江苏省上半房地产估价师《经营与管理》：私募股权投资的概念与种类考试试卷Word格式.doc

江苏省上半房地产估价师《经营与管理》：私募股权投资的概念与种类考试试卷Word格式.doc

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D．房屋权属证书中应注明丘号

4、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。

假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为__万元。

（建筑物报酬率为10%）

A．11.80

B．16.07

C．23.57

D．31.07

5、下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境__。

A．政治环境

B．国际环境

C．自然环境

D．技术环境

6、不可能引起房地产需求增加或减少的条件是__。

A．消费者的自我需要

B．未来预期收益变化

C．政府税收政策

D．收入水平的变化

7、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是__。

A．相关房地产类型的在建数量

B．吸纳率分析

C．相关房地产类型的存量

D．改变用途数量

8、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为．【2004年考题】

宅基地所有权

空间利用权

地役权

建筑物相邻关系

9、卖方物业代理从__收取佣金。

A．买方

B．卖方

C．买卖双方

D．协议中规定的一方

10、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。

价值

价格

效益

利润

工业用地的监测点评估价格

11、下列有关基尼系数的表述中，正确的是。

某个国家从2005—2008年的基尼系数分別为0．34、0．36、0．40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重

基尼系数越大，则表示收入分配越平均

洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标

执行层的组织协调

12、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。

4075.0

4242.5

4410.0

4577.5

13、某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有。

垄断性

外部性

复杂性

信息不对称性

借款合同

14、下列关于现行中国城市土地使用制度，表述错误的是__。

A．采取拍卖、招标、协议挂牌等方式将建设用地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者

B．土地使用者的建设用地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护

C．住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

D．非住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

15、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格

16、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到__土管部门备案。

A．规划

B．土地

C．房地产开发

D．建设

17、保险活动所特有的内在功能是__。

A．组织经济补偿

B．分散风险

C．融通资金

D．防灾防损

18、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的__。

A．差别化

B．同质化

C．多样化

D．独特性

19、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。

工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。

A．《规划意见书（选址）》

B．《建设用地规划许可证》

C．设计方案审批阶段

D．《建设工程规划许可证》

20、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。

A．14140

B．42421

C．56561

D．60000

21、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；

对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。

30

45

60

90

房地产估价机构必须加盖公章

22、有学者认为，根据个性不同可将购物者分为六种类型，即__。

A．内向型、外向型、习惯型、理智型、冲动型和不定型

B．沉稳型、急躁型、习惯型、理智型、冲动型和不定型

C．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和确定型

D．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和不定型

23、是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。

需求拉上型通货膨胀

需求拉下型通货膨胀

成本推动型通货膨胀

结构失调型通货膨胀

24、下列风险中属于系统风险的是（）。

A．比较风险

B．市场供求风险

C．未来运营费用风险

D．持有期风险

25、房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。

A．等值

B．不等值

C．相同

D．不相同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：

容积率3，建筑密度30%。

在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2

B．建筑物地面、层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2

C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2

D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

2、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。

A．0.5～2.0

B．1.5～2.0

C．0.5～1.5

D．1.0～1.5

3、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。

（2005年试题）

甲物业投资风险大

乙物业投资风险大

甲、乙两个物业投资风险相同

无法判断

借款合同

4、《民法通则》规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。

但是，从权利被侵害之日起超过__年的，人民法院不予保护。

A．1

B．5

C．15

D．20

5、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（）。

A．融资计划

B．出租计划

C．销售计划

D．租售计划

6、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。

城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分

城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划

城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系

城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态

城市环境保护规划属城市专项规划范畴

7、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。

开发—销售模式

开发—持有出租—出售模式

购买—持有出租—出售模式

购买—更新改造—出售模式

购买—更新改造—出租模式

8、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。

A．保本点分析

B．敏感性分析

C．现金流量分析

D．统计试验分析

9、房地产投资项目经济指标体系中以下属于清偿能力指标的是__。

A．FNPV

B．FIRR

C．资产负债率

D．动态投资回收期

10、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有__。

A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

B．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

C．基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

11、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比__。

A．甲大于乙

B．甲小于乙

C．甲等于乙

D．无法确定

12、在进行项目评估时，如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个。

参考数字

限定数

可读参数

未知数

13、房地产权属登记的地域范围是__。

A．城市建成区内的所有房地产

B．城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产

C．城市行政区域内的国有土地及其上的房屋

D．城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产

14、下列费用中，不属于土地费用的是__。

A．土地使用权出让金

B．城市建设配套费

C．拆迁安置补偿费

D．基础设施建设费

15、如果我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量，则我们可以得到__指标。

A．容积率

B．绿化率

C．灭失率

D．吸纳率

16、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明__。

A．房地产市场存在着泡沫

B．房地产市场不景气

C．房地产市场很繁荣

D．房地产市场不存在泡沫

17、某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：

6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；

16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；

20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。

A．7.9

B．11.9

C．12.1

D．19.0

18、某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元