仙居淡竹民宿项目可行性研究报告.docx
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仙居淡竹民宿项目可行性研究报告
仙居淡竹原始森林民宿投资项目
可行性分析
曼克斯缝纫机股份编制的《浙江省台州市仙居县淡竹原始森林民宿建设项目可行
性研究报告》，本报告仅作《投资项目可行性研究》之用，禁止他用，并注意保密，不得外传。
题
目
民宿投资项目可行性研究案例分析
姓
名
陶继卫
2016-12-02
项目名称：
浙江省台州仙居县淡竹原始森林民宿
可行性研究报告
项目单位：
曼克斯股份
编制单位：
曼克斯股份营销中心
编制日期：
2016年12月2日
序言6
民宿基本定义6
民宿由来.6
民宿现况6
民宿发展7
第一章项目总论8
1.1项目概况8
1.1.1项目名称8
1.1.2项目性质8
1.1.3项目承办单位8
1.1.4项目建设地点8
1.2编制依据及研究范围8
1.2.1项目编制依据8
1.2.2研究范围8
1.3可行性研究结论9
1.3.1项目规模9
1.3.2场址9
1.3.3项目建设进度9
1.3.4投资构成及资金来源9
1.3.5综合评价9
1.4主要技术经济指标10
第二章项目背景及必要性分析10
2.1项目建设背景10
2.2项目建设必要性11
2.2.1促进林业产业转型升级的需要11
2.2.2推进台州都市圈县市节点融合发展的需要11
2.2.3满足城乡居民日益增长的休闲和健康需求的需要11
2.2.4打造仙居生态健康城的需要11
2.2.5促进仙居西部山区自我发展、农民增收的需要11
第三章项目市场分析与预测12
3.1项目市场分析与预测12
3.2项目市场竞争力与风险分析13
3.3营销策略15
第四章地理位置选择和区域投资环境16
4.1地理位置选择16
4.1.1地理区位16
4.1.2交通区位16
4.1.3经济区位16
4.1.4旅游区位16
4.2区域投资环境17
第五章项目建设方案17
5.1建设规模17
5.2工程组织方案18
第六章项目产品类型19
6.1主要产品19
6.2产品性能优势19
6.3产品规模确定20
第七章能耗分析与节能措施21
7.1用能标准和节能规范21
7.1.1原则和标准21
7.1.2规范和依据22
7.2项目能耗状况和能耗指标分析22
7.3项目节能措施和节能效果分析22
7.3.1建筑节能23
7.3.2电气节能23
7.3.3工艺节能23
7.3.4暖通、动力节能23
7.3.5节水措施24
第八章环境保护与环境影响分析24
8.1项目场址环境条件24
8.2项目建设和生产对环境的影响24
8.3拟采取的环境保护标准25
8.4环境保护措施26
第九章劳动安全卫生及消防28
9.1编制依据28
9.2劳动安全卫生29
9.3消防安全30
第十章组织机构与人力资源配置31
10.1组织机构31
10.2人员配置32
10.3人员来源与培训33
第十一章项目实施进度方案34
11.1建设项目工期规划34
11.2建设项目实施进度35
第十二章投资估算与资金筹措37
12.1投资估算依据37
12.2项目总投资估算37
12.3建设投资估算39
12.4设备总投资估算40
12.5流动资金估算40
12.6资金筹措40
12.7资金使用和管理40
第十三章经济效益分析40
13.1基础数据与参数选取40
13.2营业收入、经营税金及附加估算41
13.3总成本费用估算42
13.4利润、利润分配及纳税总额预测43
13.5现金流量预测45
13.6盈利平衡分析46
13.7综合效益评价结论47
第十四章社会效益评价47
14.1保护乡村建筑文化47
14.2促进城乡社会文化互动47
14.3促进当地就业及相关产业发展48
14.4提供优质的休闲养生与生态教育体验基地48
14.5促进仙居县“生态健康城”形象品牌的树立48
第十五章风险分析及规避48
15.1项目风险影响因素48
15.1.1不可抗力因素风险48
15.1.2浅层次开发带来的产品雷同风险48
15.1.3市场风险49
15.1.4租金增长带来的可持续发展风险49
15.2风险规避对策49
15.2.1延伸产业链条，丰富民宿旅游产品49
15.2.2增加参与体验，打造民宿旅游品牌49
15.2.3加强民宿管理，提升民宿旅游品质50
第十六章研究结论及建议50
16.1结论50
16.2建议51
序言
经过初步的市场调研，我们对浙江民宿有了更深层次的了解。
本篇看重对仙居
淡竹民宿项目，做个项目可行性研究报告。
民宿基本定义
民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源
及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。
