招商管理流程含入驻商户登记表商户日常管理表Word文档下载推荐.docx

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适用范围

适用于公司商业项目招商运作全过程的计划、执行、监督和跟进工作。

术语和定义

无。

主导及参与部门

主导：

运营管理事业部运营管控部

参与：

生态公司相关部门/中心/事业部

领导/部门

流程中承担职责

运营管理事业部

运营管控部

1、负责主力店与次主力店的进驻意向沟通；

2、确定商铺分割方案；

3、编制整体招商策划方案；

4、组织对招商人员的培训；

5、编制《主力店与次主力店落位方案》和《品牌落位方案》；

6、组织召开招商发布会；

7、筛选进驻商户并与商户签订合同；

8、协助商户进行营业证照办理等其他准备工作；

9、组织进行前期招商工作总结会议；

10、对商户进行日常管理（巡检、专题检查、活动落实、业绩监测分析、品牌归类、品牌调整（集中调整/临时调整）、品牌清退、品牌优化等）；

11、定期组织召开招商运营分析会（如经营效果分析、活动效果评估、客户满意度等）；

12、对招商模式和经验做标准化沉淀并入库。

审计监察部

1、审核运营管理事业部起草的招商合同。

分管副总

1、审核商铺分割方案；

2、审批《主力店和次主力店名单》；

3、审核《整体招商策划方案》；

4、审核《主力店和次主力店策划方案》；

5、审核《品牌落位方案》；

6、审核《阶段性招商推广方案》；

7、审核商铺租赁条件；

8、审核商户租赁合同；

9、审核《前期招商工作总结报告》；

10、审核《招商运营分析报告》；

11、审核阶段性《招商总结报告》。

负责人

1、审批商铺分割方案；

2、审核《整体招商策划方案》；

3、审核《主力店和次主力店策划方案》；

4、审核《品牌落位方案》；

5、审批《阶段性招商推广方案》；

6、审批商铺租赁条件；

7、审核商户租赁合同；

8、审核《前期招商工作总结报告》；

9、审核《招商运营分析报告》；

10、审核阶段性《招商总结报告》。

1、审批《整体招商策划方案》；

2、审批《主力店和次主力店策划方案》；

3、审批《品牌落位方案》；

4、审批商户租赁合同；

5、审批《前期招商工作总结报告》；

6、审批《招商运营分析报告》；

7、审批阶段性《招商总结报告》。

三、工作程序

3.1主力店和次主力店意向沟通

1）项目可行性研究时，运营管理事业部运营管控部先行对主力店和次主力店开展招商意向沟通工作，并编制《商户访谈计划》，用于指导商户访谈工作。

2）运营管理事业部运营管控部提出商铺分割建议，编制《商铺分割方案》，经运营管理事业部分管副总审核后，交由运营管理事业部负责人审批。

3）《商铺分割方案》审核要点

a）检查是否满足《商业总体业态规划》的要求，各业态经商铺分割后面积大小和比例是否合理。

b）检查商铺分割方案的设计合理性与可行性。

4）运营管理事业部运营管控部筛选整理《主力店和次主力店名单》，报运营管理事业部分管副总审批。

5）主力店和次主力店名单审批通过后，运营管理事业部运营管控部整理项目基本情况介绍、公司对项目的规划等资料，向主力店和次主力店发出书面征询函，根据情况采取沟通措施，了解其进驻意向。

6）运营管理事业部运营管控部开展主力店和次主力店的推介活动，邀请主力店和次主力店代表赴项目当地现场考察，力求达成进驻意向。

3.2招商策划及招商准备工作

1）运营管理事业部运营管控部于5周内（另有约定除外）编制完成《整体招商策划方案》（含招商手册）。

《整体招商策划方案》的内容包括但不限于：

a）招商目标及工作计划。

•招商的重点、范围、进度安排。

•其他专业部门的配合节点。

•与招商代理公司的合作计划（若需要）。

b）招商价格策略及优惠条件等。

c）招商费用预算。

•招商费用。

•招商推广费用。

•招商代理公司费用（若需要）。

d）选定招商代理公司（若需要）。

e）编制招商手册。

2）运营管理事业部运营管控部将《整体招商策划方案》提交至运营管理事业部分管副总、运营管理事业部负责人审核，由分管副总进行审批。

3）《整体招商策划方案》审核要点：

a）招商目标是否符合项目定位和产品定位要求，是否满足商业运营要求；

b）招商工作计划是否与《项目总控计划》匹配；

c）招商价格策略及优惠条件与市场价格相比，是否符合项目租金收入的要求；

d）招商费用总体预算及分项预算是否合理，费用支出能否达到招商目标要求；

e）招商手册内容是否能吸引目标商户。

4）运营管理事业部运营管控部对招商人员开展前期培训，培训内容包括：

a）新项目解读：

整体建筑介绍、业态规划、招商策略、招商时间进度要求、租金方案。

b）招商管理制度：

招商管理制度、工作流程、合同审批授权等。

c）招商统一说辞的培训：

招商问题解答、招商分工、本项目特色等。

5）《整体招商策划方案》评审通过后，运营管理事业部运营管控部于3周内（另有约定除外）编制完成《主力店和次主力店落位方案》，对主力店和次主力店进行模拟落位，确定主选品牌、次选品牌及备选品牌。

