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贷款申请书
贷款申请书
一、公司基本情况：
1、名称：
吉林省XX房地产开发有限公司；
2、法定代表人：
XX
3、注册资本：
人民币壹仟万元；
4、公司经营范围：
房地产开发、物业管理、装饰装潢材料销售。
5、资质：
叁级；
6、住所：
长春市宽城区；
7、简介：
公司成立于2010年1月13日，公司现有职工50人，其中：
工程及经济专业中级以上职称的有10人；初级职称12人；专业技术工人15人；其他人员13人。
年开发能力在10万平方米以上。
公司内设机构由工程部、计划部、审计部、人力资源部、综合部、财务部、售楼部、办公室组成。
我公司经过两年的自我发展和奋斗，公司现已发展成为集房地产开发、工业与民用建筑施工、建设装潢工程施工、建筑劳务施工、物业管理多元化为一体的综合性企业。
以王呈顺董事长为首的领导班子带领下公司自成立以来树立“独特创造、追求时尚”的开发理念，坚定“积极开拓、稳健发展”的经营理念，传达“诚信为本、用户至上”的服务方针，秉承品质和品位的双重要求，逐步适应市场经济的发展，社会信誉不断提高。
所开发项目的总体规划、建筑造型、绿化景观、公共配套、物业管理已为政府、社会和业主认可，在业界中获得了良好的声誉。
公司经营、财务、资信处于良好状态。
已成为房地产业的一颗新星。
二、项目简介
位于长岭县长岭街103000万平方米的棚户区改造项目，以取得政府的批文，命名为“南域澜湾”小区，项目总投资25,224.6万元人民币，拟新建建筑物面积20000m2,其中新建住宅建筑面积59000m2，公建商网建筑面积44000m2,住房拆迁面积20000m2,
搬迁人口410人
本项目拆迁面积为20000m2，安置方案为全部回迁，货币补偿面积1500m2（商网）,补偿标准为4500元/m,补偿费为675万元。
被拆迁户过度期补助费为192万元（每月8元计算）。
总计补偿费为867万元。
此项目2012年末完工，2013年初开始预售。
预计利润12,622.64万元。
三、资金筹措与还款计划
1、用款计划：
项目需资金15,000万元人民币，其中：
1）、建安成本12,117万元
2）、前期费用：
（包括测绘费、规划费、拆迁补尝费、房屋拆迁费、施工图设计
费、勘测费等）1,883万元
3）、开发管理及不可预见费：
1,000万元
2、还款计划
为此特向贵公司申请贷款15000万元人民币，贷款期限2年，到期（每年的12月20日前归还利息）归还本金和利息。
双方享有的权利和应履行的义务待双方商定后，由签订的正式合同文本约定。
3、还款来源
我公司将采用多种渠道保证还款。
一、我公司开发的“XX小区”项目以完工，
以取得房屋预售许可及相关证照，以开始销售。
该项目位于XX属临街建筑物，项目规划用地面积约11273.3平方米，规划建筑总面积为20,558.5平方米，住宅共计358套，门市房4000平方米，停车场可容纳360辆车辆，预计销售额为9,103万元人民币，可做为棚户区改造项目的前期还款来源。
二、此棚户区改造项目计划于2013年末开
始预售，按销售50%计算，预计销售额为17,622.5万元，可做为前期还款来源。
我公司讲诚信、重信誉，保证按时还款。
敬请贵公司支持解决为谢！
吉林省XX房地产开发有限公司
2012年4月1日
吉林省"房地产开发有限公司
棚户区改造项目
商业计划书
编制单位：
XX投资咨询有限公司
二O一二年三月三十日
5・
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
1.2项目概况
11
1.3结论及建议
14
错误！
未定义书签。
1
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3
