我国房地产价格的影响因素论文稿文档格式.docx
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接下来,从房地产市场入手,分析了政策因素对于房地产价格的影响。
最后,根据实证分析的结论分析了我国房地产市场的发展趋势,进而提出改进我国房地产宏观调控以稳定房价的建议。
关键词：
房地产价格,数据分组处理方法,影响程度
II
目 录
摘 要 I
目 录 II
— 引 言 1
（一）房地产行业发展状况 1
（二）研究背景、目的和意义 3
（三）研究综述 4
（四）研究方法和主要内容 5
二 房地产价格变化规律研究 7
（一）房地产市场的需求与供给的特点 7
（二）国内外主要国家的房地产变化的原因 10
三 房地产价格影响因素的定性分析 14
（一）房地产价格的构成 14
（二）房地产价格的特征 17
（三）影响房地产价格因素的理论分析 19
四 房地产价格影响因素的实证分析 21
（一）影响房地产价格的经济因素分析 21
（二）房地产价格与价格涨幅的因素比较分析 23
（三）带有政策因素的房地产价格分析 24
五 抑制房地产价格过高的措施与建议 24
（一）措施 24
（二）建议 25
六 结论 26
参考文献 28
— 引 言
（一）房地产行业发展状况
我国房地产市场自1998 年开始步入市场化,由于历程较短, 房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。
从我国房价波动的经验来看,房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征, 在最近几年房价上涨幅度大幅提高。
1998~2002 年的5 年间,房屋平均销售价格上涨幅度比较平稳, 分别为3.3%、- 0.48%、2.87%、2.75%、3.69%, 涨幅年均为
2.43%。
2003年开始,房价涨幅加大,同比增长4.84%;
2004年商品房平均销售价格同比增长14.4%,涨幅比2003年提高10.6个百分点。
在政府的宏观调控影响下, 2005 年全国商品房价格增长速度减缓:
1季度商品房平均销售价格涨幅12.5%,1到2季度涨幅10.1%,一到三季度涨幅8.8%。
由国务院发展研究中心推出的“2006年房地产行业发展白皮书”称，全国房价持续上涨的趋势不会改变 ，该报告称，2006年全国房地产价格涨幅，将比2005年下半年的增速水平略强，商品房平均价格年涨幅在 6%左右。
2006年第一季度，全国70个城市新建商品房面积同比上涨了6.3%。
而北京的房价竟然猛涨了17%。
而这一数字，仍受各界普遍的质疑。
实际上涨幅度要比政府部门公布的上涨幅度要大的多。
国家发改委日前发布的一份报告显示，2007年1-11月，全国房地产
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市场运行呈现市场需求旺盛、以住房为主的房地产开发投资增速继续加快和房价涨幅较高三大特点。
统计显示，2007年前11个月，全国商品住房竣工面积2.73亿平方米，同比增长8.5%，增幅比06年同期下降0.4个百分点；
销售面积5.5亿平方米，同比增长32.3%，增幅比06年同期
上升19.7个百分点。
其中，现房销售面积1.48亿平方米，同比增长15.6%，增幅比06年同期上升24个百分点；
期房销售面积4.01亿平方米，同比
增长39.7%，增幅比06年同期上升14.2个百分点。
与此同时，商品住房空置面积继续下降，11月末全国空置商品住房5766万平方米，同比下降14.2%，降幅较上月加快0.9个百分点。
与此同时，以住房为主的房地产开发投资增速继续加快。
1-11月，全国房地产开发完成投资21632亿元，同比增长31.8%，增速比06年同期提高7.8个百分点。
其中，商品住宅完成投资15440亿元，同比增长33.7%，增速比06年同期提高5.3个百分点，占同期房地产完成投资的71.4%，比06年同期提高1个百分点；
经济适用住房完成投资
693亿元，同比增长31.7%，增速比06年同期提高21.3个百分点，占同期商品住房完成投资的4.5%。
11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点。
其中，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；
二手住房销售价格同比上涨9.3%，涨幅比上月高0.6个百分点。
分类别看，
经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.9%、12.8%和
13.5%。
从总体上看,现行房价仍保持上涨态势。
（二）研究背景、目的和意义
进入21世纪以来,中国的房地产业飞速发展,房地产总体规模不断扩大,但区域发展不平衡。
在国家减少土地供给的情况下,房地产价格不断创出新高,甚至部分地区涨幅过大。
房地产价格的走高,一方面是土地价格上升和建筑材料升级换代等成本上涨的原因,另一方面是自住房制度改革以来不断释放的住房需求拉动的结果,包括因我国实际利率为负值而激发的投资、投机需求的拉动等。
尽管美元加息、中国利率不可避免的进入上升通道,但在居民强大的购房需求刺激下,房地产价格仍将处于上升通道,涨速会有所回落。
