江津滨江新城海会片区农民集中安居房一期工程可行性研究报告.docx
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江津滨江新城海会片区农民集中安居房一期工程可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：
江津滨江新城海会片区农民集中安居房一期工程
（二）项目业主：
重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司
（三）项目地址：
本项目拟建于江津区中渡社区浒溪社，涉及范围包括中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等2个社区3个社。
（四）项目性质：
新建
（五）项目建设期：
36个月（2012年3月—2015年2月）
（六）项目建设内容及规模：
本项目占地约110亩，新增建筑面积206062.68平方米，其中新增住宅面积159980.79平方米，配套商业面积16700.51平方米，物管用房438.62平方米，社区服务配套用房1078.31平方米，幼儿园2571.14平方米，地下车库25293.31平方米。
工程同步建设小区道路、绿化、给排水及变配电等工程。
（七）项目总投资及资金筹措
1、项目总投资：
项目总投资为64300万元，其中建筑工程费用41867.79万元，工程建设其它费用11500.51万元，预备费4269.46万元，建设期利息6662.25万元。
2、资金筹措方式：
本项目总投资64300万元，其中业主自筹19300万元，资金比例占总投资的30%，申请银行贷款45000万元，资金比例占总投资的70%。
二、业主简介
本项目业主是重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司，该公司成立于2009年3月，是法人独资有限公司，其股东为重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司。
公司按《公司法》运作，实行企业化管理，具有独立法人资格。
公司注册资金61598.41万元。
公司内设办公室、财务部、招商部、项目策划部、征地拆迁部、工程建设部、规划总工办等7个工作机构，目前实有人员82人，其中：
硕士以上的2人，大专以上文化的60人，拥有高级工程师职称10人，中级技术职称25人。
公司主要负责江津滨江新城的开发建设工作，经营范围为：
土地收储、整治、经营管理；投资业务；建筑相关业务。
截至2011年12月31日，公司资产总额443409万元,负债总额160531万元。
三、编制内容
本报告通过对江津滨江新城海会片区农民集中安居房区域以及被拆迁区域的现状调查，结合滨江新城城区规划，分析了项目建设的背景和必要性；通过对被拆迁区域农民居住现状的调查，并根据当地的发展规划，确定项目的具体建设内容和建设规模，同时，论证了项目技术及工程方案，并进行经济评价，提出结论性意见，为业主及上级有关部门决策提供参考。
四、编制依据
●国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
●《投资项目可行性研究指南》
●《重庆市江津区滨江新城核心区控制性详细规划修改说明报告》；
●项目业主就本项目可行性研究提供的相关基础资料；
●项目业主关于进行本项目可行性研究的委托合同。
五、初步结论
本项目主要进行农村安置房建设，项目的建设是促进城乡统筹发展，加快新农村建设的有效途径；是确保江津区国民经济快速发展的助推器，对项目区农民生产生活环境有着良好的改善作用，具有深远的社会影响。
项目建设可促进地方经济发展，项目工程建设所用的大部分建筑材料及设备设施将由地方供应，可为当地建筑业提供一个不小的市场。
本项目的建设将直接促进相关产业的发展，带动当地经济发展。
本项目的建设将从硬件上改变区域的落后面貌，增强区域经济发展的后劲，彻底让项目区整体实现产业和人居的和谐发展，对统筹城乡改革发展具有重要的示范作用。
本项目总投资64300万元，主要通过业主自筹、银行贷款解决。
通过测算，项目建成后，项目收入完全能够偿还银行贷款本息，有一定的经济效益。