错误！
未定义书签。
1
错误！
未定义书签。
1
1
2
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4
6
6
第二章需求分析与建设规模
2.1城市概况
2.2需求分析
2.3项目建设内容及规模
第三章场址选择
3.1场址概况
3.2自然条件
第四章建设方案
4.1建设方案设计原则
4.2项目组成
4.3棚户区拆迁方案
4.4小区建设方案
4.5建筑方案
4.6设备方案
4.7公用工程方案
第五章环境影响评价1
5.1编制依据1
5.2评价标准2
5.3产污环节及污染物排放特征分析6
5.4环境保护措施8
第六章节能与消防1
6.1节约能源1
6.2消防1
第七章组织机构与人力资源配置1
7.1组织机构设置及管理1
7.2人力资源配置37
第八章项目实施进度38
第九章投资估算与融资方案39
9.1估算编制依据及说明39
9.2投资估算40
第十章财务评价42
10.1编制依据及说明1
10.2基本数据与参数1
10.3售房收入预测1
10.4财务评价2
10.5财务评价结论2
第十一章工程招标44
第十二章社会评价46
12.1项目对社会的影响分析46
12.2项目与所在地互适性分析46
12.3社会风险分析47
12.4社会评价结论47
第十三章研究结论与建议48
13.1可行性研究结论48
13.2建议48
附件：
略
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
项目名称：
“南域澜湾”小区建设项目
1.1.2建设单位概况
单位名称：
吉林省xx房地产开发有限公司
法人代表：
xx
企业性质：
有限责任公司（自然人出资）
注册资金：
1000万元
公司简介：
吉林省xx房地产开发有限公司成立于2010年1月，独立法人，注册资本1000万元，其主营业务包括房地产开发、物业管理、装饰装潢材料销售。
公司从成立至今，致力于最先进的技术、最优质的产品和优良的售后服务成为松原地区优质居住小区的提供商。
至今公司已累
计实现产值1.5亿余元;累计实现销售收入1.2亿元；累计实现利润3000万元；累计实现净资产7100万元。
1.1.3项目主管部门
长岭县政府
1.1.4编制依据
1、国家发展和改革委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南（试用版）»;
2、《松原市城市总体规划》；
3、《松原市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
4、长岭县政府常务会议关于《长岭县城市棚户区改造实施细则》；
5、建设单位提供的其它有关资料。
1.1.5项目提出的背景与理由、
“十五”期间，吉林省国民经济和各项社会事业持续较快发展，人民
群众的物质文化生活不断改善。
城市人均住房面积由1998年的15.6川增加到现在的28川，增长79.5%。
但在城市群众总体居住条件明显改善的同时，还有相当一部分低收入和特殊困难群众居住条件较差，城市棚户区
大量存在。
所谓“棚户区”是指城市建成区内平房密度大、人均居住面积小、房屋成新率低、配套设施不齐全、环境卫生“脏乱差”的区域及“城中村”。
三年来，省政府把城市棚户区改造作为全省重点工作任务之一。
在不到三年时间里拆迁改造棚户区3570万平方米，使55万户、160万人的住房问题得到了根本解决，同时拉动全省GDP增长0.7个百分点，收到了经济增长、民生改善、房地产市场健康发展的良好效果。
棚户区改造有利地改善了居民生活标准，提升了城市形象，扩大了对外感召力和知名度，从根本上符合科学发展观的客观要求。
由于长岭县是老城，有很多居民建筑都是上世纪六、七十年代建的，这些地方的房屋密度大，建筑使用时间长，人均居住面积小，很多已经成为危房，而且基础设施严重不足，几乎没有排水、供热等配套设施，生活环境较差。