之所以对房地产的价格进行研究，也是基于以下的几方面原因：
建设部曾在1996年8月提出从五个方面理顺政策，以促进住房建设
形成新的经济增长点，其中的一个方面就是要理清商品住房价格构成，调整计划经济体制下商品住房价格构成，而理清价格构成和价格调整都需要以对价格机制进行研究为前提。
而目前，房价也是日常讨论最多的话题之一，不同的人站在不同的立场上对其进行评论，但房价却依然让人捉摸不定。
正是基于以上的背景，本文对住宅产业的价格机制进行了各方面的研究，正是希望能够让其方方面面更加为人所知，也能够为房地产行业的宏观调控提供一点可以参考的内容。
房地产兼具消费品和投资品的双重属性,是现代社会经济中国民
财富的重要组成部分。
房地产资产价值与房地产价格息息相关,因此房地产价格的波动不仅关系到居民的生活水平,而且对整个社会经济的发展具有重要的影响。
分析房地产价格波动及其特征,有助于全面、系统地了解房价波动规律,从而促进我国房地产市场的持续健康发展。
（三）研究综述
1、国内研究现状
房地产价格及其变化是一个极端复杂的问题，在市场机制条件下，瞬息万变的房地产市场价格信息极大地影响着房地产市场参与者的行为。
2002年以来，我国社会各界对中国房地产市场价格的讨论异常激烈，大家关注的问题可归结为：
房价上涨速度是否过快；
房价是否面临"
价格拐点"
；
房价持续上涨的影响因素有哪些；
政府应该如何有效宏观调控房价增长。
由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的"
中国房地产价格变动趋势研究"
课题组，利用全国及北京、上海、广州、深圳、重庆和武汉等六大城市
1990～2003年有关商品住宅价格、宏观经济和房地产市场的统计数据，对历年商品住宅价格变化及发展趋势进行系统分析研究；
在深层次剖析影响城市住宅价格变动的各种因素的基础上，对全国及主要城市房
价的未来走势作了相应预测和判断。
中国房地产价格变动趋势研究为社会各界人士准确把握全国以及各主要城市房地产市场的价格走势和运行规律，促进房地产市场的持续健康发展，具有重要的指导意义。
2、国外研究现状
房地产价格及其变化在国际上也是许多组织和专家研究的焦点。
美国房地产与城市经济学会（AREUEA）、国际房地产学会（IRES）、亚洲房地产学会（AsRES）等组织在房地产市场、房地产金融、开发与投资、住房及城市规划、酒店管理及投资、城市经济学、政府调控政策等领域积累了丰富的先进经验，这将对我国房地产市场的成熟、体制的革新和健全起到积极的指导和借鉴作用。
中国的地产研究机构也逐步融入国际研究领域。
（四）研究方法和主要内容
1、研究方法
本文基于多种理论（经济学理论、博弈理论和概率统计理论等），在总体构思上采用理论与实际相结合、定性与定量相结合分析法。
在行文中，主要运用了定性与定量相结合分析法、从实际到理论推导，再反馈到实际的方法和实证分析法等。
2、主要内容
本文主要分为六个部分，依次如下：
论文的第一部分为引言。
论述论文研究的背景、研究的目的及意义，对国际国内研究现状进行综述。
介绍论文研究的主要方法和技术线路、论文的主要内容和结构。
论文的第二部分为房地产价格变化规律研究。
从房地产的供给与需求方面分析一些因素对房地产价格的影响过程，并且通过对日本、美国、英国及中国的房地产变化的实例来说明房地产价格变化得一些原因。
论文的第三部分为房地产价格影响因素的定性分析。
整体说明各种对房地产价格有影响的因素及它们是如何影响价格的。
论文的第四部分为房地产价格影响因素的实证分析。
建立房地产价格影响因素的理论模型与实际模型。
并且选择北京市作为研究的对象进行定量分析。
论文的第五部分为抑制房地产价格过高的措施与建议。
针对当前我国的房地产现状，结合论文第四章定量分析的结果，提出一些建议和对策。
论文的第六部分为论文的结论部分。
根据前面的定量分析和定性分析，概括总结论文的几点结论。
二 房地产价格变化规律研究
（一）房地产市场的需求与供给的特点
房地产供给和房地产需求是相对应的概念，是指在一定时期内，在一定价格条件下，房地产开发企业愿意生产并销售的房地产商品的数量。
全社会的房地产供给分为市场交易供给和非市场交易供给二部分。
市场交易房地产供给，是指通过一定的交换关系，经过必要的市场交易程序，以货币手段实现供他人消费或使用的房地产商品。
非市
场交易房地产供给，是指通过划拨，配给手段满足社会需求的房地产，以及新旧体制摩擦导致的，具有部分价值交换形式而不通过市场交易形式完成的房地产供给。
1、房地产需求的特点
（1）房地产需求具有普遍性和增长性。
所谓增长性是指随人们经济收入的增加，对房地产的需求会有增加。
（2）房地产需求具有多样性与不可替代性。
（3）房地产需求具有连续性和间断性。
只要社会还存在，还在发展，对房地产的需求就不会停止，这是其连续性。
但由于房地产商品是耐用消费品，使用价值存在时间很长，一次购买可以满足长期需求，因此，对于单位和个人，其房地产需求是间断的。
（4）住宅需求具有多层次性。
即具有多种层次和类别的划分。
（5）地产需求通常是—种引致需求。
土地在房地产经济中—般是作为生产要素投入的，人们需要土地并不是因为土地本身的生产力，其需求是由人们对住宅、厂房等方面的需求引起的，是对这些房产需求的引致需求。
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