余姚房地产市场与土地考察分析报告书Word文件下载.docx

1、17.5%增长率-0.054%0.404%/城市化率55%66%城市经济实力地区 GDP 总额（亿元）659601011%人均 GDP（元）按常住人口计算7086077983-9%规模以上工业总产值（亿元）1045118488.8%地方财政收入（亿元）14327%二、三产业结构59.9:3455.5：40.3社会消费品零售总额（亿元）260201912.9%人均可支配收入（元）3361134058-1%人均消费性支出（元）1980421779城市开放性与发展潜力进出口总额（亿美元）769827.7%旅游人数（万）600528811.3%高校数量15高校人数（万）19房地产开发环境固定资产投资（

2、亿元）259239310.8%房地产投资（亿元）8075710.6%商品房销售面积（万平米）11464117.8%商品房销售额（亿元）9177011.8%人均居住面积（平米）35.330.515.7%2、宁波都市北部中心城规划及余姚中心城区规划2.1 宁波都市北部中心城规划宁波都市区北部中心城，形成“一心、三园、六镇”的空间结构，其中核心区包含余姚城区、慈溪城区、姚北-周巷片区。余慈地区应重点打造都市区的北部副中心， 在余慈中心城落实生产和生活服务等副中 心功能，通过三大产业基地的建设奠定先 进制造业基地的地位。核心区：在都市区核心地带形成生态“绿心”及公共职能为主的功能区，控制面积约 50

3、平方公里。核心区为生态建设模式， 以交通枢纽场站为中心，适当发展文化、体育、服务等公共职能。慈溪中心城区：慈溪的政治、经济、文化、科技、信息中心，重点发展商务、会展、咨询服务、金融信息和生活居住功能；规划 2020 年中心城区达到 50 万人。余姚中心城区：余姚的政治、经济、文化、科技、信息中心。着力打造生产资料市场群、构建中心城区商圈、创建中国优秀旅游城市，重点发展高品质居住、会议、旅游、商贸、金融信息等职能；规划 2020 年中心城区达到 50 万人。姚北周巷片区：余慈中心城重要组成部分，发展科技、信息、职业教育、 新兴产业服务等生产服务功能，建设宜居的综合新城。规划 2020 年人口规模

4、35 万，用地规模 55 平方公里。2.2 余姚中心城区规划规划余姚中心城区总体上形成“三轴、三心、五片”的空间布局，体现“城内城外山水相通、组团网络分布、功能重构提升”的特点。三轴：现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴。三心：即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心，形成复合型城市公共中心发展态势，为余姚中心城区的发展提供强有力的集聚作用。五片：即分别为以双城为核心的城中片、城北片（高铁新城片）、城南片、城西片和生态片等区块，五大片的形成将组织合理有效的用地布局。城北片：以高铁站为核心，周围形成以铁路枢纽站为基础延伸出来的相关产业群体，其中重点突出商贸服务业的发展，并与中国

5、塑料城区块进行道路和功能轴线上的对接， 包括阳明工业区的建设。城中片：整合原有城东新区规划，对原有模具城产销一体化产业实施 退二进三，提升城东商务中心功能；在空间塑造上连通山水廊道，建设环境独特，集商务办公、教育科研、生活居住功能为主的城东片区。城南片：余姚老城居住功能外拓和疏解的主要空间，成为余姚城市居住环境最佳区域；整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。城西片：主要以余姚经济开发区西区为依托基础，向西发展形成中心城区工业集聚区，并在兰曹线与姚慈线交叉口西南角和西港区形成物流园区，北部作为开发区扩容区块，重点以工业发展为主导，结合本区功能定位融合方桥区块的发展。生态片：作为城

6、市的绿心，以生态功能为主导，适当引入部分游憩休闲功能，营造市民休憩活动场所。二、余姚房地产市场简述1、余姚房地产市场板块划分根据余姚城市格局和房地产发展成熟度，我们将余姚市分为以下两个板块：中心城区：环线道路内，以姚江南北两岸为主的中心城区； 城东新区：以城东路、金型路为中心的城东新区；城东新区（9000 元/平）中心城区（12000-15000 元/平）备注：因近年来余姚中心城区土地供应量较少，住宅用地供应不足，而城市配套丰富，在售项目及二手房销售价格较高。城东新区因地处城市边缘，配套不足，供应量集中而售价相对较低。2、余姚各房产板块市场情况2.1 中心城区房地产市场情况余姚中心城区由姚江分

7、隔为南北两部分，即为江北片区和江南片区： 江北片区楼盘名称君豪中心地理位置玉立路 136 号占地面积32500容积率4.0建筑面积130000建筑类型31F/20F主力户型190-260销售价格12000 元/装修状况精装修总套数200 套已售套数20 套可售套数180 套开发商富达置业开盘时间2011-12姚江以北在售的住宅楼盘基本没有，只有“君豪中心”将商业性质的土地按住宅用途功能进行设计并销售，也仅有 200 套房源。中心城区住宅供应不足，“君豪中心”是商业用地，由 2 幢高层、1幢五星级酒店组成。其中高层规划为 190-260的精装公寓，明显是商业用地住宅化开发。 江南片区姚江以南在售

8、项目较少，目前仅有姚江公馆、万达广场在售，天鹅湾、中央公馆、伊顿国际为前两年开盘项目，基本售罄。姚江公馆天鹅湾中央公馆伊顿国际万达广场四明东路 109 号四明东路北侧四明西路与开丰路交叉口新西门路与四明西路交开丰路与四明西路3000011764755278158666.71150002.01.702.422.2687272000005200003500007F/13F/18F5F-12F11-23F11F/18F17F/32F124-203150-25090-360130-22080-15016800 元/10000 元/11000 元/预计 15000-16000毛坯精装（2500 元/）3

9、30 套2000 套770 套1359 套一期 300 套6 套0 套324 套300 套浙江舜泉置业绿洲房产正华房产伊顿房地产余姚万达2012-4-182009-01-012009-122008-08-232012-52.2 城东新城房地产市场情况城东新城在售楼盘较多，是目前余姚最主要的住宅供应区，一品水岸蓝庭万里世纪豪庭舜大东第舜大和园君悦国际花园东方卢浮郡东城名苑华润五彩城文三路 478 号冶山路与星光路交汇处金型路 501 号金型路与星光路交叉口新建路 98-6 号金型路与东环北路望梅路以南，望湖路以北金型路北侧、城东路西侧150006799916000195001400007500081566755872.51.302.192.6625000078000400000150000258800201061高层小高层、高层7F24F/27F/30F5F、18-25F11F、15F12-18F15F、28F60-160103-250104-265103-18790-16093-16691-156110-18513000 元/待定14000 元/9000 元/8000 元/精装1060 套118 套600 套1638 套1066 套（一