汽车研发创意总部经济港建设项目可行性研究报告.docx
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汽车研发创意总部经济港建设项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目名称
汽车研发创意总部经济港
二、项目性质
建筑工程
三、项目地点
xx（国家级）经开区总部经济港三期工程建设项目位于xx市xx驿区大面街道办事处成龙路以南。
四、项目业主
xx市xx实业有限公司
五、项目建设内容与规模
xx（国家级）经开区总部经济港三期工程地块由A、B两个区块组成，分为科研用房和科研配套用房两部分，总建筑面积346354.65m²，其中，地上部分建筑面积269679.60m²，地下建筑面积76675.04m²。
本项目主要经济技术指标见下表:
表1-1经开区总部经济港三期工程经济技术指标表
序号
项目
指标
单位
1
规划建设总用地面积
102440.54
m2
2
规划总建筑面积
346354.61
m2
（一）地上计入容积率的建筑面积
269679.60
m2
（二）地下建筑面积
76675.04
m2
3
容积率
2.63
4
地下机动车位数
2145
辆
5
地下非机动车位数
1400
辆
6
园区道路面积
26000
m²
7
绿地面积
87025
m²
六、投资估算与资金筹措
本项目估算总投资为67000万元，其中第一部分工程费用41363.58万元，工程建设其他费用17119.42万元，建设期银行贷款利息8517.00万元。
项目资金筹措方式：
业主单位自筹37000万元，占项目总投资的55.22%；申请银行贷款30000万元，贷款期限5年，占项目总投资的44.78%。
七、项目建设进度计划
本项目建设工期为24个月。
1、2013年01月—2013年07月底完成项目前期工作，包括项目立项、可研报批、设计招投标、初步设计、施工和监理的招标、施工图设计及相关审查.
2、2013年02月—2014年07月底，总部经济港三期工程土建施工。
3、2014年12月，工程全部竣工验收。
八、可研报告的编制依据和研究范围
（一）可研报告的主要编制依据
1、xx市xx驿区区域总体规划（2007－2020）；2、xx市国民经济与社会发展第十二个五年规划；3、《xx经开区总部经济港规划设计方案》；
4、《xx（国家级）经开区总部经济港三期方案设计》；
5、业主营业执照；6、其它相关附件。
（二）可研报告研究范围
本主要研究内容包括：
项目建设的必要性、项目建设内容和规模、建设条件、工程建设方案、招标方案、环境保护、工程实施进度计划、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价、结论与建议等。
九、结论
xx（国家级）经开区总部经济港三期工程系xx驿区作为天府新区高端制造产业的功能区，也是重点核心起步区，将为高端区产业功能区入驻企业提供完善的办公休闲的配套工程。
本项目的实施将极大改善和提升经济港的环境，为企业总部提供更人性化、更舒适的办公环境，增强园区的办公能力。
项目的建设将极大地推动经开区的发展，增强城区功能，将进一步提升经开区竞争力和承载力，促进区域的经济发展，为xx市进一步向东发展创造有利条件。
第二章项目建设业主
xx市（国家级）经开区总部经济港三期工程建设项目，xx市xx实业有限公司为建设业主，负责对其组织实施、资金筹措、资金运用、偿还贷款及建设管理。
一、企业基本情况
公司名称：
xx市xx实业有限公司；
公司性质：
其他有限责任公司；
成立时间：
2011年07月19日；
注册资本：
（人民币）壹亿元；
实收资本：
（人民币）壹亿元；
法人代表：
宋晴；
公司住所：
xx驿区大面街道成龙大道二段888号xx（国家级）开发区；
经营范围：
项目投资与管理、土地整理及开发、房地产开发及经营、现代工业园区建设、城市配套基础设施建设、物业管理、酒店管理、商场管理（以上经营范围不含法律法规、国务院决定禁止或限制的项目，涉及许可的按许可内容及时效经营，后置许可项目凭许可证或审批文件经营）。