此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。
这股民宿旅游风潮（流行风），从一片原属于低度发展的行业中，创造出另一片欣欣向荣的景象，改写了旅游的型态。
民宿由来
探究民宿一词，其源自日本的「民宿」（音Minshuku），民宿的广泛定义，涵盖
甚广，除了一般常见的饭店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民
宅、休闲中心、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳成民宿类。
而民宿的产生是必然的，
并不偶发于日本或台湾，世界各地都可看到类似性质的服务，民宿这个名字，在世界各国会因环境与文化生活不同而略有差异，欧陆方面多是采农庄式民宿（Accommodation
intheFarm）经营，让一般民宿能够享受农庄式田园生活环境，体验农庄生活；加拿大
则是采用假日农庄（VacationFarm）的模式，提供一般民宿假日可以享受农庄生活；美国多见居家式民宿（Homestay）或青年旅舍（Hostel），不刻意
布置的居家住宿，价格相对饭店便宜的住宿选择；英国则惯称Bedand
Breakfast（BNB），按字面解释，意谓提供睡觉的地区以及简单早餐。
民宿现况
早期民宿的经营，大都是以家庭副业的方式，随着民宿的风潮渐热，民宿创造出来的商机实在太过诱人，原本被定义成家庭副业的经营模式，逐渐转换成家庭主业模式在经营，甚而房产投资客、新移民主义人士等等，大伙争先恐后的进入民宿经营的这块饭，竞争者众的情况下，品质、服务以及效率的经营管理竞争力需求，影响力慢慢出现，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成台湾民宿近年来朝精致化、豪华化、高价化以及高服务化方向在演进。
浙江民宿文化的兴起，也就是近几年的事，灵秀的浙江山水间，散落着数十家
独具风情的民宿。
它们或精致，或乡野，或古朴，或典雅，以不同的匠心道召唤着城镇里的人们回归“慢生活”。
它不仅可使人享有确实的绿色美食，田园体验，更提供了感性的人文与民俗观感。
如莫干山一带的民宿，它们依赖莫干山景区的区位优势、自然风光与历史沿袭发展起来，如今已是全国中高端民宿的典范。
一方面，它们的共性在于设计上用尽其心，看似随意，事实上一草一木都经过精心设计，用原木、木蜡油营造原始自然感，同时以环保的理念尽量留存旧时的建筑里可以融合的部分。
另一方面，这些民宿都有其个性，主题式、创意式的民宿现正引领风潮，这种倾入了民宿主人对家居生活独特理解的民宿，有时更能给人以惊喜，且更不易被复制。
这些民宿走高价高服务的小众路子，合理融合异国情调与当地民俗文化，吸引了不少游客。
省内其它地方的民宿亦遍地开花，如丽水的“泡茶等花开”，坐落在古镇古街，以优雅的茶文化铺垫基调，客人到此不仅可以品尝到独味的各种香茶，更可以感受到茶道的和、敬、清、寂；桐庐的芦茨土屋是省内较早出现的民宿，除了依赖难得一见的天然浴池带来人流以外，以艺术与玩乐结合的主题来策划一系列活动，也使得它在民宿行业内受人瞩目。
民宿发展
民宿，必将是越来越多希冀内心文化之旅的人的选择。
浙江拥有丰富的自然景观与人文风貌，具有发展深度观光的条件，对生态、环保、乡土关怀、地域文化的关注，带给浙江发展精品民宿的契机。
面对未来的旅游趋势，具有休闲、主题、创意和美感概念的民宿将会创造新的风潮。
民宿产业的崛起意味着新的旅游时代，如何在这个新时代中脱颖而出，形成个性化与自由化的乡旅形态，真正的挑战已然到来。
第一章项目总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
浙江省仙居淡竹原始森林民宿建设项目可行性研究报告
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目承办单位
曼克斯股份
1.1.4项目建设地点浙江省台州市仙居县淡竹原始森林
1.2编制依据及研究范围
1.2.1项目编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三五规划纲要》；
2、《全国农业和农村经济发展第十三五规划》；
2015
3、国务院《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（年中央1号文件）
4、《中华人民共和国环境保护法》；
5、《台州市城市总体规划（2007年-2020年）》；6、《仙居县城镇总体规划》、
7、《仙居县控制性详细规划》；
8、《投资项目可行性研究指南》；
9、项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料；
10、其它相关文献资料。
1.2.2研究范围
