投标书XX大型住宅小区前期物业管理投标书技术部分标准范本.docx

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投标书XX大型住宅小区前期物业管理投标书技术部分标准范本

第一部分社区管理构想

（一）社区建设模式

湖南省建设厅机关大院地处马鞍山市雨山区江东大道旁，共占地约143703平方米。

项目分两期开发，本次招标以一期的规划为样板。

东邻阳湖花园，西邻江东大道，南邻九华路，北邻东湖路，该地块周边已基本实现路通，地块未来交通状况良好。

园区绿地率已突破40﹪，空气质量明显高于其他各区。

本公司拟以“文化交流建社区，物业服务创品牌”打造湖南省建设厅机关大院居住环境。

第一、以社区文体活动为切入点，充分利用双休日、节假日和民族传统节日有组织的开展丰富多彩的文体活动，包括老年健身活动，私家车自驾游、“六一”儿童文体晚会等；

第二、在社区业主中聘请乐于公益活动的退休教师成立的社区（老人）协会，开展社区宣传以及书法、绘画、灯谜、故事会、时政演讲等竞赛，丰富社区文化氛围；

第三、利用宣传栏和增设具有浓厚文化氛围的警示语路牌、标牌营造社区外围文化环境；

第四、物业管理服务注重营造尊老爱幼、安定祥和的社区氛围。

（二）社区管理模式

社区管理坚持物管与业主自治相结合，齐抓共管，共建社区。

为此，针对湖南省建设厅机关大院社区，物业管理服务采取如下图所示的管理模式：

从上图可以看出，管理处在公司的领导下，在湖南省建设厅机关大院业主委员会和全体业主的指导和监督下，实行我公司总经理领导下的主任负责制。

管理处主任下面设管理员、班组长，班组长下面为作业员工。

其编制力求精干，人员力求一专多能。

（三）社区服务质量控制体系

管

理

服

务务

流

程

评

估

A综合管理部B品质部C工程主管D安全主管

E保洁绿化主管F财务部G行政主管H经营管理部

（四）人力资源配置

考虑到湖南省建设厅机关大院物业管理费标准，人力资源配置力求从紧，以降低管理成本。

不足部分通过公司人力资源整合来弥补。

其中，设施设备检修及房屋修缮管理、绿化综合整治通过公司综合管理部统一调配。

根据计划，将配置主任1人、保安队长1人、设备维修组长1人、保洁组长1人，共计4名管理人员；另配置保安员7人、保洁员5人、维修员1人、综合管理1人、房管员2人、内勤及社区文化1人、财务收费1人；总共48人。

第二部分湖南省建设厅机关大院管理处管理职责

（一）管理处主任

1、代表公司负责管理处的全面工作。

2、负责代表公司与业主委员会（业主）签订委托管理合同。

并可在得到授权范围以内代表管理处与外部的合法组织、团体、个人签订相关的文件、合同。

3、负责管理处的物业接管验收和策划管理方案，并组织实施。

4、负责管理处经营管理工作及管理处内的各种费用收缴工作，确保收支平衡及部门持续稳定发展，积极完成公司下达的年度经营指标。

5、认真执行国家的有关政策、法规以及公司制定下达的各项工作方针、计划，并制定管理处的各项基本工作的计划和组织实施、检查。

6、负责管理处的员工技能培训和考核工作，负责管理处操作员工的工作指导，考评和辞退。

7、负责每半年的《财务报告》的公布并对结果负责。

8、负责小区社区文化活动计划的实施。

9、完成公司领导交办的以及质量体系规定的其他工作。

（二）管理员

1、在管理处主任领导下，协助开展管理处内部管理事务及住户沟通、来访接待等工作，协助经理组织实施各经营管理工作，完成各项经营管理目标；

2、具体负责管理处的费用收缴工作；

3、根据管理处主任的计划具体负责社区文化活动的实施；

4、负责接待来小区检查、指导工作的各级领导、业务部门和外地参观考察、来人来文的接待、传递的管理工作；

5、负责维修、家政服务的统筹安排；

6、负责管理处的房屋巡检，基础管理工作的日检和错误纠正；

7、负责主持管理处的周工作总结会议，并记录文件；

8、负责管理处的相关的资料管理，行政等往来公文的起草。

（三）保安班长

1、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；

2、熟悉和遵守国家有关安全的法规法律，熟练掌握各种保安用具的特性和使用方法，懂得处理各种突发事件和应付各种危险状况；

3、熟悉掌握所管辖的物业基本情况，能够根据辖区特点，设定岗位地点、巡逻线路和巡逻频率；协助管理处主任制定辖区安全保卫方案；

4、在管理处主任和安全主管的指导下具体负责物业内门岗，巡逻岗等的作业监督，发生不可预见的事故，第一时间赶到现场指挥；

5、协助管理处主任处理安全投诉和安全隐患整改；

6、负责安全班的员工的日常管理、业务考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进安全管理员业务素质的不断提高，所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；

