押物在外地的除外）；对购置未超过一年的，可由抵押人提供原始购置发票，在此基础上，本行参照市场公允价格、账面净值和变现难易程度等因素合理确定抵押物的价值。

本行将综合考虑抵押人的资信状况、偿债能力、贷款期限、贷款风险度以及抵押物使用年限、折旧程度、功能状况、估价可信度、变现能力、变现时可能发生的价格变动、变现费税等因素，根据抵押物的不同种类确定合理的抵押率，其中：

1．以通用设备抵押的，原则上不得超过抵押物评估价值的30%；

2．以交通工具抵押的，原则上不得超过抵押物评估价值的35%；

3．以两证齐全的房地产抵押的，原则上不得超过抵押物评估价值的60%；

4．以无地上定作物的国有土地使用权抵押的，原则上不得超过抵押物评估价值的50%。

新增贷款不得办理国有划拨土地性质的房产抵押，存量贷款中已经办理了国有划拨土地性质的房产抵押的，抵押到期后，仍以该房产抵押的，该宗土地只办理备案登记，不得设定抵押价值。

第十六条　抵押贷款审批

支行应当形成调查评审结论，并按信贷业务审批程序和授权权限确定是否同意接受资产抵押。

第十七条　签订合同

支行与抵押人在最高债权限额内就一定期间连续发生的借款订立最高额抵押担保合同，合同期限一般不超过三年（按揭贷款除外）。

第十八条　抵押物登记

（一）抵押物登记部门

1．以机器设备作为抵押物的，需到财产所在地的工商行政管理部门办理抵押登记。

2．以交通工具作为抵押物的，需到相应的运输工具登记部门办理抵押登记。

如以车辆抵押的，应当到车辆管理部门办理抵押登记；以船舶抵押的，应当到地市级海事管理机构办理抵押登记。

3．以房地产抵押的，应当到当地房产、土地部门办理抵押登记。

4．以其他资产、权利抵押的，应当依法到规定登记机构或主管机构办理抵押登记。

（二）办理抵押登记

支行与抵押人应在规定的时间内依照有关法律规定，就合同项下的抵押物进行登记，取得他项权利证书或者抵押登记证书。

（三）抵押物保险

支行可以根据抵押物的特性和风险状况要求抵押人到有关保险机构办理抵押物的保险手续，保险期原则上不得短于贷款主合同履行期限，保险期短于贷款履行期限的，在贷款期内保险必须连续。

保险金额不得小于主合同贷款本息，保险合同及保险单中应当注明出险时本行为保险赔偿金的第一受益人。

第十九条　贷款发放

支行根据相应贷款业务管理办法的规定，及时向借款人发放贷款。

未取得合法有效的他项权利证书或者抵押登记证书前，不得发放抵押贷款。

第五章　抵押贷款的日常管理

第二十条　抵押权设定后，支行应当收妥他项权利证书或者抵押登记证书，统一入库保管，以合同约定的抵押物价值记载表外科目，列入表外科目核算。

第二十一条　在抵押合同有效期内，抵押物由抵押人保管。

抵押人在保管期间应维护抵押物状况，确保抵押物的价值不发生非正常减损。

第二十二条　支行和总行信贷管理部门、风险管理部门应加强贷后检查和跟踪管理，定期、不定期检查抵押物的使用、管理和变化情况，关注下列异常行为或现象，督促抵押人按照合同约定履行各项义务：

1．抵押人涉及重大经济纠纷；

2．抵押人经营机制或组织结构发生变化，包括但不限于承包、租赁、合并、分立、股份制改造、联营、与外商合资或合作等；

3．抵押人经营范围与注册资本变更，股权变动；

4．抵押人破产、歇业、解散、停业整顿、被吊销营业执照、被撤销；

5．抵押人章程、法定代表人、住所、电话等发生变更；

6．抵押物权属发生争议；

7．抵押物毁损、灭失、价值非正常减损；

8．抵押物产生附合物、混合物、加工物；

9．抵押物被再设立抵押、质押，或被出租、转让、馈赠；

10．抵押物被依法查封、扣押；

11．抵押物保险到期，或被中断、撤销；

12．抵押权受到或可能受到来自任何第三方的侵害。

13．其他需要关注的异常行为或现象。

第二十三条　抵押权存续期间，抵押物发生毁损、灭失的，支行应要求抵押人立即采取措施，恢复抵押物的价值或提供与减少的价值相当的担保。

抵押人不恢复抵押物的价值或不提供等值担保的，支行有权要求借款人提前归还贷款。

在抵押物毁损、灭失或者被征用的情况下，支行应当要求抵押人以所获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先用以提前清偿所担保的主债权，或者向双方约定的第三人提存。

第二十四条　抵押权存续期间，未经支行书面同意，抵押人不得有转让、出租或其他处分抵押物的行为。

抵押物未经支行同意被转让的，支行有权宣布转让行为无效，对抵押物行使优先受偿权，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；支行可以要求抵押人以转让抵押物所得价款优先用于提前清偿所担保的债权，并按抵押合同约定追究抵押人的违约责任。

第六章　抵押权的实现

第二十五条　借款合同履行期限届满，借款人未能按期归还贷款本息的，或者发生需要提前收回贷款事项的，支行应当按照与抵押人的事先约定，也可以与抵押人重新协议商定，以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款偿还债务；支行与抵押人没有约定且又未达成新协议的，应当在诉讼时效内及时提起诉讼或者申请仲裁。

第二十六条　支行申请人民法院依法扣押抵押物的，应当及时将事实通知承担抵押物法定孳息清偿的义务人，并有权自扣押之日起收取由抵押物分离的自然孳息和法定孳息。

抵押权的效力及于抵押物的从物、附合物、混合物、加工物，以及因毁损、灭失或被征用而产生的保险金、赔偿金、补偿金，本行实现抵押权时应当依法对其主张权利。

第二十七条　支行与抵押人协议以抵押物折价受偿的，原则上应当由本行认可的中介机构评估后折价。

第二十八条　支行与抵押人协议以拍卖抵押物所得价款受偿的，应当