商业综合体项目可行性研究报告书文档格式.docx
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第5章工程建设方案 37
5.1建设工程方案 37
5.2建筑结构 39
5.3给排水工程 42
5.4强电工程 50
5.5弱电工程 54
VI
5.6消防与通风 55
5.7采暖通风与空气调节 58
5.8燃气工程 62
5.9管线综合 63
第6章节能方案 65
6.1概论 65
6.2建筑节能法规与标准 65
6.3能耗指标分析 66
6.4节能节水措施 67
6.5节能效果分析 71
第7章环境和生态影响分析 72
7.1环境保护法规及标准 72
7.2项目建设和生产运营对环境的影响 72
7.3生态影响减缓措施分析 75
第8章劳动安全卫生与消防 76
8.1劳动安全卫生 76
8.2消防设施 77
第9章组织组织与管理 84
9.1项目组织 84
9.2项目建设 84
9.3项目建设管理 84
第10章项目实施进度安排 87
10.1项目实施计划编排原则 87
10.2项目开发方案 87
10.3项目进度安排 88
10.4销售进度安排 88
第11章物业管理 90
11.1采用招标方式选择物业管理单位 90
11.2物业管理基本服务项目 91
11.3良好的物业管理单位应具备的基本条件 92
第12章工程招标方案 94
12.1概述 94
12.2招标范围 94
12.3招标组织方式 94
12.4招标投标区域 94
12.5招标方式 94
12.6招标公告的发布与媒体 94
12.7各项服务招标单位资质要求 95
12.8招标基本情况 95
第13章投资估算与资金筹措 96
13.1投资估算说明 96
13.2项目工程数量 96
13.3项目投资估算 97
13.4投资计划与资金筹措 101
第14章财务评价 104
14.1财务评价的假设 104
14.2财务评价的基准期 104
14.3财务指标评价依据及说明 104
14.4主要数据的确定 104
14.5项目销售收入估算 105
14.6财务评价报表 106
14.7盈利能力分析 112
14.8财务生存能力分析 113
14.9行业影响分析 113
14.10区域经济影响分析 113
第15章社会评价 114
15.1项目对社会影响分析 114
15.2项目对所在地的互适性分析 114
15.3社会评价结论 115
第16章风险分析 116
16.1SWOT分析 116
16.2行业影响 117
16.3市场风险 118
16.4社会风险 118
16.5项目用地风险 118
16.6其他风险 119
第17章研究结论与建议 120
17.1推荐方案的总体描述 120
17.2推荐方案的优缺点描述 120
17.3结论与建议 121
附图附件
第1章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
商业综合体项目。
1.1.2项目地址
本项目选址在霸州市区北段，该地块由两块独立地块组成，包括兴华北路以东的鸵鸟基地和茗汤温泉度假村地块（兴华北路-
益津北路）的茗汤地块。
1.1.3项目承办单位
霸州茗汤温泉水疗养生度假村有限公司。
1.1.4项目建设背景
在首都经济圈规划即将出台的大环境下，本项目的提出是基于霸州发展的优势及面临的机遇。
1、霸州所具有的发展优势
⑴区位优势：
霸州市北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里，位于北京、天津、保定三角地带中心位置，主要承接京津两大城市的辐射。
霸州市交通便捷，路网纵横交错，正在建设的津保城际铁路、京九客运专线、廊沧高速公路与现有的京九铁路
、津霸铁路、津保高速公路、大广高速公路、106国道、112国道、廊大路形成多个“黄金十字交叉”。
由霸州市驱车至首都机场1个多小时
，至天津机场50分钟。
⑵产业优势：
一是产业布局进一步优化。
形成了经济技术开发区、金属玻璃家具产业园和津港工业园三大园区，各园区产业定位明确，基础设施完善。
二是品牌效应日益凸现。
“十一五”期间，通过引进资金
-10-
、技术、人才，重点发展终端产品，产品逐渐由低档次、低附加值向中高档次、高附加值转变。
目前已注册商标1300多件，其中中国驰名商标2件，河北省著名商标32件，市级知名商标57件，2008年和2009年跻身全国县域商标发展百强县。
三是电子材料、乐器制造等新兴产业发展势头迅猛。
邦壮电子材料有限公司被列入国家“863”计划，贝斯克斯乐器有限公司DC系列产品获得全球工业设计顶级奖项，国家电网富达科技发展有限责任公司落户津港工业园，清华科技园落户经济技术开发区。
⑶资源优势：
一是拥有丰富的历史文化资源。
胜芳始建于春秋末期
，已有2500多年的历史。
古时的胜芳位于东淀北岸，曾是我国北方著名的水旱码头，水则桅竿林立，陆则车马喧阗，商贾云集、风景秀美，曾有“南游苏杭，北游胜芳”的美誉。
“十一五”期间完成了一河（胜芳河）、两院（王家大院、张家大院）、三街（中山街、河沿街、胜阳路
）、四桥（东桥、西桥、北桥、新桥）、三宗宝（牌坊、戏楼、文昌阁
）等古建的修复和人工湿地、大悲禅寺新建等工程，赋予了胜芳独一无二的北方水乡古镇的奇特风韵。
二是拥有得天独厚的温泉资源。
霸州市温泉资源丰富，历经近两亿年地质层的酝酿而形成，地下水储量达220亿立方米，出水温度为70～94℃。
温泉水质呈弱碱性，富含锌、碘、偏硅酸、偏硼酸等多种对人体有益的微量元素,素有“神仙水”、“美人汤”之美誉。
2007年，中国矿业联合会正式命名霸州市为全国第八个温泉之乡。
三是拥有京津成熟的消费市场资源。
