学校物业管理投标书(标准版)Word下载.doc

学校物业管理投标书(标准版)Word下载.doc

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【经营理念】

***物业管理有限公司（下述简称“***物业”）的经营理念与企业文化均建立在---“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。

对外：

一、立足于***地区，建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。

二、充分了解***地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。

三、积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公司，配合物业管理工作的开展。

四、建立有偿服务等多元化的经营模式。

五、推动社区文化的建立，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。

对内：

一、扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。

二、提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。

三、坚持制度化管理的模式，注重细节管理。

四、更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。

要想成为物业管理界的名牌，首先从本土名牌做起。

企业只有真正认识自我，发挥自身的优势，创新发展，才有持续稳定增长的前景。

我们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。

业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业管理公司。

【发展规划】

***物业五年来发展的是江门地区中高档次的物业项目，数量已发展到***个，对于今后公司的发展规划已建立起初步的意向：

一、建立本土化的经营模式。

二、推广“***物业”的品牌，提升知名度。

三、与开发商建立紧密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。

四、与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规范和推动本地物业管理的发展。

五、承接中高档次的物业管理项目，扩大在***地区的服务面积。

六、承接多种类型的物业管理项目：

多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、机关厂企物业等。

七、积极申请高级资质，提高企业品位。

八、建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。

九、完善培训机制，建立公司管理示范小区、培训基地（小区）。

【公司管理架构】

公司董事会

↓

总经理

副总经理

各区

保安

工程

环境

财务科

办公室

人力资源科

市场科

主任

管理中心

保安部

工程维护部

环境管理部

公共事务部

→

主管

﹢

维护员

公共事务处理员

班长

组长

队员

绿化员+清洁员

【管理中各物业分布情况】

此部分略

二、项目管理的整体设想及策划

（一）管理模式

构建校园管理新模式——“优质低价”模式

鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。

创建该模式的主要措施有：

·

狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。

采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。

在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。

（二）工作重点和难点

1、工作重点

（1）设施设备管理

如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。

供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；

而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。

为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。

同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。

对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。

（2）校区建筑物本体管理

①制定维修、养护计划：

制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；

②重在查勘：

监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；

③及时维修：

在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；

④建立校区建筑物管理档案：

为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。

2、管理难点

（1）由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；

（2）管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；

（3）消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。

三、质量目标（服务承诺）

如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理：

学院项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则》的各项分项标准。

质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成的实施。

序号

指标名称

国家标准

管理标准

测算依据

管理主要措施

1

房屋及配套设施完好率

98%以上

98%

完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积

建立日常检查制度；

定期进行全面分项检修；

严格日常管理，无人为损坏事件。

2

房屋零修、急修及时率

100%

及时维修次数/应计报维修次数

建立严格的修缮制度，维修人员接到《维修通知单小时内完成，并建立回访制度和回访记录。

3

清洁、保洁率

95%

清洁、保洁情况/清洁、保洁标准

建立合理有效的工作质量监督机制，做到定时检查/发现问题及时处理

维修工程质量合格率

99%

99%以上

维修合格工程项次/维修工程项次

建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。

回访率

25%

25%以上

维修工程回访次数/维修工程项次

照明灯及疏散灯完好率

完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数

4

主要机电设备完好率

完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计

完善机电设备的云做制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；

实施24小时专人值班；

出现故障及时排除。

5

消防设备完好率

完好消防设备/学院消防设备总数

实行巡查制度，建档记录。

6

治安、消防发生率

1‰以下（年）

治安案件实发次数或发生消防面积/学院内物业使用

学院管理部经理为责任治安、消防员；

下属全体员工均为义务治安、消防员；

落实防火安全三级检查制度；

保安24小时值岗，不定期巡逻；

消防中心4小时值班，统一调动人员。

7

有效投诉率

2‰以下（年）

有效投诉次数/使用人总数

做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；

投诉处理有结果、有记录、有回访。

有效投诉处理率

处理的有效投诉数量/有效投诉总数

8

管理人员专业培训合格率

培训合格人员/培训人员总数

人员培训自学与培训相结合；

抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相结合；

强化培训结果。

9

服务回访率

回访次数/服务次数

建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍的服务意识。

10

使用人满意率

95%以上

965以上

对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数

采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。

四、拟采取的管理方式和工作计划

（一）拟采取的管理方式

1、项目管理组织架构图

设立学院管理部，作为管理公司的派出机构，全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作。

管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下：

物业管理公司学院管理部

项目经理

财务部

工程部

清洁部

日常事务、档案资料处理班

学生公寓管理班

（1）机构图说明

①管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少