房地产开发与经营课程设计成果XXX(2014秋)Word下载.doc
《房地产开发与经营课程设计成果XXX(2014秋)Word下载.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发与经营课程设计成果XXX(2014秋)Word下载.doc(23页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
新昌县,位于浙江省东部,绍兴市东南部,曹娥江上游。
北纬29°
27′,东经121°
01′。
东邻奉化、海南界天台,西南与东阳、磐安接壤,西、北两面与嵊州毗连。
县境东西长52千米,南北宽37千米。
地势概况:
新昌地处浙东丘陵地带,天台、四明、会稽诸山余脉绵亘境内,地势由东南向西北呈阶梯形下降。
县境东南部为崇山峻岭,中部和西部为丘陵台地,西北部为河谷盆地。
全县地貌有“八山半水分半田”之称。
行政下辖:
新昌县辖3个街道、8个镇、5个乡:
羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪镇、儒岙镇、回山镇、澄潭镇、小将镇、镜岭镇、梅渚镇、大市聚镇;
双彩乡、巧英乡、东茗乡、新林乡、城南乡。
共有
415
个行政村、16个居委会。
2、城市交通
城际交通:
新昌地处山区,没有铁路,对外城市的交通主要靠高速公路,上三高速公路、甬金高速、104国道,三条高速贯穿县境,东连宁波、溪口、南接台州、温州,西望金华、丽水、北通绍兴、杭州,公路交通四通八达。
新昌离杭州萧山国际机场(上三线高速直达新昌)、宁波栎社机场距离约1小时车程。
乘火车到新昌可先至杭州、绍兴、上虞、宁波、义乌,再在火车站转乘长途汽车至新昌。
城区共有三个主要车站,客运中心站,客运西站和客运东站。
新昌客运中心:
位于环城西路28号(南明小学边)。
各地长途汽车大都停靠于此。
车站主要发外地长途客车。
新昌汽车西站:
位于104国道大桥西路,是新昌旅游的交通枢纽。
主要有发往各景点的中巴车。
新昌汽车东站:
位于新昌工业园青山区块,104国道南侧。
城市内部交通:
公交车1、2、3、4、6、7、8路等到达城市各个区域,市内出租车约150辆左右,可满足日常市内短途出行。
3、城市规划及城市发展方向
新昌城市发展规划:
1)新昌城市定位:
新昌县域政治、经济和文化中心,以宗教文化和山水风光为特色的旅游名城。
优化城镇建设用地布局,构筑“一核两轴六片”的城镇用地空间发展框架。
突出“一核”,即县域核心,规划通过行政架构的调整,将梅渚-澄潭和大市聚纳入中心城综合片区统筹考虑,集中发展,形成区域性中心城市,发展方向为:
近期向梅渚—澄潭延伸,远景向大市聚拓展;
加快“两轴”即东西两条城市发展轴,形成中心城区——澄潭—梅渚和中心城区——大市聚两条主要城市发展轴。
2)中心城综合片区规划
中心城区:
基本空间结构:
形成“1+3”的空间布局结构,即中心城区由一个沿新昌江和台地生态轴发展的核心生活片区以及三个居住片区组成。
规划期内重点向梅渚——澄潭发展,远景向大市聚拓展、延伸;
发展方向:
采取中心加组团式发展模式,规划期内生活居住重点向西、东南和向北发展,工业向东、东北方向发展。
中心城区规划控制范围:
中心城区规划范围包括南明街道(47.70平方公里)、羽林街道(88.44平方公里)、七星街道(50.60平方公里)、梅渚镇(36.17平方公里)和澄潭镇(42.70平方公里)五个乡镇(街道)的镇界范围组成,总面积达265.61平方公里。
中心城区人口规模
至2020年,中心城区人口规模42.75
万
城市空间用地发展策略:
◆生活功能区主要向西(七星)、向东南(新民)、向北(台地)发展;