运营管理事业部运营管控部将《主力店和次主力店落位方案》提交至运营管理事业部分管副总、运营管理事业部负责人审核，由分管副总进行审批。

6）《主力店和次主力店落位方案》审核要点：

业态类型是否覆盖重点业态，商户品牌及影响力是否满足项目定位和产品定位要求，商户入驻意向和招商可行性，可能的租金水平及其对项目租金收入的影响。

7）《主力店和次主力店落位方案》审批通过后，运营管理事业部运营管控部于3周内（另有约定除外）编制完成《品牌落位方案》，对主力店和次主力店以外的品牌店进行模拟落位，确定主选品牌、次选品牌及备选品牌。

运营管理事业部运营管控部将《品牌落位方案》提交至运营管理事业部分管副总、运营管理事业部负责人审核，由分管副总进行审批。

8）《品牌落位方案》审核要点：

业态类型是否覆盖除主力店和次主力店之外的其他重点业态，商户品牌及影响力是否满足项目定位和产品定位要求，品牌商户占商户和租赁面积比例及其对项目的影响力，商户入驻意向和招商可行性，可能的租金水平及其对项目租金收入的影响。

3.3招商实施

1）运营管理事业部运营管控部负责招商实施，分为三个阶段：

a）主力店和次主力店招商期：

主力店和次主力店落位方案评审通过后开始招商工作。

b）强推期：

品牌落位方案评审通过后开始招商工作。

c）收尾期：

集中开业前3个月至开业后6个月内，运营管理事业部运营管控部继续做好招商工作，直至主要招商工作基本结束。

2）每个招商阶段，运营管理事业部运营管控部编制《阶段性招商推广方案》并实施，以促进招商工作的开展。

3）运营管理事业部运营管控部持续跟进主力店和次主力店进驻意向。

4）运营管理事业部运营管控部制定主力店和次主力店租赁商务条件，提交至运营管理事业部分管副总审核，由运营管理事业部负责人审批。

5）运营管理事业部运营管控部制定其他商户租赁商务条件，提交至运营管理事业部分管副总审核，由运营管理事业部负责人审批。

6）运营管理事业部运营管控部负责筛选商户，并根据租赁商务条件和谈判策略与商户进行沟通和谈判。

a）客户接待/拜访：

现场接待商户或登门对意向商户进行拜访。

b）客户洽谈：

对符合项目定位要求、各方面情况良好的客户，进行深入洽谈，洽谈应主要关注商户进驻意向、租赁期限、合作方式、租赁商务条件、商铺交付技术条件要求等。

7）运营管理事业部运营管控部组织与商户沟通楼层和区位布局、经营面积、商铺交付技术条件。

8）运营管理事业部运营管控部根据前期沟通谈判的情况，拟订商户租赁合同，提交至审计监察部、报运营管理事业部分管副总、运营管理事业部负责人审核，由分管副总审批。

3.4前期招商总结

1）前期招商工作结束，运营管理事业部运营管控部组织召开前期招商工作分析会，了解客户动态和招商工作中的问题，针对出现的问题及时提出招商策略调整建议,编制《前期招商总结报告》，报运营管理事业部分管副总、运营管理事业部负责人审核，由分管副总审批。

2）运营管理事业部运营管控部归纳总结优秀的经验和模式，进行标准化沉淀入库。

3.5日常管理

1）运营管理事业部运营管控部负责商户的日常管理，包括巡检、专题检查、活动落实、业绩监测分析、品牌归类、品牌调整（集中调整/临时调整）、品牌清退、品牌优化等。

2）运营管理事业部运营管控部定期组织召开招商运营分析会（如经营效果分析、活动效果评估、客户满意度调查等），编写《招商运营分析报告》,报运营管理事业部分管副总、运营管理事业部负责人审核，由分管副总审批。

3）运营管理事业部运营管控部根据建议，对招商各环节进行优化改进。

4）运营管理事业部运营管控部负责建立品牌管理机制，如调整机制、考核淘汰机制，建立品牌资源储备库等。

5）运营管理事业部运营管控部组织召开阶段性招商总结会，编制《招商总结报告》,报运营管理事业部分管副总、运营管理事业部负责人审核，由分管副总审批。

6）运营管理事业部运营管控部归纳总结商户日常管理中优秀的经验和模式，进行标准化沉淀入库。

四、引用流程

五、支持文件

5.1XLH-ZS-LC001-BD001入驻商户登记表

5.2XLH-ZS-LC001-BD002商户日常考核表

入驻商户登记表

序号

商户名称

经营者

营业执照注册号

合同号

地址

行业

规模

备注

商户日常管理表

检查日期

年月日

填写规范说明：

1、本表由区域指定人员检查各商户现场情况，每周不少于2次；

2、检查出现问题时，由商户指定负责人签字确认，限期整改。

被检查商户

检查人

检查时间

检查前

检查事项

检查结果

是否已阅读上次的检查情况及总结

上位检查人是都做好检查交接工作

是否明确上次检查的交接事项

上位检查人是否清楚填写检查时间并签名

清洁与卫生

经营行为

M1

M2

M3

M4

墙壁、地面、踢脚线

经营商品或服务是否在经营范围内

天花板、照明、玻璃

是否在规定范围内经营，不占道经营

VI标识、标签、餐牌

是否擅自对经营场所进行装修、装饰，或擅自更改经营场所电路、管道

工作台、收款台

餐具、餐柜、餐车、桌椅（如有）

是否存在使用