云南省下半房地产估价师《相关知识》：会计要素和会计恒等式考试题Word文档格式.doc

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D．利息率

4、资本化率=__+风险调整值。

A．平均利润率

B．安全利率

C．经济增长率

D．银行贷款利率

5、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。

交通拥挤

建筑技术进步

城市规划改变

自然环境恶化

6、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。

A．县级以上地方人民政府

B．县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

C．县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门

D．市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

7、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A．税金

B．拍卖费用

C．土地使用权出让金

D．土地使用成本

8、房屋登记费按收取。

房屋面积

件

房屋体积

房屋价值

执行层的组织协调

9、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。

使用面积

套内建筑面积

共有面积

建筑面积

10、卖方物业代理从__收取佣金。

A．买方

B．卖方

C．买卖双方

D．协议中规定的一方

11、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额2亿元的贷款额度，下列表述中正确的有。

该抵押属一般房地产抵押

该抵押是最高额抵押

若银行实际发放了2．5亿元贷款，其优先受偿价款为2．5亿元

该抵押可以不经登记即产生合同效力

12、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为．【2003年考题】

报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

13、一套建筑面积为100㎡，单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的。

实际单价为2000元／㎡，实际总价为30.16万元

实际单价为1950元／㎡，实际总价为20万元

实际单价为2000is／㎡，实际总价为20万元

实际单价为2200元／㎡，实际总价为30.16万元

工业用地的监测点评估价格

14、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。

A．14%

B．10%

C．33%

D．15%

15、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。

因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价

因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估

因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价

16、下列估价业务中，估价机构可以承接的是__。

A．超出了估价机构业务范围的估价业务

B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务

D．承接后出现很大执业风险的估价业务

17、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。

A．随行就市定价法

B．价值定价法

C．应战定价法

D．挑战定价法

18、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为。

吸附水率

自由水率

平衡含水率

化合水率

19、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。

6．2％

8．2％

9．2％

20、建设工程规划许可证是__行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证。

A．城市规划

B．城市建筑管

C．土地管

D．房地产管理

21、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是__。

A．强制性

B．无偿性

C．自觉性

D．固定性

22、下列关于预备费的说法不正确的是__。

A．基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用

B．基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和

C．涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用

D．若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：

第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元

23、某宗房地产土地面积320㎡，建筑面积300㎡，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积450元，残值每平方米建筑面积150元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。

144000元

135000元

960000元

90000元

24、在国有土地上房屋征收补偿中，__应当给予补偿

A．未超过批准期限的临时建筑

B．违法建筑

C．超过批准期限的临时建筑

D．房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内的改建房屋

25、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。

已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：

99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。

A．2700.8

B．2800.1

C．2800.8

D．2817.7

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期的收益率为。

（2006年试题）

4.42%

8.11%

8.13%

9.54%

借款合同

2、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。

A．0

B．5%

C．10%

D．15%

E．30%

3、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断。

A．投保人与保险标的

B．被保险人与保险标的

C．保险事故与保险标的的损失

D．保险人与保险标的的损失

4、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是__。

A．用作公共休憩的架空层

B．本幢公共使用的电梯井

C．本幢的公共门厅

D．本幢的公共过道

5、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括__。

A．有效面积系数

B．权益投资比率

C．资本化率

D．建筑容积率

E．运营成本

6、我国经营性金融机构，包括。

商业银行

政策性银行

非银行金融机构

中国银行

中国人民银行

7、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；

折现率为12%时，净现值为-870万元。

则该投资项目的内部收益率是（）

A．11.12%

B．11.36%

C．11.66%

D．12.95%

8、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%

9、下列房地产中，不得抵押的有。

（2008年试题）

集体所有的土地使用权

村办企业厂房

列入城市房屋拆迁范围的房屋

宅基地

已经设定抵押权的房地产

10、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值

C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值

11、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4

12、不属于土地取得成本构成的项目有。

可行性研究费用

拆迁安置补偿费用

土地使用权出让金

基础设施配套费用

勘察设计工程费

13、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%

14、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。

处罚类会计科目

负债类会计科目

所有者权益类会计科目

成本类会计科目和权益类会计科目

资产类会计科目

15、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有．（2005年试题）

基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用

基础租金低于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用

在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

16、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为__。

A．28.60%

B．35.00%

C．40.00%

D．50.00%

17、下列不属于清偿能力指标的是__。

A．借款偿还期

B．利息备付率

C．现金回报率

D．偿债备付率

18、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。

甲公司非法占用了财产

甲公司所有的危房

甲公司替乙公司保管的财产

甲公司未经规划许可建造的房屋

19、用益物权包括__。

A．承包经营权

B．建设用地使用权

C．债权