1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；
2、对产品进行市场调查和需求预测，确定本项目的生产规模和产品方案；
3、对基地条件和项目建设方案进行可行性论证；
4、对总平面布置和公用工程配套设施方案进行技术论证；
5、对建设条件及原材料、燃料、动力供应情况进行调查研究；
6、对工程技术及设备方案进行研究，分析项目工艺技术的先进性；
7、根据国家有关法规、规范和标准，对项目的环境保护、节能、节水、消防、劳动保护和安全卫生等内容进行论证；
8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；
9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价；
10、得出可行性研究结论。
1.3可行性研究结论
1.3.1项目规模
本项目总投资3200万元，其中固定资产投资2500万元，流动资金700万元，建筑面积12000平方米。
基础设备设施及运输车辆、加工设备，卫生防疫设备，排污处理设施及库房，办公生活区建设等。
1.3.2场址
本项目选址于台州市仙居县。
项目地具有优异的区位优势、良好的地质条件、便利的交通、完备的基础设施，适宜本项目的建设，该选址合理、可行。
1.3.3项目建设进度
根据本项目的建设规模和投资规模，本项目总工期为3年：
2017年2月〜2019
年2月。
1.3.4投资构成及资金来源
投资构成：
项目总投资3200万元，其中建设投资2500万元，流动资金700万
丿元。
资金来源：
项目所需资金计划主要由项目承办单位自筹解决，政府鼓励性政策补贴万元。
1.3.5综合评价
本项目建设在充分发挥仙居县的地缘优势和生产优势的同时，还有助于促进区域农业结构调整和经济发展。
同时，对项目建设区经济的发展也具有示范和带动作用。
另对项目的生产规模、交易规模、销售市场、技术方案和技术经济的可行性和合理性进行了全面的分析比较，本项目符合仙居产业发展的要求和浙江省及台州市产业发展规划，并有利于促进仙居县旅游业发展进程；本项目实施旅游产业化模式，
有利于提升当地的旅游产业水平和产品竞争力。
通过对项目财务分析表明，项目财务盈利能力较强，经济效益显著，抗风险能力较强。
因此本项目的建设是必要的，技术和财务上是可行的。
1.4主要技术经济指标
表1-1项目技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
建设规模J
万元
2500
9
序号
项目
单位
指标
备注
总用地面积
亩
165
2
建筑面积
平方米
12000
3
劳动疋贝
人
35
4
项目规模总投资
万元
3200
建设投资，
万元
2500
流动资金
万元
700
5
正常年市场经营收入
万元
1200
6
正常年总成本
万元
800
正常年固定成本
万元
500
正常年可变成本
万元
300
第二章项目背景及必要性分析
2.1项目建设背景
仙居民宿项目规划用地位于浙江省台州市仙居县石盟垟范围，用地约165亩，
以利用原农村老房为游客提供以住宿服务为主，并综合民俗活动、农业体验、休闲娱乐等内容的农家乐休闲服务。
近年来，省、市先后对发展乡村旅游作出了一系列部署，并把发展乡村休闲旅
游经济放在更加突出的位置，乡村民宿经济迎来前所未有的发展机遇。
2014年，仙居
县提出"旅游二次创业重振旅游雄风"的奋斗目标，全市上下以全域旅游战略为
引领，沿着推动旅游资源成为项目、项目成为产业、产业形成经济的发展路径，加快项目建设，加强宣传营销，提升旅游环境，把建德旅游业打造成“串得成线、留
得住人、赚的了钱”的支柱型产业。
其中2015年一季度全市乡村旅游接待游客14.7万人次，旅游收入1191.55万元，平均消费81.3元，其中餐饮收入占30.6%，农产品销售收入占35.3%，住宿收入占10.8%。
各种政策利好使乡村旅游迎来发展新机遇。
2.2项目建设的必要性
2.2.1促进林业产业转型升级的需要
项目建设以休闲度假为功能、以民宿为载体，开展生态旅游，拓展林农创收渠道和生态旅游市场的深度与广度，推动着林业产业转型升级。
10
2.2.2推进台州都市圈县市节点融合发展的需要
项目建设促进了仙居县与台州中心城市的文创产业交流，使台州都市圈各节点县市之间的文化认同感、旅游氛围、承接辐射带动性、发展联动性越来越强。
2.2.3满足城乡居民日益增长的休闲和健康需求的需要
项目的建设以文化为核心、以市场为向导、以资源为依托，以森林生态资源及水域资源为特点，创新模式，打造一个集休闲、度假、户外运动等为一体的度假圣地，为城镇居民提供天然生态的休闲康养之地，满足居民日益增长的休闲和健康需求的需要。
2.2.4打造仙居县生态健康城的需要