另外，街区之间存在多个城中村，缺乏商业网点，住宅小区建设与其它城市相比，还有一定差距。
加快中心城区建设是政府的一项重点工作。
目前，长岭县政府已根据吉林省棚户区改造精神积极制定本市棚户区改造的新政策。
另外，政府各
级部门也采取了很多保障措施，以调动开发商积极性，减少开发商工作难
度。
具体包括由政府对确定改造的棚户区提前拆除违章建筑、加大行政强
制拆迁力度、3年内不批准一般商品房建设项目，以保护棚户区改造、销
政府政策支持保证了此项目的顺利进行，主要表现在以下几方面：
（一）、棚户区改造是长岭县县政府的工作任务。
长岭县为加快城市改造步伐，改善棚户区居民居住条件和生活环境，按照省市关于城市棚户区改造的统一部署，县委、县政府决定从2009年开始至2013年，利用5年时间集中改造和改善县城“三路一街”两侧的棚户区，完成建筑面积
79万平方米的改造任务和12.5万平方米的改善任务，每年至少建设一个高标准的住宅小区，使居住在棚户区的4100多户、近14500人的居住条件得到明显改善。
（二）、税费政策。
按照《吉林省城市棚户区改造领导小组关于落实
城市棚户区改造项目地方税收优惠政策的通知》（吉棚改〔2005〕5号）
规定，免收棚户区居民因拆迁而重新承受普通住房的，免征契税。
房地产
开发企业参与棚户区改造偿还原面积房屋部分，暂不征收营业税。
按照《吉林省人民政府关于城市棚户区改造实施意见》（吉政发〔2005〕34号）的规定，城市棚户区改造项目当地政府有权决定减免各项行政事业性收费，包括土地登记费、土地管理费、城市消防设施配套费、环保评定费、防雷检测费、占道费、水资源管理费、城市基础设施配套费等；减半征收经营服务性收费，包括勘测设计等前期费用、土地测绘费、土地评估费、供热配套费、燃气配套费、给水管网建设费、室内环境测定费、单体设计费、产权面积测绘费、地震安全性评价费、自来水入网费、有线电视入网费等。
另外，价调基金和墙改基金要减半征收。
（三八土地政策。
改造地段由开发商负责拆迁、进行整块开发的，土地出让金按50%收取；对临街四周已建有楼房、进行填充式开发的，土地出让金按30%收取。
对新建回迁房和经济适用房所需建设用地享受经济适用房政策，以划拨方式供应（含基础设施和公益事业用地），其他
建设用地再收取30%或50%勺出让金。
按照长岭县人民政府的要求，为加快棚户区改造步伐，改善居民的居住条件和环境，提供商业服务业的竞争力，吉林省中涸房地产开发有限责任公司已按法定程序中标取得了松原市长岭县长岭街区地块棚户区改造开发权，目前已经完成项目的部分前期准备工作。
本项目建成后，可促进长岭县房地产业的发展，改善市民居住条件的需要，建立完善的商业设施，从而带动长岭县经济发展，为“十一五”规划目标的顺利完成奠定基础。
1.1.6项目建设的必要性
1、实施城市棚户区改造是改善市民居住条件的需要。
长岭县是一座老县城，近几年来，城市建设发展很快，人民群众的生产生活环境，特别是居住条件得到了明显改善，全县开工建设标准化住宅小区30个，其中省级标准以上的18个，中心城区人均住房面积由2002年末的18.2平方米增加到2005年末的20.6平方米。
但还存在大量亟需改造的棚户区，这些地方的房屋密度大，建成使用时间长，人均居住面积小，很多已经成为危房，而且基础设施严重不足，几乎没有排水、供热、照明等配套设施，生活环境极其恶劣。
棚户区现有居民4.2万户、13.3万人，大部分是下岗职工、低保户、特困户等弱势群体，他们实际收入水平比较低，既没有条件改造房屋，更没有能力购买新房。
如果没有政府和社会的援助，仅靠自己的力量，这部分群众根本解决不了居住上的困难。
因此，尽快实施城市棚户区改造，帮助这部分群众改善居住条件，是政府义不容辞的责任。
