余姚房地产市场与土地考察分析报告书Word文件下载.docx

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17.5%

增长率

-0.054%

0.404%

/

城市化率

55%

66%

城市经济实力

地区GDP总额（亿元）

659

6010

11%

人均GDP（元）按常住人口计算

70860

77983

-9%

规模以上工业总产值（亿元）

1045

11848

8.8%

地方财政收入（亿元）

1432

7%

二、三产业结构

59.9:

34

55.5：

40.3

社会消费品零售总额（亿元）

260

2019

12.9%

人均可支配收入（元）

33611

34058

-1%

人均消费性支出（元）

19804

21779

城市开放性与发展潜力

进出口总额（亿美元）

76

982

7.7%

旅游人数（万）

600

5288

11.3%

高校数量

15

高校人数（万）

19

房地产开发环境

固定资产投资（亿元）

259

2393

10.8%

房地产投资（亿元）

80

757

10.6%

商品房销售面积（万平米）

114

641

17.8%

商品房销售额（亿元）

91

770

11.8%

人均居住面积（平米）

35.3

30.5

15.7%

2、宁波都市北部中心城规划及余姚中心城区规划

2.1宁波都市北部中心城规划

宁波都市区北部中心城，形成“一心、三园、六镇”的空间结构，其中核心区包含余姚城区、慈溪城区、姚北-周巷片区。

余慈地区应重点打造都市区的北部副中心，在余慈中心城落实生产和生活服务等副中心功能，通过三大产业基地的建设奠定先进制造业基地的地位。

核心区：

在都市区核心地带形成生态“绿

心”及公共职能为主的功能区，控制面积约50平方公里。

核心区为生态建设模式，以交通枢纽场站为中心，适当发展文化、体育、服务等公共职能。

慈溪中心城区：

慈溪的政治、经济、文化、

科技、信息中心，重点发展商务、会展、咨询服务、金融信息和生活居住功能；

规

划2020年中心城区达到50万人。

余姚中心城区：

余姚的政治、经济、文化、科技、信息中心。

着力打造生产资料市场群、构建中心城区商圈、创建中国优秀旅游城市，重点发展高品质居住、会议、旅游、商贸、金融信息等职能；

规划2020年中心城区达到50万人。

姚北—周巷片区：

余慈中心城重要组成部分，发展科技、信息、职业教育、新兴产业服务等生产服务功能，建设宜居的综合新城。

规划2020年人口规模

35万，用地规模55平方公里。

2.2余姚中心城区规划

规划余姚中心城区总体上形成“三轴、三心、五片”的空间布局，体现

“城内城外山水相通、组团网络分布、功能重构提升”的特点。

三轴：

现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴。

三心：

即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心，形成复合型城市公共中心发展态势，为余姚中心城区的发展提供强有力的集聚作用。

五片：

即分别为以双城为核心的城中片、城北片（高铁新城片）、城南片、城西片和生态片等区块，五大片的形成将组织合理有效的用地布局。

城北片：

以高铁站为核心，周围形

成以铁路枢纽站为基础延伸出来的相关产业群体，其中重点突出商贸服务业的发展，并与中国塑料城区块进行道路和功能轴线上的对接，包括阳明工业区的建设。

城中片：

整合原有城东新区规划，

对原有模具城产销一体化产业实施退二进三，提升城东商务中心功能；

在空间塑造上连通山水廊道，建设环境独特，集商务办公、教育科研、生活居住功能为主的城东片区。

城南片：

余姚老城居住功能外拓和疏解的主要空间，成为余姚城市居住环

境最佳区域；

整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。

城西片：

主要以余姚经济开发区西区为依托基础，向西发展形成中心城区工业集聚区，并在兰曹线与姚慈线交叉口西南角和西港区形成物流园区，北部作为开发区扩容区块，重点以工业发展为主导，结合本区功能定位融合方桥区块的发展。