◆产业功能区主要向西南(梅渚—澄潭工业区)、向东(改造拔茅工业区传统产业)、向东北(大明市)三个方向发展。
其中,依托西部七星城市中心逐步带动西部居住组团的建设,完成老城区的土地置换,发展新民居住社区。
依托城市七星城市中心带动南岩工业区的建设。
在此基础上,带动梅渚—澄潭和城东拔茅工业区的建设,规划远期上台地,相应建设大明市工业区。
根据新昌城市规划,未来新昌城市将向西发展,七星版块成为开发热点,新昌城市的西进运动,直接推动了七星版块房地产市场发展活跃和七星版块房价的上涨。
项目名称:
浙江茶市三期潜溪老街
项目开发单位概况:
该项目由浙江诚茂控股集团有限公司承建,新昌县诚茂丽都房产开发有限公司成立于2001年,为国家二级开发资质,下辖多家项目公司。
近十年来,在绍兴、杭州、湖州、连云港等地累计开发楼盘建筑面积达到100多万平方米。
产品涉及住宅别墅、商业市场和旅游度假,形成了规划设计、建筑施工、园林绿化、物业管理、商业运营等齐全的开发经营产业链。
浙江诚茂控股集团坚持以“开拓创新、争创一流”的经营理念,遵循“追求卓越,精益求精”的宗旨,为社会做贡献。
可行性研究报告编制依据:
(1)房地产开发教材
(2)《城市居住管理规范》
(3)《地下停车场设置标准》
(4)《城市道路绿化规划与规范》
(5)《高层建筑防火规范》
(6)《住宅设计规范与标准》
项目提出的理由:
适应城市规划,满足增加的购房需求;
带动一个新的城区的发展。
项目拟建地点:
新昌县泰坦大道和新镜大道交叉口
项目预期目标:
建成后将带动城西有一大片区域的发展,将成为继横街第二大商圈。
1.2主要技术经济指标
总用地面积
74777.8㎡
总建筑面积145658㎡
地上总建筑面积
117662.8㎡
地下建筑面积27995.2㎡
建筑密度:
40.6%
容积率:
1.57%
绿地率:
10%
地下停车位:
509辆
2市场分析与预测
2.1房地产市场状况分析及预测(近两年房地产市场现状及未来几年趋势预测-调查):
包括宏观、中观。
“持房地产调控政策不动摇”2012年开年以来,多个地区传出调控放松的信号,但很快被叫停,2012年中央政治局会议关于房地产市场的政策走向做出决议,坚持房地产调研政策不动摇,预示着今后产政策将继续延续去年的从紧政策,国家宏观调控政策环境并未丝毫改变。
2.2项目的市场情况分析
根据新昌房地产信息网官方数据,截止目前,新昌房地产累计批准可售面积1628224㎡,已售面积1085728㎡,库存面积542496㎡,可售套数18816套,已售套数11692套,市场存量7169套。
同时,目前新昌在售项目约21个,待售项目(未取得预售许可证)9个,包括珑源一品、星海湾、滨江一号、悦澜山,尚礼,世贸广场、万丰广场、新和成大厦、中国茶市三期,同时根据官方数据显示,今年全县每日成交约3~4套,新昌房地产市场供应量较大,去化慢,市场竞争激烈。
2.3区域市场分析
1.供给分析
通过历年城西的房地产开发情况比较,可以看到有如下趋势:
A、社区规模化
规模化是城西一大特色,除了少数几个楼盘在100亩以下外,其余的都在100亩以上自从2000年七星花园率先进入城西这块领地,紧接着一大批有实力的开发商陆续进入。
B、社区主题化
城西作为新昌后起之新贵,近年来发展迅猛,加之政府部门有意识地配合片区内的企业加快开发建设以及城西原有的餐饮优势,而今的城西已经成为中产的代言,成为新昌又一张闪亮的名片。
片区内的品牌发展商显然也是有意打造整个城西的社区主题,使之得以如此迅速崛起。
C、价格呈上升趋势。
从上个世纪80年代末到90年代末,十年的时间内,城西的住宅由安居型向康居型转变。
房价也由1000多元/平方米一路上扬冲高到了4000元—15000元/平方米。
D、投资价值高。
