文化创意产业园开发新增项目投资立项报审报告最终版.docx

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文化创意产业园开发新增项目投资立项报审报告最终版

第一章项目总论

一、项目概况

（一'）项目名称

鲤城文化创意产业园区

（ニ）项目承办单位

企业名称：

鲤城文化产业园

所在地：

泉州鲤城

投资总额：

2000万人民币

注册资金：

2000万人民币

（三）建设内容与规模

将泉州印机厂厂区改造成鲤城文化产业园。

改造范围包括：

砖混建筑两栋（旧式厂房两栋及两层闲置宿舍楼），旧式平房厂房ー栋（需清理推倒重建作为写字楼用），可用于重建的土地面积为1800m2,可使用面积为1500m2。

可建四层，总计面积约为4800m2;用于“三旧”改造的砖混建筑为9000平方米；建筑布局及外观工业感强；

改造后的鲤城文化产业园将是ー个集办公休闲于一体，提供创意设计、动漫产业、电子商务、进出口贸易、商务、生产和生活等配套服务于一体的大型综合商务平台。

（四）开发建设模式和进度

鲤城文化创意产业园完成对鲤城文化创意产业园区的改造后，由鲤城文化创意园对该项目的商用物业进行出租、营运管理及相关配套服务。

根据文化创业企业的需求和项目建设的可行性分析，确定本项目采用一次性整

体开发建设的方式。

项目拟于2012年9月_2013年2月完成对原工业厂房的改造。

（五）项目主要技术经济指标

表1-1项目主要技术经济指标

面积（m2）

单价（元/m2）

总投资（万元）

备注

酒店租金

9000

5

13.5（24/月*3个月）

写字楼租金

1500

6

2.7（24/月*3个月）

写字楼建设费用

3750

2600

975

其他建筑费用

148.8

改扩建费用

客房

6000

1600

960

园林景观及配套费用

建设费用的5%

100

运营资金

800

合计

3000

（六）可行性研究报告编制依据和原则1、編制依据

（1）中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的決定；

（2）福建省政府《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》；

（3）中共泉州市委办公室、泉州市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实施

意见；

（4）泉州市人民政府关于加快推进中心市区棚户区（危房）改造工作的实施意见；

（5）福建省政府“三旧”改造意见（2010）;

（6）关于建设文化产业园区（基地）的实施意见；

（7）国家有关政策法規。

2、編制原则

在編制本项目可行性分析报告时，主要遵循ー下編制原则：

（1）坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性；

（2）把握合法、合规则性与原则，确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足泉州市未来城市发展规划的要求；

（3）兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；

（4）注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应泉州的城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

当前，文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，文化产业的发展更是曰新月异。

许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。

同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产业最终将成为增强综合竞争カ的战略制高点和核心要素。

发展文化产业已成为我国下ー阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。

为促进文化产业的发展，国家制定了《国家“十一五”时期文化发展规划纲要》，福建省人民政府下发了《关于加快我省创意产业发展的指导意见》，泉州市制定了《泉州市促进文化创意产业发展暂行规定》，《泉州市“十二五”科学技术发展规划》根据要求，泉州市要努力把文化产业培植成泉州市第四大支柱产业。

为此，从2010—2020年，泉州市提出了加快文化创意产业发展的三个阶段，第一个阶段（2010—2012年），以改造提升目前具有较大市场规模和相对优势的传统文化产业为重点，逐步启动创意设计产业，孕育以信息技术为基础的文化创意产业。

第二个阶段（2013—2015年），以创意设计产业为发展重点，全面启动文化创意产业的发展，逐步形成以创意设计为主体的文化创意产业新格局。

到2015年，文化创意产业作为推动泉州经济发展的积极作用开始突显，使泉州成为海峡西岸经济区重要的文化创意产业集中区。

第三个阶段（2016—2020年），逐步实现文化创意产业内部各行业的全面融合，充分发挥文化创意产业对其他产业的滲透和关联效应，文化创意产业进入高速发展阶段，推动泉州经济进入创意经济时代。

到2020年，文化创意产业对国民经济的贡献率进ー步提高，对其他产业的拉动效应更加明显，成为泉州经济发展的支柱产业，把泉州建设成为海峡西岸一流的创意经济集聚区。

2011年12月，泉州市人民政府出台了《泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见》，意见中指出，为鼓励民企“二次创业”，市政府将允许鲤城、丰泽和泉州开发区清濛园区区域内的企业，申请自行改造旧厂房，前提条件是企业对土地拥有使用权，申请地块相对独立、无成片改造条件、未列入成片改造计划、符合城市规划和“三旧”改造计划。

“三旧”是指就エ业区、旧村、旧城区。

目前政策措施指向以就エ业区改造建设为重点。

文化产业园区（基地）是指：

利用“三旧”改造集聚创意设计、动漫游戏、影视制作、影像制作、艺术创作、咨询策划、文化中介、传媒出版、现代印刷等项目和企业的文化产业园区（基地）；具有孵化器功能和文化企业集聚空间的文化产品研发中心、展示交易中心等；具有一定规模和是自，从事文化产业培训、人才培养、产业研究的教学培训基地；具有文化产品经营、展示、流通，或兼有旅游、娱乐功能的文化产品专业市场（街道）。

鲤城文化创意产业园为适应促进文化产业发展的需要，对鲤城泉州印机厂厂区进行升级改造，同时利用自身产业发展优势，整合资源，为把鲤城文化创意产业园项目建设成为标杆而努力。

