6组评估宿舍12栋市场价值Word格式文档下载.doc

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①估测建筑物安装成本 5

②估测勘察设计及前期工程费。

5

③计算基础设施及配套工程费。

④计算管理费用。

⑤计算投资利息。

⑥计算开发利润。

6

⑦计算销售税费。

⑧计算建筑物的重置成本。

⑨估测建筑物成新率。

计算房地产评估值 6

（三）评估结论 7

附件 7

估价对象示意图 7

项目小组成员

项目

得分

资产评估报告书的完整性（20分）

评估过程（30分）

实地调查记录详细性、真实性（20分）

PPT制作（20分）

材料的规范性、整洁性（10分）

总得分

任课教师签名：

2015年5月29

委托方与资产占有方简介

1、委托方

名称:

住所:

江西省景德镇陶瓷学院

2.资产占有方

本次评估的委托方为江西省景德镇陶瓷学院，也即本次评估的资产占有方。

评估项目名称：

陶瓷学院12栋宿舍评估报告

评估委托人：

评估人员：

评估作业日期：

2015年5月20日至2015年5月28日

评估时点：

2015年5月27日

评估报告编号：

xx估字（2015）123456号

绪言

受贵方委托，我所组织估价人员，于2015年05月20日至2015年05月30日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》、遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家相关法律、法规和政策的规定，经现场勘查和社会调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选择了成本途径法进行了分析和测算，确定该评估对象房地产在估价时点的市场价值是1331.78万元，人民币大写：

壹仟叁佰叁拾壹万柒仟扒佰元，房地产单价为每平方米1633.4元。

房地产估价结果报告

（一）委托方

名称：

法定代表人：

xxx

地址：

江西省景德镇市浮梁县湘湖区景德镇陶瓷学院

（二）估价方

江西省景德镇陶瓷学院

资格等级：

xx级

估价机构证书编号：

xx房地自估（2015）第xxxx号

（三）估价范围与对象

本次估价对象为位于江西省景德镇浮梁县湘湖镇景德镇陶瓷学院12栋宿舍，占地面积为702平方米，建筑总面积为8153平方米，每层布局整齐划一，共六层，建于2007年。

（四）评估目的

评估该房地产2015年5月的市场价值

（五）评估基准日

二零一五年五月二十七日

（六）评估原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则

（七）评估依据

1、国家标准《房地产估价规范》

2、房地产估价委托书

3、房地产估价合同书

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息

5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》

7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》

（八）评估方法

由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。

成本途径法的基本思路：

成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。

估算的计算公式：

房地产价值=土地价值+建筑物价值；

建筑物价值=重置成本*成新率

房地产估价技术报告

（一）估测土地价值

土地总价值=702*1000=702000元=70.2万元

（二）估测建筑物的价值

①估测建筑物安装成本（采用单位工程造价比较法）

A、B、C3个参照物的成本情况

参照物

参照物A

参照物B

参照物c

单位造价（元/平方米）

1100

1000

800

建筑面积（平方米）

7153

8153

9153

层数

6

竣工时间

2007.6

2007.2

2007.4

用途

宿舍13栋

宿舍12栋

宿舍18栋

经分析比较，得知：

参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对象高3%；

参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%；

参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。

参照物A调整后的单位造价为：

1100×

100／103=1068（元/平方米）

参照物B调整后的单位造价为：

800×

100／98=816（元/平方米）

评估对象的单位工程造价为：

（1068＋1000＋816）÷

3=961（元/平方米）

评估对象建筑安装成本为：

961*8153=7817735（元）=782（万元）

勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。

则总的前期费用=782×

﹙2%﹢1.5%﹚=27.37（万元）

根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220（元/平方米）

则基础设施及配套工程费为120万元。

建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。

则管理费用=782×

2%=15.16（万元）

建设项目建设期为3年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付。

则各年应计算利息＝（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率

第一年末：

300/2*6％＝9万元

第二年末：

（300.9＋400/2）*6%=30.54万元

第三年末：

（300.9＋400＋30.54＋500/2）*6％＝59.37万元

建设期利息和＝782＋27.37＋59.37=98.91万元

经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。

则开发利润为（782+27.37+120+15.16+98.91）×

15%=156.516（万元）

经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。

则销售税费=[（782+27.37+120+15.16+98.91﹢156.516）／（1－9%）]×

9%=98.28（万元）

建筑物的重置成本为前几项之和。

则重置成本=782+27.37+120+15.16+98.91﹢156.516﹢98.28=1396.396（万元）

建筑

名称

宿舍楼

结构

类型

框架

建造

年份

2005年

6层

面积

平方米

分部

序号

项目

评分

部分

⑴

地基基础

24

完好,无任何下沉,有足够承载力

⑵

承重构件

墙体、楼板良好，梁、板、柱无裂缝

⑶

非承重墙

14

平直完好，无裂缝

⑷

屋面

19

完好平整，无渗漏

⑸

楼地面

整体面层平整牢固，无裂缝

⑹

（⑴+⑵+⑶+⑷+⑸）×

G

71.25

装修

⑺

门窗

开关灵活、完整无损

⑻

外装饰

完整、牢固、无裂缝、空鼓

⑼

内装饰

完整、无破损

⑽

顶棚

18

完整、无破损

⑾

细木装修

13

完整牢固、油漆完好

⑿

（⑺+⑻+⑼+⑽+⑾）×

S

11.16

设备

⒀

水卫

38

上下水通畅、器具齐全、无锈蚀

⒁

电气照明

23

线路装置完好、牢固、绝缘

⒃

（⒀+⒁）×

B

7.93

总计（⑹+⑿+⒃）

90.34

成新率

90.34％

评定人：

评定日期：

2015年5月24

说明：

G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.

则建筑物评估价值=重置成本×

=1396.396×

=1261.78

计算房地产评估值

房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值

=70.2+11261.78

=1331.78

房地产单价=1331.78*10000／8153=1633.49（元）

（三）评估结论

根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为1331.78万元，房产单价为每平方米1633.49元。

附件1

估价对象示意图

附件2

实际勘察记录

时间：

2015年5月25日

地点：

景德镇陶瓷学院12栋宿舍

人员：

考察内容：

房地产土地占用面积、宿舍建筑面积

留影：

见ppt

8