XX物业管理投标书DOC 55页Word下载.docx

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第五节维修管理35

第六节清洁绿化管理42

第七节财务管理43

第八部分经费收支预算44

第一节便民服务项目44

第二节财务收支预算47

第九部分智能化系统的管理维护50

第十部分物业（包括板房）的维修养护计划和实施52

第一部分物业管理服务的整体设想及策划

第一节创辉煌物业管理有限公司简介

一、公司概况

佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司成立于2000年，注册资本为300万元人民币，是新德业置业投资有限公司属下的唯一物业管理公司，具备中华人民共和国物业管理企业二级资质，在佛山顺德地区享有较高的知名度和信誉度。

公司现有员工500多人，其中大专以上文化程度100人，具有初级、高级以上职称的管理及技术人员50多人次，员工持证上岗率达100%,部分成员更为佛山物业管理协会专家组成员。

我司以“创享美好生活”为企业口号，建立了完善的内部工作机制，倡导企业行为的规范化，致力于专业化的发展，着力专业化的发展并提高员工的个人素质，全心全意为业主创造优质美好生活。

二、荣誉情况

星级物业，温馨家园

创辉煌物业管理有限公司现为顺德物业管理协会会长单位。

创辉煌务求高质量的物业管理服务，为客户营造文化内涵丰富的和谐家园，自2000年成立以来，担纲了多个楼盘的全方位物业服务。

创辉煌物业管理范围多元化，包括高级别墅、商业大厦、高级电梯洋房、多层住宅、小区配套市场、学校等。

现管理面积约160万平方米，管理的项目近20个，其中有：

东乐花园、锦城花园、新德业商务中心、康城花园一期、康城尚城、海景苑、德业大厦、西苑小区、聚华苑、东骏花园、尚明雅舍、顺洋商厦、新德业一中附属小学、李兆基中学、顺德一中实验学校等等。

一直以来，创辉煌物业备受好评，管理项目屡受表彰。

●2002年东乐花园获得顺德市物业管理示范小区称号；

●2003年海景苑获得顺德市物业管理示范小区称号；

●2005年东乐花园获得佛山市“静安居住小区”称号；

●2005年获得顺德区工商行政管理局授予的“守合同重信用企业”称号；

●2005年康城花园获得佛山市物业管理示范小区称号；

●2006年康城花园获得佛山市物业管理示范小区称号；

●2006年获得佛山市顺德区消费者委员授予的“维权先进单位”称号；

●2007年获得佛山市顺德区消费者委员授予的“物业管理行业诚信单位”称号；

●2008年康城尚城获得佛山市物业管理示范小区称号；

●2008年康城尚城获得广东省物业管理示范小区称号；

●2008年获得佛山房协怡翠杯物业服务（工程维修）综合技能竞赛最佳合作奖；

第二节物业管理服务的总体设想

一、项目概况

碧桂园·

荔园位于广州增城市一环路，四至范围：

东至经二路，西至一环路，南临纬五路，北面靠纬六路。

项目总用地面积9.3万平方米，其中居住区用地面积8.17万平方米，住宅用地5.79万平方米，公建用地0.37万平方米，道路用地　1.81　万平方米，公共绿地　0.54　万平方米。

项目总建筑面积　8.51　万平方米，其中住宅建筑面积　7.71　万平方米，公建建筑面积　0.03万平方米，商铺建筑面积0.77万平方米，物业管理用房建筑面积170.2平方米。

项目规划设计的物业类型有：

低层别墅、多层洋房、商业用房。

居住建筑物共31幢（其中多层洋房18幢，建筑面积共2.88万平方米；

低层别墅50幢，建筑面积共5.03万平方米）。

项目的总建筑密度为25.81%，容积率为1.04，绿地率为36.45%。

本项目共规划建设机动车停车位　750个，其中住宅停车位　574　个，商业停车位　176　个。

项目共分二 

期开发建设，第一期工程计划于2009年12月竣工并交付使用；

二期工程正在规划筹建中，具体交付使用时间待定。

二、物业管理总体设想

根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对碧桂园·

荔园的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该项目的物业管理服务工作中应着重抓好如下几项工作：

（一）实施综合管理，创建和谐人居环境。

1.对小区的环境的综合管理，注重公共场所、场地的清洁卫生环境。

2.对所有沙井、沟渠注重疏通清淤工作，保障排水系统畅通。

3、对小区的公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设施注意全面检修维护，保证这些公共设施设备尽量延长使用寿命。

