鹿城广场秩序维护部管理服务方案模板.docx
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鹿城广场秩序维护部管理服务方案模板
绿城物业服务集团有限公司温州分公司
鹿城广场锦玉园物业服务中心
秩序维护部管理服务方案
1月
一、物业概况·····················································3
二、人员排班·····················································5
三、岗位职责·····················································9
四、工具配备····················································16
五、日常工作流程················································17
六、门岗工作要点················································21
七、巡逻岗工作要点··············································22
八、车库岗工作要点··············································24
九、交通管理····················································25
十、应急事件处理················································27
一、物业概况
（一）项目简介
绿城·鹿城广场,雄踞温州市鹿城区繁华中心,位于温州未来的CBD——滨江商务区内,于车站大道和江滨路交叉处,东沿高田路,西靠规划道路,北临瓯江路及瓯江。
是集绿城集团十余年城市建设历程之大成,放眼世界并准确理解温州未来发展方向,打造出大型购物中心、白金五星级酒店、高层及超高层精装修江景大宅（锦玉园一、二期）、国际甲级写字楼和城市广场于一体的现代化大型都市综合体。
绿城·鹿城广场占地约132325平方米,地上总建筑面积约45.8万平方米,其中住宅及底商约22万平方米（含物业用房）;办公约8.8万平方米;商业约9万平方米;酒店约6万平方米。
项目住宅锦玉园共分两期开发,由5幢高层、超高层组成,总户数为482户,主力户型面积在290-850平方米。
已交付的锦玉园一期由两幢超高层即4号楼和5号楼组成,共234户,主力户型面积在390-850平方米。
温州鹿城广场项目属于城市综合体,建筑形态有住宅、商业、办公、酒店,项目总用地面积132325平方米,规划总建筑面积约65.5万平方米,建筑容积率3.43,绿化率26.2%,建筑密度28.9%,由四幢超高层住宅、一幢高层住宅、一幢购物中心、一幢超高层塔楼和部分底层商铺组成,项目共分四期开发
（二）项目平面图
标段
楼幢号
建筑层次
建筑高度
建筑面积
一期
住宅
4#楼
地上42层
地下2层
158.3m
总建筑面积:
137842㎡
共234套住宅
5#楼
地上36层
地下2层
134.1m
二期
住宅
1#楼
地上27层
地下2层
99.86m
总建筑面积:
142401㎡
共248套住宅
2#楼
地上42层
地下2层
156.06m
3#楼
地上36层
地下2层
134.86m
三期
商场
商业
中心
地上5层
地下2层
34.8m
总建筑面积:
173194㎡
四期
塔楼
酒店
公寓
写字楼
地上75层
地下4层
350m
总建筑面积:
197811㎡
（三）项目建筑详表
二、人员排班（实行24小时工作制。
）
1、人员配置:
白班:
8:
00—16:
00
中班:
16:
00—24:
00
夜班:
00:
00—8:
00
工作重点:
大堂进出人员管理,大堂秩序维护、礼宾服务、行李生服务车辆进出管理、人员进出管理、物品进出管理、其它服务
工作重点:
大堂进出人员管理,大堂秩序维护、礼宾服务、行李生服务车辆进出管理、人员进出管理、物品进出管理、其它服务
工作重点:
大堂进出人员管理,大堂秩序维护、礼宾服务、行李生服务车辆进出管理、人员进出管理、其它服务
人员配置:
23名
人员配置:
23名
人员配置:
19名
工作分配:
礼宾6人,门岗4人、巡逻2人、车库6人、监控4人、领班1人、
工作分配:
礼宾6人,门岗4人、巡逻2人、车库6人、监控4人、领班1人、
工作分配:
礼宾4人,门岗4人、巡逻2人、车库5人、监控3人、领班1人、
2、工作分配
白班（7:
00—19:
00）
夜班（19:
00—7:
00）
常白班（7:
00—21:
00）
序号
岗位
人数
序号
岗位
人数
序号
岗位
人数
1
A1:
北门岗
1
1
A1:
北门岗
1
1
A1:
北门岗
1
2
A2:
地库入口岗
1
2
A2:
地库入口岗
1
2
A2:
地库入口岗
1
3
A3:
西门岗
1
3
A3:
西门岗
1
3
A3:
西门岗
1
4
A4北门岗﹙西北岗﹚
1
4
A4北门岗﹙西北岗﹚
1
4
A4北门岗﹙西北岗﹚
1
5
B1:
一期巡逻岗
1
5
B1:
一期巡逻岗
1
5
B1:
一期巡逻岗
1
6
B2:
二期巡逻岗
1
6
B2:
二期巡逻岗
1
6
B2:
二期巡逻岗
1
7
C1:
一期地下一层岗
1
7
C1:
一期地下一层岗
1
7
C1:
一期地下一层岗
1
8
C2:
一期地下二层岗
1
8
C2:
一期地下二层岗
1
8
C2:
一期地下二层岗
1
9
C3:
二期地下一层三号楼岗
1
9
C3:
二期地下一层三号楼岗
1
9
C3:
二期地下一层三号楼岗
1
10
C4:
二期地下一层一号楼岗
1
10
C4:
二期地下一层一号楼岗
1
10
C4:
二期地下一层一号楼岗
1
11
C5:
二期地下二层三号楼岗
1
11
C5:
二期地下二层三号楼岗
1
11
C5:
二期地下二层三号楼岗
1
12
C6:
二期地下二层一号楼岗
1
12
C6:
二期地下二层一号楼岗
1
12
C6:
二期地下二层一号楼岗
0
13
D1:
一期大堂
3
13
D1:
一期大堂
3
13
D1:
一期大堂
2
14
D2:
二期三号楼大堂
2
14
D2:
二期三号楼大堂
2
14
D2:
二期三号楼大堂
1
15
D3:
二期一号楼大堂
1
15
D3:
二期一号楼大堂
1
15
D3:
二期一号楼大堂
1
16
D1:
领班岗
1
16
D1:
领班岗
1
16
D1:
领班岗
1
17
E1:
一期消监控岗
2
17
E1:
一期消监控岗
2
17
E1:
一期消监控岗
1
18
E1:
二期消控岗
1
18
E1:
二期消控岗
1
18
E1:
二期消控岗
1
19
E1:
二期监控岗
1
19
E1:
二期监控岗
1
19
E1:
二期监控岗
1
20
轮休
3
19
轮休
3
20
轮休
3
合计:
26人
合计:
26
合计22人
主管:
1人
副主管:
1人
消防专员:
1人
总计:
77人
1）、换岗安排
白班:
A1（一小时）→A2（一小时）→B1（一小时）
A3（一小时）→A4（一小时）→B2（一小时
其余岗位为固定岗位。
夜班:
A1（一小时）→A2（一小时）→B1（一小时）
A3（一小时）→A4（一小时）→B2（一小时）
其余岗位为固定岗位。
2）巡逻频次（遇特殊情况巡逻顺延或停止）
一、二期外围白天每2小时巡逻一次,一、二期园区夜间每1时巡逻一次
3）主管日常工作安排
08:
30——09:
00查看夜班交接班记录,梳理今日需完成工作
09:
00——10:
00巡视园区各区域
10:
00——11:
30处理日常工作
11:
30——13:
30用餐及服务中心的轮值班
13:
30——14:
30整理相关文件及找员工谈心
14:
30——16:
00巡视各岗位及园区各区域
16:
00——17:
00巡视各班人员培训情况
17:
00——17:
30准备员工交接班后的培训资料及办公室的整理（有事顺延）
每周一中午参加服务中心周例会
每月与员工进行沟通并进行月度考核
每月不少于2次检查员工宿舍
每月不少于4次检查夜班人员工作情况
4）领班日常工作安排
早班:
07:
45——08:
00集合队伍,进行班前例会,进行接班工作
08:
00——09:
30巡视各岗位
09:
30——10:
30至高峰岗增援
10:
30——11:
30至各岗位顶岗,轮流用餐
11:
30——15:
30巡视各岗位及园区各区域,处理遇到的事情
15:
30——16:
00视情况至高峰岗增援和当天工作总结及准备交接班）。
中班:
15:
45——16:
00集合队伍,进行班前例会,进行接班工作
16:
00——16:
30至高峰岗增援
16:
30——17:
30至各岗位顶岗,轮流用餐
17:
30——19:
00巡视各岗位
19:
00——20:
30至高峰岗增援
20:
30——23:
30巡视各岗位及园区各区域,处理遇到的事情
23:
30——24:
00视情况至高峰岗增援和当天工作总结及准备交接班）。
夜班:
23:
45——24:
00集合队伍,进行班前例会,进行接班工作
24:
00——05:
30巡视各岗位及园区各区域,处理遇到的事情
05:
30——07:
30至高峰岗增援
07:
30——08:
00视情况至高峰岗增援和当天工作总结及准备交接班）。
每月参与部门全体人员的培训
每月与员工进行沟通并参与部门领导对员工的月度考核
每周不少于3次检查员工宿舍,
每天配合宿舍管理员的宿舍管理
三、岗位职责
秩序维护部队长岗位职责
1、负责秩序维护部各项管理工作和内部管理工作。
2、负责秩序维护部各项礼宾台帐的完善。
3、组织监督队员的日常工作,维持秩序,确保全体业主的财产和人身安全。
4、熟悉并掌握安保设备的运作状况,并监督队员做好日常运作记录,及时检查设备完好程度,发现问题及时通知有关单位进行维修。
5、负责队员业务训练、业务学习及业务考评,并负责召开秩序维护部工作会议。
6、安排秩序维护工作,制定值班安排表,并做好队员的培训教育工作。
7、不定期抽查本园区公共区域及公共设施,如发现管辖区域内设施有任何损坏或潜在危险,及时通知有关部门进行处理。
8、园区内发生闹事、打架等突发事件时,应立即赶赴现场并组织队员及时处理,及时上报物业服务中心,并积极配合有关部门做好调查、
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