2、实施城市棚户区改造是提升城市形象的需要。
加快中心城市建设是政府的一项重点工作。
近年来，长岭县按照“三年一小变样，五年一大变样”的城市建设目标，进一步加快了中心城市建设步伐。
三年来，累计完成投资12.5亿元，新建扩建了岭城路北、长庆街、永长街路南、长盛路等20条街路，建成了南环路排水2800延长米;环城绿化21304株等一批绿化工程，但是“城中村”现象还很突出，棚户区还大量存在。
据统计，全市城区共有棚户区22块，面积79万平方米。
这些棚户区的存在，不仅严重制约了全市的城市化进程，而且破坏了城市形象，降低了城市品位，与松原在全省的位置极不协调。
因此，加快棚户区改造作为政府工作的重中之重，必须抓紧抓实。
3、实施城市棚户区改造是构建和谐长岭的需要。
和谐社会，就是坚持以人为本，各方面的利益关系都能得到有效协
调的社会。
城市棚户区改造，是建设和谐长岭的重要内容之一，事关群众冷暖，事关群众安危。
坚持以人为本，注重社会公平，把改革发展的成果惠及到社会全体成员，特别是惠及到弱势群体，不仅是当前政府面临的一项非常紧迫的任务，也成为构建和谐社会的必然要求。
因此，棚户区改造工程的实施，不仅会使相当一部分弱势群众摆脱住房问题的困扰，享受改革发展的成果，而且可以有效地维护社会公平，促进和谐长岭建设
4、实施城市棚户区改造是实现经济由“快走”变“快跑”的需要。
实施棚户区改造，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。
在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。
棚户区的土地是巨大的资源，盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。
综上所述，本项目的建设可为长岭县民居住与出行创造良好空间条件，改善城市整体环境，体现人与自然和谐，为创造生态城市奠定坚实的基础。
项目的建设势在必行，且迫在眉睫。
同时，随着国家“振兴东北老工业基地”经济发展战略的稳步实施，长岭县的社会经济将会呈现快速发展的势头，而良好的经济发展环境将为本项目建设提供有力保障。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
本项目建设地点位于长岭县长岭街，总占地面积20000〃，总建筑面积为103000川，其中：
居住小区用地面积59000〃，公建商企面积44000川，车库225川，地上停车场2000〃，其中一层商圈为农贸市场。
1.2.2建设规模
根据《长岭县城市总体规划》，本项目主要对长岭街地块棚户区进行改造，具体建设规模如下:
1、棚户区改造工程
拆迁面积20000川，搬迁169户，人口410人。
拟新建建筑物总面积103000〃，其中新建住宅建筑面积59000m2,公建商企面积44000m。
2、房屋拆迁及补偿工程
本项目拆迁房屋面积为20000m,安置方案为全部回迁，需安置住宅面积20000m,货币补偿商业房面积1500m,补偿标准为4500元/m；需补尝费用675万元。
被拆迁户过渡期每平方米每月补偿8元，补偿期1年，需补偿192万元。
共计补偿867万元。
1.2.3主要建设条件
1、符合国家有关政策。
经济适用住房的建设开发，尤其是在对老城区棚户区改造的基础上进行的开发建设，符合国家宏观经济政策及国家的产业政策，顺应市场经济发展的大趋势，符合省情、市情，顺乎民意，同时也符合“以人为本”和构建和谐社会的发展思路。
2、符合《长岭县城市总体规划》，是长岭县政府今后几年主要工作之一。
通过本项目的实施，可以彻底的改变棚户区居民的居住条件及环境，符合长岭县城市总体布局及发展规划。
3、公共设施条件较完备。
场区内给水、排水、供电、供热等公用工程基础设施条件较为完备，能够满足项目建设需要。