综上所述，项目为当地政府大力支持的项目，业主具有丰富的建设管理经验，各方面的建设条件都较好，建设风险小，项目建设是可行的。
综上所述，本项目的建设是切实可行的。
六、主要经济技术指标
表1-1主要数据及评价指标汇总表
序号
项目名称
单位
数据
1
项目总投资
万元
64300
1.1
建设投资
万元
57638
1.2
建设期利息
万元
6662
2
资金筹措
万元
64300
2.1
项目资本金
万元
19300
2.2
项目债务资金
万元
45000
2.3
其他资金
万元
0
3
年销售收入合计
万元
130000
4
补贴合计
万元
0
5
年均总成本费用
万元
9201
6
销售税金及附加合计
万元
0
7
息税前利润（EBIT）合计
万元
93513
7
利润总额合计
万元
83995.5
8
所得税合计
万元
12599.3
9
净利润合计
万元
71396.2
10
总投资收益率
%
29.09
11
项目资本金净利润率
%
73.99
12
贷款偿还期
年
8年
13
平均利息备付率
%
9.4
14
平均偿债备付率
%
1.4
15
项目投资指标
15.1
所得税前财务内部收益率
%
12.10%
15.2
所得税前财务净现值（IC=8%）
万元
8459
15.3
所得税前全部投资回收期
年
6.7
15.4
所得税后财务内部收益率
%
8.32%
15.5
所得税后财务净现值（IC=8%）
万元
63077
15.6
所得税后全部投资回收期
年
7.2
第二章项目背景
一、大力发展新农村建设
《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号）文件提倡：
安排中长期政策性贷款，重点支持土地整治、农田排灌、土壤改良、机耕道路和农田林网建设。
文件还指出：
必须不断深化把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重的基本认识，稳定和完善党在农村的基本政策，突出强化农业农村的基础设施，建立健全农业社会化服务的基层体系，大力加强农村以党组织为核心的基层组织，夯实打牢农业农村发展基础，协调推进工业化、城镇化和农业现代化，努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。
2010年中央政府工作报告指出：
要按照统筹城乡发展的要求，坚持把解决好“三农”问题作为全部工作的重中之重，巩固和发展农业农村好形势。
财政支出重点向农业农村倾斜；预算内固定资产投资重点用于农业农村基础设施建设；坚持和完善农村基本经营制度；继续推进农村综合改革；加快发展农民专业合作组织和农业社会化服务体系，提高农业组织化程度。
二、拆迁安置区域总体规划
2008年7月，重庆市人民政府正式批准《江津区城市总体规划（2007—2020）》，确定了“一主一副一组团”的城市空间结构，提出了“一江两岸”的城市发展战略。
滨江新城紧临重庆绕城高速西彭互通，是江津“一江两岸”中心城区的重要组成部分，北接双福新区，南临长江与几江旧城隔江相望，西连缙云山脉，东与西彭工业园接壤，规划总面积约33平方公里，规划总人口33万。
滨江新城致力锻造为重庆主城新的城市副中心，是重庆西部新城重要的现代化城市发展区，将建设成为重庆西部新的中央商务区、高档宜居社区、文化科技创新基地和重庆西部滨江森林城区。
江津滨江新城包括核心区、西部片区和德感旧城片区三部分，纳入规划的城市建设用地约20.7平方公里，其中核心区约8.3平方公里，西部片区约8.7平方公里，德感旧城片区约3.7平方公里。
按照区委、区政府的要求，首期推进8.3平方公里的核心区城市建设，计划用5年左右的时间投资92.4亿元完成基础设施建设，搭建新城框架。
三、当地农民居住现状分析
项目拆迁安置涉及到的中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等2个社区3个社，现有区域内农民住房以砖混结构为主，并且居住点较为分散，农民出行条件差，大部分以机耕道为主，并且年久失修，不利于当地居民出行。
