9A文仙居淡竹民宿项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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民宿由来6

民宿现况6

民宿发展7

第一章项目总论8

1.1项目概况8

1.1.1项目名称8

1.1.2项目性质8

1.1.3项目承办单位8

1.1.4项目建设地点8

1.2编制依据及研究范围8

1.2.1项目编制依据8

1.2.2研究范围8

1.3可行性研究结论9

1.3.1项目规模9

1.3.2场址9

1.3.3项目建设进度9

1.3.4投资构成及资金来源9

1.3.5综合评价9

1.4主要技术经济指标10

第二章项目背景及必要性分析10

2.1项目建设背景10

2.2项目建设必要性11

2.2.1促进林业产业转型升级的需要11

2.2.2推进台州都市圈县市节点融合发展的需要11

2.2.3满足城乡居民日益增长的休闲和健康需求的需要11

2.2.4打造仙居生态健康城的需要11

2.2.5促进仙居西部山区自我发展、农民增收的需要11

第三章项目市场分析与预测12

3.1项目市场分析与预测12

3.2项目市场竞争力与风险分析13

3.3营销策略15

第四章地理位置选择和区域投资环境16

4.1地理位置选择16

4.1.1地理区位16

4.1.2交通区位16

4.1.3经济区位16

4.1.4旅游区位16

4.2区域投资环境17

第五章项目建设方案17

5.1建设规模17

5.2工程组织方案18

第六章项目产品类型19

6.1主要产品19

6.2产品性能优势19

6.3产品规模确定20

第七章能耗分析与节能措施21

7.1用能标准和节能规范21

7.1.1原则和标准21

7.1.2规范和依据22

7.2项目能耗状况和能耗指标分析22

7.3项目节能措施和节能效果分析22

7.3.1建筑节能23

7.3.2电气节能23

7.3.3工艺节能23

7.3.4暖通、动力节能23

7.3.5节水措施24

第八章环境保护与环境影响分析24

8.1项目场址环境条件24

8.2项目建设和生产对环境的影响24

8.3拟采取的环境保护标准25

8.4环境保护措施26

第九章劳动安全卫生及消防28

9.1编制依据28

9.2劳动安全卫生29

9.3消防安全30

第十章组织机构与人力资源配置31

10.1组织机构31

10.2人员配置32

10.3人员来源与培训33

第十一章项目实施进度方案34

11.1建设项目工期规划34

11.2建设项目实施进度35

第十二章投资估算与资金筹措37

12.1投资估算依据37

12.2项目总投资估算37

12.3建设投资估算39

12.4设备总投资估算40

12.5流动资金估算40

12.6资金筹措40

12.7资金使用和管理40

第十三章经济效益分析40

13.1基础数据与参数选取40

13.2营业收入、经营税金及附加估算41

13.3总成本费用估算42

13.4利润、利润分配及纳税总额预测43

13.5现金流量预测45

13.6盈利平衡分析46

13.7综合效益评价结论47

第十四章社会效益评价47

14.1保护乡村建筑文化47

14.2促进城乡社会文化互动47

14.3促进当地就业及相关产业发展48

14.4提供优质的休闲养生与生态教育体验基地48

14.5促进仙居县“生态健康城”形象品牌的树立48

第十R五章风险分析及规避48

15.1项目风险影响因素48

15.1.1不可抗力因素风险48

15.1.2浅层次开发带来的产品雷同风险48

15.1.3市场风险49

15.1.4租金增长带来的可持续发展风险49

15.2风险规避对策49

15.2.1延伸产业链条，丰富民宿旅游产品49

15.2.2增加参与体验，打造民宿旅游品牌49

15.2.3加强民宿管理，提升民宿旅游品质50

第十六章研究结论及建议50

16.1结论50

16.2建议51

序言

经过初步的市场调研，我们对浙江民宿有了更深层次的了解。

本篇着重对仙居淡竹民宿项目，做个项目可行性研究报告。

民宿基本定义

民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。

此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。

这股民宿旅游风潮（流行风），从一片原属于低度发展的行业中，创造出另一片欣欣向荣的景象，改写了旅游的型态。

民宿由来

探究民宿一词，其源自日本的「民宿」（音Minshuku），民宿的广泛定义，涵盖甚广，除了一般常见的饭店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休闲中心、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳成民宿类。

而民宿的产生是必然的，并不偶发于日本或台湾，世界各地都可看到类似性质的服务，民宿这个名字，在世界各国会因环境与文化生活不同而略有差异，欧陆方面多是采农庄式民宿（AccommodationintheFarm）经营，让一般民宿能够享受农庄式田园生活环境，体验农庄生活；

加拿大则是采用假日农庄（VacationFarm）的模式，提供一般民宿假日可以享受农庄生活；

美国多见居家式民宿（HomestaR）或青年旅舍（Hostel），不刻意布置的居家住宿，价格相对饭店便宜的住宿选择；

英国则惯称BedandBreakfast（BNB），按字面解释，意谓提供睡觉的地区以及简单早餐。

民宿现况

早期民宿的经营，大都是以家庭副业的方式，随着民宿的风潮渐热，民宿创造出来的商机实在太过诱人，原本被定义成家庭副业的经营模式，逐渐转换成家庭主业模式在经营，甚而房产投资客、新移民主义人士等等，大伙争先恐后的进入民宿经营的这块饭，竞争者众的情况下，品质、服务以及效率的经营管理竞争力需求，影响力慢慢出现，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成台湾民宿近年来朝精致化、豪华化、高价化以及高服务化方向在演进。