1.2.4项目总投资、资金筹措及效益情况
1、项目总投资
本项目总投资为22,951.6万元。
全部为开发建设投资。
2、资金筹措
本项目总投资为22,951.6万元，由企业自筹解决。
3、效益指标
经测算，售房总收入35,245万元，营业税及附加1,938.48万元,
所得税3,073.35万元，税后利润总额12,293.4万元。
经分析，从财务评价的角度看，项目是可行的。
1.2.5主要技术经济指标
主要技术经济指标详见表1.1。
表1.1主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
I
设计规模
1
开发总建筑面积
平方米
103000
1.1
住宅
平方米
59000.00
1.2
商企
平方米
44000.00
1.3
车库
平方米
250.00
2
居住户数
户
169
3
居住人口
人
410.00
4
户均人口
人/户
3.20
5
住宅平均层数
层
6.80
6
建筑密度
%
42.88
7
容积率
万平方米/ha
1.89
8
绿地率
%
34.00
9
停车位
300.00
n
经济数据
1
总投资
万元
22,951.60
1.1
开发建设投资
万元
12,117.00
1.2
经营资金
万元
5,433.8
2
单位造价
元/平方米
1,176
3
经营收入
万元
35,245.00
4
单位收入
元/平方米
3,400
5
经营税金及附加
万元
1,938.48
6
经营成本及费用
万元
4,433.8
7
利润总额
万元
12,293.4
8
所得税
万元
3,073.35
9
税后利润
万元
9,220.05
1.3结论及建议
通过数据分析，本项目建设规模合理，建设方案可行，具有较好的环境效益、社会效益，且经济效益较好，项目建设是可行的。
针对本项目建设特点，提出建议如下：
1、在项目审批阶段落实项目建设资金，以保证项目的顺利进行。
2、项目的实施应在城市总体规划之下进行，以确保项目的建设方案符合城市总体规划要求，满足项目长远发展需要。
第二章需求分析与建设规模
2.1城市概况
2.1.1自然概况
长岭县位于吉林省西部，松原市西南部，全县总幅员面积5728平方
公里，其中耕地22.5万公顷，林地15.7万公顷，草原14.6万公顷。
全县辖31个乡镇，7个国营农林牧场，总人口62万。
长岭县土地肥沃，盛产玉米、高梁、大豆、葵花、马铃薯、辣椒、大蒜、黄烟、西瓜等。
是全国商品粮生产基地县、吉林省玉米出口基地县和全国油料生产重点县。
年粮食生产能力在120万吨以上，居全国粮食生产百强县第十位。
长岭县有14.6万公顷的广阔草原，境内腰井子牧场是国家级自然保护区，也是亚洲最大、最优质的天然羊草草场之一，出产的羊草有“草中细粮”之美誉。
长岭县林业资源也比较丰富，现有林地15.7万公顷，森林覆盖率达到18.75%森林总蓄积量为250万立方米，年木材生产量为35万立方米，年生产木材3万立方米，这此指标在吉林省西部平原地区各县（市）中均各列前茅。
长岭县还具有丰富的地下资源，现已探明煤、石油、天然气、草炭土、粘土的储量都很大。
目前，石油、天然气已开发成功。
地上野生植物资源也非常丰富，野生经济植物多达380种，有100种可以入药。
通让、平让铁路在境内的太平川站交汇，国道二0三线和省道长白西线在县内交叉通过。
境内油路达到了708公里，实现了“乡乡通油路”的建设目标，全县已经形成了四通八达的公路网络。
邮电通讯事业迅猛发展，目前固定电话发展到5.2万门，移动电话用户发展到5万多户。
2.1.2社会经济发展现状
2008年，国内生产总值达到31.8亿元，工农业总产值48.5亿元。
其中，工业总产值12亿元，农业总产值31.5亿元，全口径财政收入实现9800万元，农民人均纯收入实现2820元。
2.2需求分析
2.2.1现有棚户区居民需求