并且该拆迁区域只有少部分地区建有市政管网且年久失修，给当地居民生产生活带来很多不便，社会矛盾日益突出。
同时，集中安置房的建设能够改善农村居民的住宿条件，改善当地贫困农民住不起新房的社会现状，有利于提高该地区居民的生活水平和生活质量。
第三章项目建设的必要性
一、是加快项目区新农村建设的需要
建设社会主义新农村是中国现代化进程中的重大历史任务。
农村人口多是中国的国情，只有发展好农村经济，建设好农民的家园，让农民过上宽裕的生活，才能保障全体人民共享经济社会发展成果，才能不断扩大内需和促进国民经济持续发展。
一直以来，中共中央国务院高度重视统筹城乡发展和新农村建设，党的十七届三中全会精神指出，把加快形成城乡经济社会发展一体化新格局作为新形势下推进农村改革发展的根本要求。
项目建设地位于江津区中渡社区浒溪社，涉及范围包括中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等2个社区3个社。
该地区属于典型的农村农民居住地域。
本项目通过滨江新城统一拆迁安置和规划建设，创造现代化农业的生产条件，形成城乡经济社会发展一体化新格局，提高土地节约集约利用水平。
项目建成后，项目区域内环境将更加整洁便利，为当地农民的生活、工作和学习提供更多便利条件，从根本上加快和促进新农村建设。
二、是从根本改善当地农民生活水平的需要
项目拆迁安置涉及到的中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等2个社区3个社，现有区域内农民住房以砖混结构为主，并且居住点较为分散，农民出行条件差，大部分以机耕道为主，并且年久失修，不利于当地居民出行。
并且该拆迁区域只有少部分地区建有市政管网且年久失修，给当地居民生产生活带来很多不便，社会矛盾日益突出。
本项目新增建筑面积206062.68平方米，其中新增住宅面积159980.79平方米，并配套建设商业、社区服务配套用房、幼儿园、小区道路、绿化、给排水及变配电等工程。
项目建设能够改善农村居民的住宿条件，改善当地贫困农民住不起新房、子女入学难的社会现状，有利于提高该地区居民的生活水平和生活质量。
三、是改善投资环境，推动农村经济发展的需要
按照滨江新城城区相关规划，被拆迁的区域，将来发展为重庆主城新的城市副中心，是重庆西部新城重要的现代化城市发展区，将建设成为重庆西部新的中央商务区、高档宜居社区、文化科技创新基地和重庆西部滨江森林城区。
江津滨江新城海会片区农民集中安居房一期工程的建设能从根本上推进滨江新城的建设，并大大改良了项目区的投资环境，有利于加快滨江新城基础性及后续工作的开展，可直接推动江津区的经济发展。
同时，项目建设能改善项目区的开发投资条件和居民的生活生产条件，对缓解农民就业矛盾和增加农民收入具有十分重要的作用，从根本上促进江津区农村经济快速发展。
因此，项目的实施有利于整个项目区投资环境的改善和农村经济的繁荣。
第四章项目选址及建设条件
一、项目建设地址
本项目拟建于江津区中渡社区浒溪社，涉及范围包括中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等2个社区3个社。
二、自然条件
（一）地形、地貌
江津区地形南高北低，以丘陵兼低山地貌为主，分平阶地、丘陵地和山地，其中丘陵占78.2%，低中山占21.8%。
南部四面山区系云贵高原过渡到四川盆地的梯形地带，北部华盖山等系华莹山支脉。
海拔最高处四面山蜈蚣坝为1709.4米，最低处珞璜镇中坝为178.5米，相对高差为1530.9米。
（二）地质
项目所在地广泛分布侏罗、白垩系地层，以砂岩和页岩为主。
由于大部分岩层近于水平，砂岩与页岩相间，经过地质运动和溪流的切割而形成一些高丘台地，相对高差达100m左右。
沿江的山岭槽谷由中生代石灰岩、页岩及砂岩组成，当表层砂岩被剥蚀后，下部石灰岩出露并经流水侵蚀发育成二岭一槽，呈船型地貌。
槽谷内有小型岩溶地形。
（三）气候与气象
按照《中国气候图集》和《四川气侯区划》的划分项目所在区属亚热带季风湿润气侯区中的盆地南部长江河谷区。
主要特点是：
冬暖春早、秋短夏
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