物业公司工程维修部工作手册Word格式.doc
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工程维修部岗位职责
6
工程维修部管理制度（规定）
15
4.1
特种作业人员管理制度
4．2
高低压配电室安全工作制度
16
7
4.3
变配电工作票、操作票制度
17
8
4.4
电梯安全管理规定
18
9
4.5
电梯维保服务考核制度
10
4.6
电梯机房管理规定
19
11
4.7
设备机房管理制度
12
4.8
设备机房防火管理规定
22
13
4.9
设备事故处理规定
23
14
4.10
设备机房卫生管理规定
25
4.11
设备运行记录管理制度
4.12
设备标识管理规定
26
4.13
设备台帐管理制度
4.14
机电设备维修工具管理规定
27
4.15
安全用水、供电管理制度
20
4.16
监视、测量装置管理规定
28
21
4.17
运行值班工交接班制度
29
4.18
工程、维修档案管理制度
30
4.19
房屋修缮管理制度
24
4.20
外包工程项目管理制度
32
工程维修部工作流程
5.1
电气设备检修安全技术规程
5.2
配电室倒闸规程
34
5.3
市电、发电联锁柜操作、维护规程
35
5.4
电梯安全操作规程
5.5
给排水设备安全操作规程
36
31
5.6
给排水设备运行管理规程
38
5.7
给排水维护保养规程
39
33
5.8
冷水机组运行操作规程
42
5.9
中央空调系统运行管理规程
44
5.10
柴油发电机安全操作规程
46
5.11
螺杆冷水机组系统操作规程
47
37
5.12
焊接作业规程
49
5.13
设备安全事故处理规程
50
5.14
直饮水系统管理规程
51
40
5.15
一般报修流程
52
41
5.16
计划检修或重大设备检修流程
5.17
供电限电停电审批程序
53
43
5.18
客户报修服务管理办法
5.19
客户维修服务管理程序
57
45
5.20
设备更新改造程序
58
5.21
外包项目合同签订工作程序
59
5.22
外包项目监管程序
60
1．工程维修部目标及实施措施
1.1目标：
1）年度电能耗（除中央空调）同比下降10%以上
2）房屋本体及设施设备按计划保养，计划完成率100%，运行正常；
3）月度零修及时率达到98%以上，月度零修合格率达到100%，无零修质量造成的有效投诉
4）有效控制供方驻场服务质量
5）设备重大管理责任事故为零
6）月度记录、资料保存完整，及时归档，归档率100%
1.2适用范围：
适用于****项目工程维修部。
1.3措施：
1）工程维修部人员在日常工作中，必须积极配合齐心协力，做到第一时间上门服务，确保客户满意。
2）部门人员做好安全、管理工作，采取预防措施，防止发生重大设备事故和人员伤亡。
组织部门技术人员熟悉、掌握所管辖的设备性能，参与解决大厦突发事故的抢修。
3）负责对小区的机电设备实施统一管理，积极做好维修运行的日常管理工作。
4）熟练掌握设备设施的性能和操作，加强对设备的维护和保养，确保设备完好，为服务提供基本保障。
2．工程维修部组织架构
总编制15人
工程经理（1人）
文员（1人）
工程主任（1人）
运行领班（1人）
维修领班（1人）
运行技工（白班2人）
维修技工
（泥木工1人）
（水工1人）
维修技工
（电工2人）
（空调工1人）
运行技工（晚班1人）
运行技工（中班1人）
运行技工（早班1人）
5-60
3．工程维修部岗位职责
3.1目标：
明确部门职能及各岗位工作职责、工作范围和日常工作。
3.2适用范围：
3.3内容：
3.3.1部门工作职责：
1）负责楼宇设备设施的交接验收，建立详细的设备设施台帐，对接管验收的设备设施做好现场标识，并完成交接报告；
2）制订工程维修部日常运作、管理工作程序及各级人员的岗位职责，建立设备设施的安全操作、运行管理、维护保养、应急处理等技术文件和对客服务标准、规范；
3）负责制订楼宇（工程维修部分）的年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、年度和月度设备设施维护保养计划和设备设施大修计划；
4）对管理范围内的设备、设施进行全面、有效的管理，确保设备设施的正常运行。
按年度和月度设备设施维护保养计划对设备设施进行维护保养，确保维护保养和检修的项目、方法和完好程度符合相关规定。
定期进行设备设施完好率的统计和考核，使设备设施完好率达到公司规定的标准，满足客户的使用要求。
在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施的安全；
5）按对客服务标准完成对客服务事项，维修及时率、返修率、客户满意率必须达到公司规定的标准；
6）建立、实施对工程分包方的评审和考核制度，负责外委工程项目和采购设备、材料、配件的验收和质量控制；
7）负责客户二次装修方案的审核和施工现场的技术方法、施工质量、使用材料的监理，参与管理处组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改；
8）做好上级领导安排的工程整改项目、新增项目的招投标和合同签订工作，对施工计划进行审核，对项目实施过程进行监理，并完成竣工验收等工作；