目前，全县城区共有棚户区22块，面积约79万平方米。
2009年以改造25万平方米，2010年改造24万平方米外，还有33万平方米需进行改造。
目前棚户区存在主要问题如下：
1、房屋破旧、布局不合理
长岭县棚户区现有房屋大部分始建于60〜70年代，且大部分是由原有的土草房改成的土瓦房，只有一小部分于近年改建为砖瓦房，房屋整体上比较破旧，造成部分房屋地基下沉、屋内潮湿。
由于建房时缺少统一规划以及历史的原因，因此棚户区房屋建设的布
局比较混乱、密集，使多数房屋采光度达不道国家规定的标准。
2、基础设施条件较差
由于布局混乱，因此棚户区内的道路曲折，不成体系。
很多棚户区内没有自来水和排水设施，居民只好自打水井，由于长岭县土壤偏碱，因此浅水井的水根本不符合饮用水的卫生标准。
因为没有排水设施，各家各户
的生活污水均为自然排放，冬季巷路结冰，夏季巷路泥泞不堪，尤其是在雨季来临时，对所在居民的出行和日常生活造成极大的不便。
因为没有集体供热，到了冬天家家户户自己烧煤取暖，无处堆放的燃煤随处可见，气压低时排出的烟雾呛的人喘不过气来，极大地影响了城市的卫生和形象。
由于基础设施条件较差，因此整个棚户区的环境污染比较严重。
3、该棚户区现有住户大部分为生活比较困难的城中居民，因此靠其自身能力无法改变现有居住环境，同时也无力在别处购买楼房居住。
另外,
由于该棚户区平房密度和居民居住密度较大，如利用开发商进行开发建设，其拆迁成本较高，开发商基本上无利可图，致使其裹足不前。
而市政建设部门又无力独立承担棚户区的改造建设任务，导致该棚户区一直处于
目前这种脏、舌L、差的落后局面。
但是，棚户区居民要求改变居住环境，对市政府进行棚户区改造建设的需求和呼声却越来越高，与此同时，长岭
县政府也在年初的政府工作报告中将其列为主要城建工作任务之一，由此
可见，本项目的建设是有着棚户区居民巨大的市场需求支持的。
2.2.2房地产开发市场需求
近年来，伴随着经济的发展，长岭县的房地产开发工作也取得了长足的进步，且发展稳定。
自2000年以来，平均每年开发各类房屋面积100X104〃，入住率达93%-94%闲置率6%-7%居民住宅销售价格基本稳定在1300元〜1700元/川左右，办公及商业建筑基本稳定在2000元〜4000元/〃。
从2006年开始，各类房产价格都有20%左右的涨幅。
2007年〜2008年达到高峰，高层住宅销售价格已达到2300元/川以上，而商
业建筑涨幅最高，达到30%到2010年年末，住宅和商业都有很大涨幅，其中，住宅涨到2500〜3000元/川；商网涨到4500〜5000元/川；车库涨到5000元/川。
我公司将此项目住宅单位价格以2800元/川、商网5000
元/川为我公司此次商业计划书的预算标准。
但我公司项目的地理位置优越，又是临江、临水的好地方，实际售价要比这平均价格高。
2.3项目建设内容及规模
本项目主要建设内容及规模如下：
1、棚户区改造工程
规划占地总面积为103000〃，住房拆迁面积20000吊，搬迁人口410人。
拟新建建筑物面积20000吊，其中新建住宅建筑面积59000吊，公建商企建筑面积44000吊。
2、房屋拆迁及补偿工程
本项目拆迁面积为20000〃，安置方案为全部回迁，需安置多层住宅面积20000〃，货币补偿面积1500川，补偿标准为4500元/〃，补偿费为675万元。
被拆迁户过度期补助费为192万元。
总计补偿费为867万元。
第三章场址的选择
3.1场址概况
本项目建设地点位于长岭县长岭街，总占地面积20000平方米。
3.2自然条件
3.2.1气候
长岭县属温带大陆性季风气候，处于半湿润半干旱过渡区，常年主导风向为西南风。
其主要指标如下：
极端最高气温：
3
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