随着高新西区规划的出台,剩新大道的规划修建,城西的房地产开发变得异常火暴,土地也随之升值,特别是某线一带。
以餐饮娱乐而知名的某线,其成熟的配套和浓厚的商业气氛,使它成为投资人的乐土。
E、户型趋向于小康型。
城西早期开发了不少的安居户型,主要以套二、套三为主。
新近开发的项目在进行充分的市场调查基础上,户型设计趋向小康型。
2.需求构成
A、新昌的中等收入层是购房的主力,包括新经济的产业工人、白领、高校教师、商人等。
B、郊区居民。
城西房价虽高于郊区,但其完善的配套、优质的环境、交通便捷、购物方便使越来越多的郊区人向城西看齐。
C、外地来新人员。
从城西城南的消费者构成情况看,外地消费者具有很大的购买潜力。
包括外地来新经商人员、外地机构驻新办事处职员和“三资”企业的外地人员。
D、房地产投资者,相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场,房地产具有低风险、保值增值性强等特点,具有很好的投资价值。
城西房地产巨大的发展潜力,投资者更不会忽视。
当前租售价格调查和预测:
新昌房地产市场小结:
n
新昌房地产市场整体供应量较大,在售和未售项目达到30个,以目前县城整体经济状况和人口状况,目前市场供应量已经处于高位,但随着城市人口的增加,老城区的改造建设,住房需求将会逐步释放,但房产消化时间会比较缓慢,项目之间对于本地客户竞争将会非常激烈。
从各个版块供应量来看,新昌老城中心供应量非常少,其次是城北版块,城东版块和城南版块,供应量最大的是七星版块,在售项目达到12个,即将上市的项目8个,根据新昌城市发展规划,七星街区将成为新昌第二城市中心,同时街区内有大量地块可以开发,这也是七星供应量大的主要原因,而南岩版块作为七星版块的一个部分,受城市向西发展趋势的影响,房地产市场也开始活跃起来,悦澜山、珑源一品和中国茶市三期将是2012年南岩版块的亮点。
从房价增长势头来看,各个版块房价成阶梯状,从高到底依次为城中心版块、七星版块、城北版块、城东版块和城南版块,最高价格8500元/㎡(滨江一号),到最低房价4500元/㎡(蝴蝶谷),价格差距显示了未来城市发展的方向。
从市场供应的产品户型来讲,普通公寓最小户型在90平方左右,最大户型150平方,主力户型120-130平方三房。
新昌地势东西狭长,土地资源有限,别墅产品理所当然成为稀缺品,最高价格突破1.8万元/㎡,玫瑰园别墅均价1.5万元/㎡,珑源一品别墅价格8千-1.2万/㎡,稀缺排屋更是炙手可热,还未推出便被抢购一空。
2.4项目SWOT分析及项目初步定位
S(优势):
新昌县悠久的茶文化及茶产业为项目提供了产业支撑;
中国茶市一二期市场的成功,为三期项目的运营奠定了市场基础;
中国首席13万方以茶文化为主题的商业综合体;
项目设计功能完善,集文化交流、休闲娱乐、旅游购物、酒店住宿为一体;
n
项目周边景观资源丰富,特别是茶祭坛,在中国独一无二,成为项目亮点;
n
项目紧邻上三高速,到嵊州、杭州、台州仅仅一个小时路程;
W(劣势):
项目处于城市边缘,且周边居住氛围没有形成,未来发展成熟需时间;
n
项目体量较大,而本地客群有限,中国茶市一二期的销售已经消耗掉大批客群,需借助外地客户进行消化;
以绿茶为主要经营方向的中国茶市受季节性影响较大,在项目强销的下半年,一二期市场的经营情况将会对三期项目销售产生不利影响;
项目产品形态较多,有综合办公区域、风情街和酒店式公寓,在推广上存在一定难度。
O(机会):
嵊新城镇规划的结合发展,为两地结合区域带来了巨大的发展契机,城际交通的开建也大力推动了结合地区的发展;
根据新昌城市规划,中国茶市周边将形成南岩居住组团,大型住宅项目的开发,未来周边将导入3-5万人口,为项目提供了消费支撑;
三期的建设,将使得中国茶市成为集产品交易展示、文化沟通、旅行购