霸州市毗邻京津，位于京津一小时经济圈交叉地带，这是京津高端消费人群活动区，消费水平和消费能力均较高，这为霸州市发展温泉度假、休闲旅游、健康养老和商务会展等现代服务业奠定了良好基础。
2、霸州发展面临的机遇
⑴京津冀都市圈一体化进程加快：
随着“十二五”时期交通基础设
施的完善，京津廊三地之间的“交往距离”进一步缩小，人流、物流、信息流日益频繁，地区间联系将更为密切，“两小时、一小时经济圈”将被“半小时经济圈”取代，京津及周边地区“同城化”的概念将得到进一步强化。
作为与北京、天津距离都较近的城市，霸州市的区位优势将更加明显。
⑵城乡一体化进程加速：
霸州市是河北省委、省政府确定的统筹城乡发展试点市，在城镇化建设、新民居建设等方面享有较大的自主权，可以享受土地“占补平衡、增减挂钩”等政策。
这对霸州市的城市化进程以及园区建设具有重大意义，可以在统筹考虑、科学规划的基础上，以产业发展和新民居建设为抓手，集约使用土地资源，高效配置公共资源，推动城乡经济社会协调发展，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局。
⑶城镇化水平进一步提高：
根据国际经验，城镇人口占总人口比重由30％提高到60％的阶段，是城镇化加速发展阶段。
目前霸州市城镇化率已达到50％以上，“十二五”时期是霸州市城镇化加速发展阶段和城镇化建设的黄金期，城镇化水平的提高将会带动产业聚集和人口聚集，为经济社会发展奠定坚实基础。
3、城市综合体发展趋势
我国已经进入全面建设小康社会时期，人们生活水平稳步提高，霸州市“十二五”规划突出了坚持以科学发展观为指导，以推进经济社会结构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导、现代服务业与高效都市农业双翼驱动的“一体两翼”现代产业定位和国际化生活品质之城的城市定位，着力抓好城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级
、园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造高品质霸州的发展目标。
为此建设时尚消费之城，打造集观光旅游、文化
博览、运动休闲、体育健身、康体养生、金融服务等为一体的高档次文化休闲消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。
建设商务休闲之城，以生活品质最高、建筑风格最美为目标，提升“净、绿、亮、美、韵”等必备指标水平，使霸州成为自然和谐、安全舒适、温馨高雅的商旅城市。
目前，城市综合体已成为二、三线城市竞相发展的主潮流，其强大的城市空间整合能力，可承载城市的社会经济和文化功能，适应了当代城市的发展要求，因此成为政府发展城市经济，增强城市活力，改善城市形象，提高城市竞争力的重要手段。
但是，大型城市综合体对城市基础条件的选择非常高，主要选择落户在具有一定消费实力的城市。
以商业聚集人气是一条被实践证明的有效做法。
城市综合体以其强大的资金投入和超强功能吸引力，迅速吸引城市周边商业经济活动向综合体迁移，拉动其他经济活动不断趋向综合体，吸引社会各类资源。
综合体聚集效应过程，首先是经济活动和经济要素的极化，然后形成地理上的极化，从而获得各种集聚经济，集聚经济又再进一步增强综合体的聚集效应，通过快速交通网络和信息网络实现加速增长和扩大吸引范围
。
因此，随着城市的建设、综合体的运营，城市综合体得以迅速成为人流、财富、商机的聚集区域。
综合体通过一系列联动机制不断向周围扩散，以收入增加的形式对周围地区产生较大的乘数作用。
扩散效应促成各种生产要素从综合体向周围商业不发达地区辐射，即通过综合体的扩散功能带动周边地区经济迅速发展，从而逐步缩小与周边地区的差距。
在发展的初级阶段，聚集效应是主要的，当增长极发展到一定程度后，聚集效应削弱，扩散效应加强，综合体因此成为拉动城市发展的重要引擎和加速器。
城市综合体有利于快速形成城市中心，加速局部经济增长，从而实
现中心城市的聚集和扩散功能，缓解外部力量对本区域经济的压力，减茗汤商业城市综合体域人才、资金、资源外流，吸引外部力量服务于本区域经济建设，达到完善城市功能，改变城市面貌，提升城市品位，发挥中心城市示范引领作用，营造良好的投资创业环境和宜居生活环境，为加快中心城市建设，霸州茗汤温泉水疗养生度假村有限公司超前思想
，规划、开发“茗汤商业综合体项目”，致力于为在霸州工作的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。
1.1.5总用地面积
本项目选址在霸州市区北段，项目总占地面积181787.85㎡，该地块由两块独立地块组成，其中兴华北路以东的鸵鸟基地地块占地33333
㎡，茗汤温泉度假村地块（兴华北路-
益津北路）的茗汤地块占地148454.85㎡。
1.1.6项目定位及规划设计
1、项目定位
项目定位为“霸州市最具地标性的大型城市综合体建筑集群”。
城市形象展示、具有地标性建筑特色（酒店、会展、广场）。
物业形态及功能上以满足商业为主，居住为辅，临街面多设置独立商铺。
2、功能定位
根据霸州市商业市场对门面房需求量大、销售好的状况,结合项目商业市场划行规市的规划特点,由普通百货模式向城市购物中心及城市综合体定位转型,凸显规划优势和商业前景价值,形成项目独有的竞争优势。
霸州虽已形成多个购物中心,但目前还没有一个多功能的高档商业城
市综合体,
周边商业行为较为零星杂乱,建设一个高档规模、设计合理的城市综合体,可树立当地商业形象,满足人们各层次商业及居住需求。
与周边竞争楼盘
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