浙江民宿文化的兴起，也就是近几年的事，灵秀的浙江山水间，散落着数十家独具风情的民宿。

它们或精致，或乡野，或古朴，或典雅，以不同的匠心道召唤着城镇里的人们回归“慢生活”。

它不仅可使人享有确实的绿色美食，田园体验，更提供了感性的人文与民俗观感。

如莫干山一带的民宿，它们依赖莫干山景区的区位优势、自然风光与历史沿袭发展起来，如今已是全国中高端民宿的典范。

一方面，它们的共性在于设计上用尽其心，看似随意，事实上一草一木都经过精心设计，用原木、木蜡油营造原始自然感，同时以环保的理念尽量留存旧时的建筑里可以融合的部分。

另一方面，这些民宿都有其个性，主题式、创意式的民宿现正引领风潮，这种倾入了民宿主人对家居生活独特理解的民宿，有时更能给人以惊喜，且更不易被复制。

这些民宿走高价高服务的小众路子，合理融合异国情调与当地民俗文化，吸引了不少游客。

省内其它地方的民宿亦遍地开花，如丽水的“泡茶等花开”，坐落在古镇古街，以优雅的茶文化铺垫基调，客人到此不仅可以品尝到独味的各种香茶，更可以感受到茶道的和、敬、清、寂；

桐庐的芦茨土屋是省内较早出现的民宿，除了依赖难得一见的天然浴池带来人流以外，以艺术与玩乐结合的主题来策划一系列活动，也使得它在民宿行业内受人瞩目。

民宿发展

民宿，必将是越来越多希冀内心文化之旅的人的选择。

浙江拥有丰富的自然景观与人文风貌，具有发展深度观光的条件，对生态、环保、乡土关怀、地域文化的关注，带给浙江发展精品民宿的契机。

面对未来的旅游趋势，具有休闲、主题、创意和美感概念的民宿将会创造新的风潮。

民宿产业的崛起意味着新的旅游时代，如何在这个新时代中脱颖而出，形成个性化与自由化的乡旅形态，真正的挑战已然到来。

第一章项目总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

浙江省仙居淡竹原始森林民宿建设项目可行性研究报告

1.1.2项目性质

新建

1.1.3项目承办单位

1.1.4项目建设地点

浙江省台州市仙居县淡竹原始森林

1.2编制依据及研究范围

1.2.1项目编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三五规划纲要》；

2、《全国农业和农村经济发展第十三五规划》；

3、国务院《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（2015年中央1号文件）

4、《中华人民共和国环境保护法》；

5、《台州市城市总体规划（20RR年-2020年）》；

6、《仙居县城镇总体规划》、

7、《仙居县控制性详细规划》；

8、《投资项目可行性研究指南》；

9、项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料；

10、其它相关文献资料。

1.2.2研究范围

1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；

2、对产品进行市场调查和需求预测，确定本项目的生产规模和产品方案；

3、对基地条件和项目建设方案进行可行性论证；

4、对总平面布置和公用工程配套设施方案进行技术论证；

5、对建设条件及原材料、燃料、动力供应情况进行调查研究；

6、对工程技术及设备方案进行研究，分析项目工艺技术的先进性；

7、根据国家有关法规、规范和标准，对项目的环境保护、节能、节水、消防、劳动保护和安全卫生等内容进行论证；

8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；

9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价；

10、得出可行性研究结论。

1.3可行性研究结论

1.3.1项目规模

本项目总投资3200万元，其中固定资产投资2500万元，流动资金700万元，建筑面积120RR平方米。

基础设备设施及运输车辆、加工设备，卫生防疫设备，排污处理设施及库房，办公生活区建设等。

1.3.2场址

本项目选址于台州市仙居县。

项目地具有优异的区位优势、良好的地质条件、便利的交通、完备的基础设施，适宜本项目的建设，该选址合理、可行。

1.3.3项目建设进度

根据本项目的建设规模和投资规模，本项目总工期为3年：

2017年2月～2019年2月。

1.3.4投资构成及资金来源

投资构成：

项目总投资3200万元，其中建设投资2500万元，流动资金700万元。

资金来源：

项目所需资金计划主要由项目承办单位自筹解决，政府鼓励性政策补贴万元。

1.3.5综合评价

本项目建设在充分发挥仙居县的地缘优势和生产优势的同时，还有助于促进区域农业结构调整和经济发展。

同时，对项目建设区经济的发展也具有示范和带动作用。

另对项目的生产规模、交易规模、销售市场、技术方案和技术经济的可行性和合理性进行了全面的分析比较，本项目符合仙居产业发展的要求和浙江省及台州市产业发展规划，并有利于促进仙居县旅游业发展进程；

本项目实施旅游产业化模式，有利于提升当地的旅游产业水平和产品竞争力。

通过对项目财务分析表明，项目财务盈利能力较强，经济效益显著，抗风险能力较强。

因此本项目的建设是必要的，技术和财务上是可行的。

1.4主要技术经济指标