ニ、项目建设的必要性

鲤城文化产业园的改造，符合泉州市文化产业发展十二五规划的要求，项目的改造具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。

（一）本项目的建设是满足泉州市文化产业发展的需要

根据《国家“十一五”时期文化发展规划纲要》、《泉州市促进文化创意产业发展暂行规定》，泉州市要把文化产业培植成为泉州主要的支柱产业，必须建设数量众多、各具特色的文化产业园，以满足文化企业创意设计、制作、产品展示交易、物流、商务服务等专业化、功能化的需要。

（ニ）本项目建设是泉州市“三旧”改造的需要

依据《中共泉州市委办公室、泉州市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实施意见》、《泉州市人民政府关于加快推进中心市区棚户区（危房）改造工作的实施意见》，泉州市鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区的政策规定。

泉州印机厂厂区，现有砖混建筑两栋（旧式厂房两栋及两层闲置宿舍楼），旧式平房厂房ー栋（需清理推倒重建作为写字楼用），可用于重建的土地面积为1800m2,可使用面积为1200m2。

可建四层，总计面积约为4800m2;用于“三旧”改造的砖混建筑为9000平方米；建筑布局及外观工业感强。

鲤城文化产业园项目建设，符合泉州市鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区的政策规定。

（三）本项目的建设，社会效益和经济效益明显

按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。

在初步设定的经营方案和经营規模的前提下，鲤城文化产业园的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证产业园区的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。

因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目静音的微观经济效益几个方面看，建设鲤城文化产业园项目是必要的。

三、项目进展

自2012年5月初开始，鲤城文化产业园区的规划、项目立项申报、原有制造业项目的迁移等准备性工作。

鲤城文化产业园改造项目的各项准备工作完成，为本项目的顺利建设创造了良好的条件。

第三章项目市场分析

一、泉州市国民经济和社会发展情况

泉州市地处福建省东南部，是福建三大中心城市之一，经济总量连续11年名列全省第一，是福建经济中心。

陆域位置为北纬24。

22'—25。

56',东经117°34'—119°05'全市土地面积11015平方公里。

泉州市依山面海，境内山峦起伏。

北承省会福州、莆田、南接厦门，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明。

泉州市现辖鲤城、丰泽、洛江、泉港4个区，晋江、石狮、南安3个县级市，惠安、安息、永春、徳化、金门（待统一）5个县和泉州经济技术开发区。

泉州市是国务院首批公布的24个历史文化名城，历史文化积淀深厚，素有“海滨邹鲁”、“世界宗教博物馆”、“光明之城”的美誉。

丰富的人文景观、别具一格的民俗风情和秀出东南的自然风光交相辉映。

泉州市作为古代“海上丝绸之路”的起点，伊斯兰教、印度教、基督教、摩尼教、犹太教、佛教等世界多种宗教在泉州市广泛传播，留下大量遗迹，使泉州市成为多元文化融洽交汇、和谐共处、互促共荣的载体。

泉州市通过不断加快产业进程，不断提升产业价值和产业竞争力，取得了一系列的成果和高收益。

一是实施科技兴农，大力推进泉州市新农村建设科技促进行动，建成10个国家级、58个省级、135个市级行业技术开发中心，建立16个省级、97个市级科技特派员示范基地，组织实施市级以上农业科技项目428项，争取科技计划经费7454万元。

截止2011年11月底，全市2463个行政村，己有2390个村建立信息点，覆盖率达到97%。

ニ是高新技术及其产业化取得明显进展，高新技术产业产值在区域经济结构中的比例逐年提高，2009年实现高新技术产业产值1106.82亿

元，比2005年增长143.36%,占工业总产值比例由2005年的15.27%，提高到2009年的19.46%。

石油化工、电子信息、汽车及配件、修船造船和生物医药业等五大新兴产业已成为高新技术产业的支柱，2010年五大新兴产业追赶步伐不断加快，全年实现产值超千亿，达到1135.77亿元，增幅达到57.6%。

除傪造船业较去年同期下滑外，其他四大新兴产业均实现35%以上增长速度，其中石油化工业增幅62.3%。

三是以“推进科技工作体制、机制创新”为核心，不断加强科技自身建设，提升科技服务水平；不断加强第三产业的发展，取得了显著的社会效益。

据泉州市统计局发布的信息，2011年度，泉州市国民生产总值达到4270亿元，人均国民生产总值为2.87万。

表3-12011年泉州各产业增加值对比表

产业

增加值（元）

增长（％）

第一产业

151.86

2.5

第二产业

2668.02

17.3

第三产业

1451.01

8.2

从上图可以看出，泉州市的人均国民生产总值在增长放缓的同时，居民收入却在稳步提升，这将极大带动泉州的整体居民消费水平，给各个产业的发展带来良好

的社会和经济效益。

ニ、泉州市文化产业发展现状

泉州创意产业以闽南特色文化为依托，以工业设计、数字内容创意、文化创意、重点园区建设为四大重点发展领域，创意文化产业聚集带初具雏形，己成一定规模效应。

鲤城、丰泽、南安、洛江、永春、安溪、德化等地的创意产业园呼之欲出。

以鲤城区为例，源和1916创意产业园、183创意空间、方丼音乐文化创意产业园、

T淘文化创意产业园正在紧锣密鼓的筹备之中。

其中“源和1916”作为泉州古城创意产业的风向标，园区已有30多家文