生态片：

作为城市的绿心，以生态功能为主导，适当引入部分游憩休闲功能，营造市民休憩活动场所。

二、余姚房地产市场简述

1、余姚房地产市场板块划分

根据余姚城市格局和房地产发展成熟度，我们将余姚市分为以下两个板块：

中心城区：

环线道路内，以姚江南北两岸为主的中心城区；

城东新区：

以城东路、金型路为中心的城东新区；

城东新区

（9000元/平）

中心城区

（12000-15000元/平）

备注：

因近年来余姚中心城区土地供应量较少，住宅用地供应不足，而城市配套丰富，在售项目及二手房销售价格较高。

城东新区因地处城市边缘，配套不足，供应量集中而售价相对较低。

2、余姚各房产板块市场情况

2.1中心城区房地产市场情况

余姚中心城区由姚江分隔为南北两部分，即为江北片区和江南片区：

²

江北片区

楼盘名称

君豪中心

地理位置

玉立路136号

占地面积

32500㎡

容积率

4.0

建筑面积

130000㎡

建筑类型

31F/20F

主力户型

190-260㎡

销售价格

12000元/㎡

装修状况

精装修

总套数

200套

已售套数

20套

可售套数

180套

开发商

富达置业

开盘时间

2011-12

姚江以北在售的住宅楼盘基本没有，只有“君豪中心”将商业性质的土地按住宅用途功能进行设计并销售，也仅有200套房源。

中心城区住宅供应不足，“君豪中心”是商业用地，由2幢高层、1幢五星级酒店组成。

其中高层规划为190-260㎡的精装公寓，明显是商业用地住宅化开发。

江南片区

姚江以南在售项目较少，目前仅有姚江公馆、万达广场在售，天鹅湾、中央公馆、伊顿国际为前两年开盘项目，基本售罄。

姚江公馆

天鹅湾

中央公馆

伊顿国际

万达广场

四明东路109号

四明东路北侧

四明西路与开丰路交

叉口

新西门路与四明西路交

开丰路与四明西路

30000㎡

117647㎡

55278㎡

158666.7㎡

115000㎡

2.0

1.70

2.4

2

2.2

68727㎡

200000㎡

520000㎡

350000㎡

7F/13F/18F

5F-12F

11-23F

11F/18F

17F/32F

124-203㎡

150-250㎡

90-360㎡

130-220㎡

80-150㎡

16800元/㎡

10000元/㎡

11000元/㎡

预计15000-16000

毛坯

精装（2500元/㎡）

330套

2000套

770套

1359套

一期300套

6套

0套

324套

300套

浙江舜泉置业

绿洲房产

正华房产

伊顿房地产

余姚万达

2012-4-18

2009-01-01

2009-12

2008-08-23

2012-5

2.2城东新城房地产市场情况

城东新城在售楼盘较多，是目前余姚最主要的住宅供应区，

一品水岸蓝庭

万里世纪豪庭

舜大东第

舜大和园

君悦国际花园

东方卢浮郡

东城名苑

华润五彩城

文三路478号

冶山路与星光

路交汇处

金型路501号

金型路与星光

路交叉口

新建路98-6号

金型路与东环

北路

望梅路以南，

望湖路以北

金型路北侧、

城东路西侧

15000㎡

67999㎡

16000㎡

19500㎡

140000㎡

75000㎡

81566㎡

75587㎡

2.5

1.30

2.19

2.66

250000㎡

78000㎡

400000㎡

150000㎡

258800㎡

201061㎡

高层

小高层、高层

7F

24F/27F/30F

5F、18-25F

11F、15F

12-18F

15F、28F

60-160㎡

103-250㎡

104-265㎡

103-187㎡

90-160㎡

93-166㎡

91-156㎡

110-185㎡

13000元/㎡

待定

14000元/㎡

9000元/㎡

8000元/㎡

精装

1060套

118套

600套

1638套

1066套（一