7、负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

8、负责本管理处的安全业务统计；和安全班的值班记录整理，工作的总结。

安全班的业务业余培训；

9、关注队友的思想状况，努力提高全体的素质水平，以身作则，作业中随时纠正错误；

（四）保安队员

1、对保安班长负责，按时完成班长交办的各项任务；

2、严格遵守公司制定的劳动纪律及管理处各项规章制度；

3、负责在保安班长的安排下使用小区门禁系统，监控系统、对讲系统，消防报警系统，

保证物业的安全。

监控人员的进出，和管区内的人员安全的举动；

4、负责小区门岗的站岗，登记来访者和大件物品的出入。

防止物品随意流失和危险品进入物业；

5、巡逻物业内部，保证不受人为的破坏，遇到业主求救，马上支援；

6、监视整个辖区的情况，预防玩火、爬墙、打架、小偷小摸、抢劫等事情发生，

同时禁止有损害别人的利益的情况发生；

7、认真作业，遇到情况作记录，受权限和手段等因素影响不能马上处理的通知班长和其他队友来处理；

8、指挥车辆有序进出，有序停放，防止车辆被破坏和盗窃；

9、负责在班长的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并且做消防演习，保证有事可以马上行动；

10、一旦发生火灾或其他事故必须马上集合，在指挥下到现场作业；

11、负责协助班长向管理处提交管辖范围内安全设备、设施的更新、改造方案，并在领导的安排下负责具体实施项目整改；

12、努力学习安全保卫的技术，提高自身的素质，以更好的业务水平更好的态度服务业主、社会；

13、负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理，疏散人群，扑灭火灾，事前通知业主停水电，以便作业；

14、完成班长和管理处领导交办的其他工作。

（五）保洁绿化组长

1、负责协助公司环境清洁绿化主管对本项目及新增项目的接管及验收工作，做好前期的环境管理工作，包括环境清洁设施，环境的污染的受损度的检测，以及防止受污染的设施、设备的安装试用等；特别是声、水、大气、电磁、光等方面的污染。

2、负责环境清洁绿化组的员工的日常管理、考核，清洁保洁的教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进环境清洁管理员业务素质的不断提高，所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；

3、安排专业人员对绿化带和植物，水池等地方进行养护；保证原来的设计达到要求；

4、参照实际需要和技术标准进行消杀作业，保证环境整洁。

5、在管理处主任的指导下具体负责物业内各处地方的清洁保洁作业及监督工作；

6、负责所有涉及清洁绿化的技术服务工作并承担相应责任；完成日常使用的专业技术资

料的搜集、管理工作；

7、负责管理处保洁用品仓库的管理；

8、完成管理处主任交办的其他工作。

（六）保洁员

1、负责在管理处的清洁、保洁消杀工具进行一线工作，保证环境的清洁卫生；

2、参与使用专业的工具，对指定的物业进行环境检测；对建筑外部的墙面等按计划清洁。

3、在墙角，下水道，停车场，排水沟，化粪池等卫生死角按照安排清理；巡逻物业内部，保证清洁设备不受人为的破坏，随时保证环境的清洁卫生状况受控；

4、认真作业，遇到情况作记录，受权限和手段等原因不能马上处理的通知其他队友和班长来处理；

5、负责在管理处的统一安排下参与消防演习，保证有事可以马上行动

6、；努力学习本行业的技术，提高自身的素质，以更好的业务水平更好的态度服务业主、社会；

（七）绿化员

　　1、绿化员工要熟悉小区的绿化布局以及花草树木的品种数量，掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理方法。

　　2、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝、伤害枝等，更换死亡苗木，浇水。

　　3、绿化工有接受专业技术培训和学习的义务，须虚心学习，努力工作，提高自身素质。

　　4、要保证绿化场地不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃，遇到有违章违法行为要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告保安人员和主管人员，协助对其劝阻和处置。

　　5、绿化工在小区内发现有下列行为，要及时加以劝阻和及时报告：

　　①未经许可，随意侵占公用绿地；

　　②攀折、损坏花草树木、园林小品；

　　③在绿地上停放、行驶各类车辆或堆放杂物。

　　绿化工对于违反上述5款的行为，有权协助保安人员和主管人员要求违章者赔偿，并酌情处以罚款。

　　6、绿化工要维护和保养好自己的各种工具和公用设备、设施，如：

三轮脚踏车、喷淋设备、割草机、橡皮管等，如有遗失或损坏须照价赔偿。

　　7、及时做好每天的工作记录，并及时记录下违章情况以及解决办法等。

　　8、绿化工须服从主管人员的工作安排和调动，并做好整个包干区域内的环境卫生工作。

　　9、绿化工要接受主管人员和各级领导对绿化工作的巡视检查。

　　10、绿化工必须认真负责完成自己职责范围内的工作，主管人员将视其工作态度给予奖惩。

（八）综合维修员

1、负责辖区内公共区域所有设施的管理、维修和维护工作；

2、负责辖区内工程维修投诉的解释和处理工作；

3、负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，并及时为住户提供服务，并按

维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务；

4、负责按照质量要求对小区内所管辖的设备、设施进行检查。

包括消防和给排水

设备设施，水厂供水及消毒净化设备设施、及交换设备设施进行大、中修及更新改造计划的具体实施；

5、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

6、负责落实公司的公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

7、在管理处主任和公司工程主管的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场

监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作；

8、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本，使设备无漏油，漏电等现象发生，

努力0故障；

9、负责按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关弱电维修及其他特约服

务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%。

第三部分湖南省建设厅机关大院物业管理目标

根据招标文件中《物业管理质量目标》和我公司就湖南省建设厅机关大院社区的建设模式构想，拟按下列管理服务质量目标分阶段逐步实现。

（一）总体目标

我公司中标后，力争半年内达到社区环境协调统一，房屋外观整洁美观；设施设备运行良好；实现封闭式管理，无治安消防责任事故；环境卫生整洁美观；绿化景观规划合理，管理有序，长势良好；社区精神文明建设全面展开，社区活动丰富多彩，初步实现“文化交流建社区，物业服务创品牌”的目标；特色物业管理服务逐步开展，为业主分忧解难；优美、温馨、文明的小区环境初步