二、公司简介
xx市xx实业有限公司由2个股东出资设立：
四川慧思博通信科技有限公司出资80%，宋晴出资20%，且均已缴足认缴的出资额。
目前公司具有从事房地产开发，土地整理，投资管理等方面的资深专业人才，从业年限20年及以上的达5人以上，10年左右的也占5人以上，具备高级工程师，经济师，一级建造师和国家级造价师的占公司人员的30%，持中级工程师，经济师，二级建造师和省级造价师的也占公司人员的50%左右，且都具备执业资格。
公司也有经验丰富的招标专员，所有人员都具大专及以上学历。
公司组织结构图如下图所示：
图2-1公司组织结构图
第三章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
（一）经开区发展规划
xx经济技术开发区位于xx市城市东部副中心、成渝经济区桥头堡——xx驿区境内。
是2000年2月国务院批准成立的四川省第一家国家级经济技术开发区，2005年9月国家信息产业部批准的国家（xx）电子元器件产业园，2010年10月国家工信部批准的国家汽车产业新型工业化产业示范基地。
总体规划面积160平方公里，是四川省对外开放主要窗口和重点培育的“特色成长型千亿产业园区”，xx市汽车产业综合功能区的主体区域、未来天府新区的骨干区。
近年来，经开区坚定不移贯彻落实省委“总体取向”、市委“总体战略”，坚持把建设xx国际汽车城和世界生态田园城市示范区作为推进“两化”互动、产城一体、跨越发展的战略重点和主要引擎，以汽车产业综合功能区为依托，大力推进以汽车为主导的现代产业追赶跨越式发展，全力构建了以强大的现代汽车制造业为支撑、以汽车高新技术产业为先导、以现代服务业和总部经济为核心的现代产业体系，初步形成了南部制造研发、北部贸易博览娱乐、北中部生产生活服务三大功能片区互动发展格局。
按照建设“国际化世界级汽车产业基地”的发展定位，下一步，经开区将坚持以转变经济发展方式为主线，以改革开放、科技创新为动力，以xx市汽车产业综合功能区为载体，全面推进“南部制造研发、北部贸易娱乐、中部生产生活配套”三大功能片区加快建设，努力把xx经开区建设成产业发达、功能现代、产城相融、城乡一体的国际汽车城。
①打造“百”亿企业集群：
到2020年，培育一汽大众、一汽丰田、沃尔沃、吉利汽车、神钢集团等百亿企业35家以上，形成百亿企业集群；②建成“千”亿产业支柱：
到2020年，努力形成一汽大众xx基地、沃尔沃xx基地、其他汽车整车、汽车零部件、汽车贸易娱乐等六大千亿支柱；③构建“万”亿产业基地：
到2020年，xx经开区汽车主导产业销售收入突破9000亿元，其中：
汽车整车生产125万台，销售收入3000亿元；汽车零部件销售收入3000亿元，汽车商贸销售收入1500亿元，全面建成万亿产业基地，进入全国汽车产业集群格局一级体系和西部地区最重要的汽车产业聚集区。
（二）经开区总部经济港发展规划
经开区总部经济港将依托xx的汽车产业，集中打造成一个集产品技术研发、公司总部为一体的新兴经济港。
该项目总投资20亿元，总建筑面积约60万平方米，项目将分3期建设，预计将带动相关产业产值达30亿元以上。
经济港由几个巨大的细胞状建筑群组成，独幢、双拼的多层办公为主，其中包括总部基地、研发基地、科研用房等配套服务设施，整体布局合理，建筑风格现代，体现了“四化一持续”的总体发展理念。
xx（国家级）经开区总部经济港三期工程项目是遵循经开区和经开区总部经济港发展规划的大背景下实施的，将加快经开区由单一功能园区向多功能园区转变，实现了多产业的互动发展。
二、项目建设的必要性
（一）项目建设符合经开区总体规划
按照xx向东向南发展战略，经开区是xx市东部新城主体发展重点区域，经开区将加快发展步伐，推进xx城市向东发展，集中力量建设现代化的东部城区，逐步形成与xx市中心城区相呼应的东部副中心。
本项目的建设将极大地推动经开区的发展，增强城区功能，将进一步提升经开区竞争力和承载力，促进区域的经济发展，为xx市进一步向东发展创造有利条件。