9）结合大厦实际，制订大厦经济、有效的设备设施运行方案，应用新技术，实施节能降耗，定期对能耗及其他运行成本进行统计核算，将成本控制在合理范围；
10）实施各专业、各系统、各机房的值班、运行、巡视、维护保养、检修记录制度，记录要清晰、真实、完整并具有可追塑性。
建立档案管理制度，按管理要求做好运行记录、巡视记录、值班记录、技术文件、资料、图纸等的收集、整理、完善、保存和归档工作；
11）制订工程维修部的年度、月度培训计划，做好新聘员工的岗前培训，按计划实施各项专业技术培训，不断提高工程人员的技术素质和实际操作能力；
12）配合政府、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常工作，接管理部门的要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、噪音等达到环保要求；
13）完成上级领导交办的其他工作。
3.3.2人员岗位职责：
1）工程经理岗位职责：
a.全面负责工程维修部工作，对大厦强电、弱电、空调、给排水、土建、消防运行及维修负责，落实公司管理制度和工作标准，保证各设备设施运行正常，不出现重大工程事故或较大人为责任事故；
b.负责楼宇设备设施的管理工作，建立详细的设备设施台帐，对管辖的的设备设施做好现场标识，完善和提高设备管理水平。
负责改造或新增楼宇设备的购进、安装调试、使用、维修保养。
负责设备的报废（申请或建议）及处理；
c.落实公司年度工程管理目标，制订、落实重要设备及一般设备的的维修及保养计划；
d.组织编制工程维修部日常运作、管理工作程序和规章制度，建立设备、设施的安全操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术文件；
对客服务标准和规范，提高专业管理水平；
e.协调并妥善处理与政府、行业管理部门的关系，确保电力、供水、煤气、通讯、电视等正常工作，按政府管理部门的要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、空气质量、噪音等达到环保要求；
f.做好一线服务、与其它职能部门的沟通、协调工作，及时为客户提供优质服务；
g.制定工程维修部年度、月度培训计划，组织专题安全和技术培训，确保工程人力资源得到合理的使用和不断提高人员的工作能力和技术水平；
h.落实公司用人政策和各项规章制度，做好部门团队建设，提高部门专业技术水平；
i.负责汇总、制定和申报工程维修部年度、月度预算、采购计划；
组织制订设备设施年度保养、检修计划及设备大修计划，保证工程维修费用的合理使用；
j.根据工作计划，组织做好各系统设备运行、维护保养、检修、大修、项目改造等工作，督促工程维修部各级人员对管理范围内的设备、设施实施全面、有效的管理，按各系统设备运行标准，保持设备、设施良好运行，设备完好率达到98%以上，确保建筑环境、供电、给排水、通风空调、电梯、消防、电讯、电视、监控等满足客户使用要求。
在紧急情况发生时，组织安排各级人员，按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施的安全；
k.组织实施对工程外包单位的管理、评审和考核。
对外包商实施有效的监控和管理。
组织安排工程整改项目的招投标、签订合同和施工配合，调配合适人员参与项目施工监理和竣工验收等工作；
l.负责客户二次装修方案的审核和施工现场的监管，参加管理处组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改；
m.负责组织做好对客服务工作，处理对客服务过程中出现的各种投诉，不断提高服务质量；
n.组织制订经济、有效的运行方案，应用新技术，实施节能措施，定期进行能耗和其它运行成本的统计核算，合理控制和降低运行成本；
o.完成上级领导交给的其他工作。
2）工程主任岗位职责：
a.贯彻执行工程经理的指示，负责本大厦设备、设施的专业技术管理。
制定部门设备、设施的专业技术工作计划及审核各领班工作计划，报上级审批，批准后贯彻执行。
对大厦设备（设施）的安全经济运行、技术管理、运行人员培训等工作负直接领导责任；
b.当好工程经理的助手，负责工程维修部人员的日常工作调配。
组织和督导员工认真执行《员工守则》和本部门的各项安全技术规程；
c.做好对客户的服务工作，尽量满足客户要求。
客户对物业设施的改动或装修要求，除热情服务外，还要审批其改动方案，不能使物业设施遭到伤害或违反有关消防条例等，履行管理职能；
d.确保各设备设施维修保养工程能按期、按质完成。
负责组织人员完成临时或应急工程任务；
e.与其它部门或相关人员协调，倡导团结与协作精神；
f.必须严格要求自己，自觉执行公司的规章制度，对工作认真负责，以身作则。
组织全体人员学习技术业务，不断提高技术素质和业务水平，定期或不定期的考问讲解和考核，搞好现场培训活动；
g.贯彻执行电业安全生产方针及规章制度，加强安全思想教育，组织安
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