（二）健全、完善保安系统，把小区安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全两大方面。

1.建立健全适合碧桂园·

荔园实际的安全管理规定并严格执行。

2.对全体安管员的聘用实行严格把关，严格审查资历、经历、确认无不良记录，并实行担保人制度。

3.利用技防与人防相结合，不留安全隐患与死角，对安管员实施半军事化管理，加强培训，严格管理。

4.对消防设备、设施认真巡查，严格管理，使其随时保持在良好状态。

5.加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传，做到全民具备防范能力。

（三）将绿化环境的管理变成碧桂园·

荔园的特色。

荔园的绿化环境经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率较高（36.45％），花草树木品种繁多，接管后将发挥我们多年对物业的管理经验，结合小区的环境特点，对小区绿化进行精心管理，精心修造，把碧桂园·

荔园塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的居住小区。

（四）以人为本，实施人性化管理，塑造碧桂园·

荔园鲜明形象。

我们将坚持我公司的“业主、住户至上，服务第一”的服务宗旨，实施“以人为本，人性化管理”，逐个走访业主、住户，广泛征求意见和建议，集思广益，事事处处为业主、住户的利益着想，以诚待人，以诚感人，与全体业主、住户及开发商一起共同努力，完善收费，竭诚服务，用我们的双手和智慧，塑造碧桂园·

荔园的美好形象，保证物业的保值与增值。

第二部分拟采取的管理模式、工作计划和物资装备计划

第一节拟采取的管理模式

一、管理体制

接管碧桂园·

荔园项目的物业管理业务后，形成以广大业主为主，居委会、派出所参与的共管体制，管理处根据所签委托管理合同条款要求，严格执行《广东省物业管理条例》及广州市相关法律法规规定，对碧桂园·

荔园实施综合一体化物业管理。

管理的指导思想是：

以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供一流服务。

（一）外部管理体制

政府主管部门

佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司

荔园服务中心（分公司）

（二）碧桂园·

荔园服务中心（分公司）组织管理架构

佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司根据物业管理服务合同，在增城市设立分公司，财务实行独立核算。

分公司组织架构图如下：

（三）碧桂园·

荔园服务中心（分公司）组织架构说明

1、服务中心（分公司）内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。

2、在岗位设置上，充分考虑到碧桂园·

荔园规模及硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足碧桂园·

荔园的实际需求，降低管理成本。

3、要求服务中心的管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员定编数量。

二、监督约束机制

（一）碧桂园·

荔园监督约束机制示意图

荔园监督约束机制说明

1.由政府部门及业主、创辉煌物业管理有限公司对碧桂园·

荔园服务中心实行全方位监督。

2.服务中心内部运作公开透明，便于大家监督。

3.强化佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司及碧桂园·

荔园服务中心（分公司）的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇挂钩。

三、激励机制

（一）激励机制示意图

（二）激励机制说明

1.公司激励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。

第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。

2.通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工长期的工作热情及动力。

3.通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。

同时对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供培训再教育的机会，随着企业的发展，使员工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。

四、管理工作的控制方式

1.采用定点检查方式，通过管理处受理投诉，追溯处理问题的全过程，检查有无推拖、应付之现象，发现问题及时纠正。

2.实行“走访管理、层层检查”，主任、管理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而不断改善工作质量。

3.实行动态信息反馈控制，定期或不定期走访住户、街道办及派出所，听取他们对服务中心（分公司）的意见和建议，并在工作中予以改进。

第二节拟采取的工作计划

依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为接管管理和常规管理两部分，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划。

一、接管管理工作计划

对于接管管理工作，我们注重对资料档案的接管，一方面要接管开发商所移交的建设施工验收的各种图纸资料，另一方面还要建立有关业主的各种入伙、交费资料档案，以便今后进行完善的管理服务，更为了业主的切身利益，所以在接管时我们将对资料档案认真、严格进行科学分类、编号、建档、整理。

做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，认真核对，办好接收手续。

序号

项目

内容

时间

一

档案接管

建筑施工竣工全套资料

签订委托管理合同后一周内

二

设备接管

公共设备接管

公共设备技术档案

二、正常期管理工作计划

机电设备的维修养护

设备的基础资料管理

设备的运行管理

设备的维修管理

设备能源和安全管理

每日

保安管理

治安管理

交通、车辆管理

消防管理

三

小区环境管理

园林绿化管理

清洁卫生管理

四

财务管理

费用收取

财务记帐

五

社区文化活动开展

社区宣传

举办社区活动

重大节假日

六

便民服务和完善配套

为住户提供便民服务

第三节拟采取的物资装备计划

一、固定资产购置表

项目

计量单位

数量

1

工程设备/仪器仪表

1.1

室外管道疏通机

台

1.2

对讲主机

2

清洁设备

2.1

真空吸尘机

2.2

吸水机及配套设备

2.3

多功能洗地机

套

2.4

清洁服务车

部