（二）项目建设促进经开区总部经济港的提档升级
经开区总部经济港是四川国家级经开区打造的首个总部经济港。
实施总部、研发总部和生产基地的空间分离并向经济港的积聚，客观上是利用区域比较优势、寻求经营成本最小化的必然结果。
这是对经开区总部经济港的发展前景非常乐观，因为依托了经开区以汽车整车、主要部件及关键零配件企业、总部经济等生产性服务业，和汽车贸易、博览、文化、娱乐产业等一大批重大项目，这将促使经开区向多功能产业园区的转变，完成总部经济港结构的进一步提档升级。
（三）项目建设有利于提升园区环境，改善办公质量
经开区总部经济港是集产品技术研发和总部办公为一体的园区。
园区环境直接关系着企业总部的对外形象，也是吸引更多企业总部落户总部经济港的关键因素。
因此本项目的实施将极大改善和提升经济港的环境，为企业总部提供更人性化、更舒适的办公环境，增强园区的办公能力。
综上所述，本项目的建设符合国家政策，符合经开区的发展规划，有利于经开区总部经济港不断提档升级，从而引领xx驿区的经济可持续发展。
因此，本项目的建设是十分必要的。
第四章项目建设条件
一、项目地址
xx（国家级）经开区总部经济港三期工程建设项目位于xx市xx驿区大面街道办事处成龙路以南。
项目地理位置如下图所示：
图4-1项目地理位置图
二、工程地质条件
1、地理位置
xx（国家级）经开区总部经济港三期工程建设项目位于xx市xx驿区大面街道办事处成龙路以南。
2、地形及地貌
本工程区域位于xx驿区，属xx平原，地势平坦，地形变化较小，整天呈北高南低分布，地块中央有河道穿过。
3、气候
xx驿区的气候属于亚热带潮湿季风气候，年平均气温15.9度。
一月最冷，为5.7度，七月最热，为27.8度。
5-10月为雨季，降雨量占全年的89.9%，多年平均蒸发量985.2mm，多年平均湿度83%，风向以西北风为主，最多风向为NNE，平均风速为1.25m/s。
常年3-6月和9月有大风。
多为NNE向，风力6-8级，瞬时最大风速30m/s。
多年平均雾日35天，冬季为多。
4、地下水
在钻探过程中，场地内钻均未见有地下水渗出，仅在表土层中有上层滞水渗出，地下水的补充形式上主要为大气降水，未采取地下水水样。
地下水位历年变化幅度约为10米左右。
本场地环境水类别为Ⅱ类，根据相邻场地地下水质分析资料及当地经验，可以确定，本场地地下水在不含腐蚀介质的地表水下渗污染时，对混凝土及混凝土中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。
5、区域地质概况
据有关资料反映，xx泉西坡断裂（包括xx驿断层）为晚更新世活动断裂，而东坡（xx山断层）为第四系一般性活动断裂，xx山断裂带是一条地震活动相对较弱的断裂带，尤其该断裂带的活动在本区表现更弱，对拟建道路基本无影响。
据历史地震调查，本区发生过3.3级地震（1970年8月21日），属地处震波及区，尚未发生过强烈地震的记载。
场地及四周附近范围内未发现明显的滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害活动。
三、建设施工条件
1、建设区域周边交通运输方便，有利于项目施工。
2、本项目周边给、排水等市政管网完善，通讯、电力等埋设齐全，配套条件较好，项目管网配套连接方便。
第五章建设内容及规模
一、总体规模
xx（国家级）经开区总部经济港三期工程地块由A、B两个区块组成，分为科研用房和生活配套用房两部分，总建筑面积346354.65m²，其中，地上部分建筑面积269679.60m²，地下建筑面积76675.04m²。
本项目主要经济技术指标见下表:
表1-1经开区总部经济港三期工程经济技术指标表
序号
项目
指标
单位
1
规划建设总用地面积
102337.56
m2
2
规划总建筑面积
346354.61
m2
（一）地上计入容积率的建筑面积
269679
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