浙江省下半房地产估价师《理论与方法》：估价结果试题Word格式.doc

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写字楼

工业用房

工业用地的监测点评估价格

4、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。

有用性、稀缺性、有效需求

供给、需求、利用状况

权利、租金、利率

价值、使用价值、供求

工业用地的监测点评估价格

5、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。

44％

50％

67％

94％

6、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。

累计深度百分率=平均深度百分率×

所给临街深度

平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×

标准临街深度／所给临街深度

单独深度百分率=平均深度百分率×

累计深度百分率=单独深度百分率×

标准临街深度

7、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。

裁决部门应当在受理裁决申请之日起__日内做出裁决。

A．10

B．20

C．30

D．45

8、某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。

则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了__元/m2。

A．1900

B．2500

C．650

D．600

9、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为。

出售型房地产

出租型房地产

办公型房地产

自用型房地产

10、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率为6%的住房抵押贷款。

若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后一个月还清所余本息。

则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后一个月外，其他各月的月供负担减少了元。

（2007年试题）

137.5

410.2

432.2

452.2

借款合同

11、普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。

其中内部职工股指股份有限公司內部职工认购的股份，按规定不得超过公司向社会公众发行股票总数的。

10％

15％

20％

30％

执行层的组织协调

12、2009年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是。

25％

35％

13、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有__。

A．甲等于乙

B．甲大于乙

C．甲小于乙

D．难以判断

14、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。

A．一级市场

B．二级市场

C．三级市场

D．存量市场

15、__是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。

A．变更登记

B．他项权利登记

C．注销登记

D．房屋所有权初始登记

16、__通常是构成城市居住区的基本单位。

A．居住小区

B．居住组团

C．胡同

D．四合院

17、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．利润为零

B．最高运营费用比率

C．最大费用

D．允许的最低经济效益指标

18、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价．则前者与后者的差值是（）元/m2。

A．-100

B．-50

C．50

D．100

19、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。

A．1.60

B．3.00

C．4.25

D．5.00

20、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和．【2007年考题】

价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件

价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制

价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制

21、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】

估价师声明

估价的假设和限制条件

估价方法

估价对象

22、物业管理公司对小区内所有房地产拥有__。

A．产权

B．使用权

C．部分收益权

D．经营管理权

23、某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。

A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大

B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入

C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小

D．此时乙的需求价格弹性最大

24、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：

成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元／㎡。

3790

4238

4658

4663

25、对单位或个人获准征用或占用耕地超过__年不使用，加征规定税额__倍以下的耕地占用税。

A．1，1

B．1，2

C．2，1

D．2，2

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

政府部门

建设部门

房管部门

开发企业

2、房地产开发企业的经营成本主要包括__。

A．土地转让成本

B．经营管理费用

C．配套设施销售成本

D．商品房销售成本

E．房地产出租经营成本

3、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析。

价格结构

区域结构

产品结构

供求结构

投资结构

4、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。

A．空置等造成的收入损失

B．运营费用

C．抵押贷款还本付息额

D．期末转售收益

E．承租人权益价值

5、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有。

（有修改）

存在效益外溢和转移

需要适时地更新改造投资

投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

易受政策影响

6、关于资金时间价值的说法，错误的是__。

A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

7、保险合同的客体为__。

A．保险人

B．保险标的

C．保险金额

D．被保险人

8、股票和债券的相同之处表现在。

（2004年试题）

都是融资工具

都是流通证券

持有者享有相同权利

都具有偿还性

都可以为投资者带来收益

9、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是__。

A．随行就市定价法

B．认知价值定价法

C．领导定价法

D．挑战定价法

E．目标定价法

10、房地产的供求状况可以分为__。

A．全国房地产总供求状况

B．本地区房地产的供求状况

C．全国本类房地产的供求状况

D．本地区本类房地产的供求状况

E．临近地区本类房地产的供求状况

11、一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%，则该投资者预付款的收益率为（）。

A．50%

B．150%

C．135%

D．25%

12、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。

因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为__。

A．2005年8月16日

B．2005年12月15日

C．估价作业期间的任意一天

D．估价人员与委托人商定的某天

13、关于流动比率，下列说法不正确的是__。

A．流动比率=流动资产总额÷

流动负债总额×

100%

B．又称之为“银行家比率”

C．又称之为“二对一比率”

D．在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上

14、市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；

估价对象的房地产状况优于标准房地产状况高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为__。

A．1.05

B．0.97

C．0.98

D．1.03

15、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是__开发商。

A．经济适用房

B．自建住宅

C．高档别墅

D．联建住宅

16、房屋的建筑等级分为__方面。

A．建筑物的耐久性等级

B．建筑物的抗震等级

C．建筑物的耐火等级

D．建筑物的环保等级

E．建筑物的重要性等级

17、长期趋势法是根据房地产价格在__较长时期内形成的变动规律作出判断。

A．现在

B．过去至现在

C．现在至将来

D．过去至将来

18、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150