项目的建设利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，提供旅客乡野生活之住宿处所和农业生产方面的体验活动，能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。
2.2.5促进仙居西部山区自我发展、农民增收的需要
项目的建设依托其优美的生态及水资源优势，利用山区资源综合开发，以生态农林业为基础，以森林休闲养生、民宿度假旅游带动农村业态转型，拉动山区经济发展、促进农民增收、提高人们生活质量，推动山区资源优势向经济优势的快速转变。
第三章项目市场分析与预测
3.1民宿市场分析与预测
3.1.1民宿整体市场概况
随着我国旅游业的发展和成熟以及越来越多的人对生活品质要求的提高，旅游消费逐渐从“观光”向“休闲”快速过度，人们也不再满足于传统的农家乐、农庄、旅游景区提供的服务，转而投向精致高品位的民宿休闲旅游。
在美丽乡村建设的大背景下，兼具秀美风景和文化内涵的民宿项目如雨后春笋般纷纷涌现。
目前国内民宿大致分三类：
第一类为“农家乐”，主要体现在“钓鱼、打牌、喝茶、聊天、吃饭”，是农民自发形成的一条生财之路。
第二类称之为“梦想回归”，它是一些在城市里打拼了大半辈子、资产小有积累的退休人士，他们中有不少是教师、
11公务员、设计师或是公司里的中高层管理人员。
从城市再次回到当年怀揣梦想离开的地方，重新构筑自己的梦想。
第三类为“创意田园”，民宿是既能与当地接上地气，又有文化氛围与人情味的住处。
入住者享受的不仅是乡村清新的空气和优美的风景，更有民宿主人精心营造的家居环境，和朴实平和的生活之道，他们提倡的是一种环保、朴实、达观的生活方式，追求一种“低处生活”的慢生活自由状态。
本项目民宿就属于第三类。
目前浙江省民宿发展处于国内领先的水平，民宿产业在近几年得到了快速发展，并呈现多元化的局面。
典型代表为：
（1）德清洋家乐洋式民宿：
以工商投资户为主，面向中高端度假人群。
粗粝和精致、文饰和质朴交融，山野自由的氛围和高星级酒店的舒适性完美融合。
一般每晚价格在1500-4000元。
（2）西湖民宿：
民宿主人多为城市白领或创业者，展示标签为文艺、小资、闲适。
西湖民宿独门独院、风景、生态、慢生活，它们既结合现代生活的需求，又与西湖旅游紧密融合，融入了主人审美意趣，向自然归依，却不与尘世隔绝，颇有一番“大隐隐于市”的意境。
一般每晚价格在300-600元。
（3）乡村民宿：
传统农家乐、渔家乐的升级版本，呼吸自然，回归传统，在乡村中感受到温情、寻找到文化、拥抱到山水的家外之家。
一般每晚价格在200-400元
（4）丽水农家乐综合体。
七要素的合理集聚，由政府引导整体规划建设。
从最初为游客提供简单农家食宿起步，依托农村良好的自然生态环境和丰富的乡土文化资源，在政府主导下，通过“吃、住、行、游、娱、购、养、育”要素的合理集聚，融入休闲农庄、台湾民宿和乡村旅游的理念，并整合出高山避暑型、养生养老型、民俗风情型、休闲农庄型、乡村民宿型、参与体验型六大鲜明主线，它们散布在群山之中，以低价、亲民、自然吸引着都市游客。
一般每晚150-300元。
本项目就属于这一类别。
3.1.2民宿前景与市场需求预测旅游消费升级，推高周边旅游市场规模。
随着居民度假旅游需求的高速增长，中国将进入休闲旅游阶段，短途游、自驾游消费将成为常态化、高频次消费，周边游市场份额将持续提升。
根据2015中国在线周边自助游市场专题研究报告显示，
12
2014年中国在线周边游市场规模为66.51亿元人民币，占中国在线度假旅游市场的20%，预计2017年将达到33%，市场规模达到265.10亿元人民币
2015-2017年中国在线周边游市场规槿预测
■市场现檯（亿元人电币）
80%
70%
50%
40%
20%
10%
0%
2015-2017年中国在线周边游市场规模份额预测
2013年第2季度至
根据2014中国在线客栈民宿预订市场专题研究报告显示，
2014年第2季度中国在线客栈民宿预订市场增长迅速，2014年第2季度在线客栈民
宿预订市场规模达到1.3亿元，环比增长58.5%，同比增长333.3%，远高于在线酒
13店预订市场整体35.8%的同期同比增速。
大众出行主体已由商务出行转向个人旅游，居民对于客栈民宿等个性化主题酒店需求增加，民宿预订市场迎来爆发式增长。
易观国际于8月份发起的“中国客栈民宿预订市场用户调研”项目显示，高达66.3%的在线酒店用户同时是客栈民宿预订用户，26至35岁的用户是中国在线客栈民宿预订用户的主体，占50.7%的份额。
对于消费者而言，民宿产品区别于标准化住宿产品的地方在于不仅实现“住”的功能，同时通过环境的营造和提供个性化服务，使消费者身心舒展，感受到有别于日常生活的旅游体验。
3.2.1项目市场定位
本项目位于浙江省台州市仙居县石盟垟范围，淡竹原始森林内。
仙居县城至台州市区1.5小时车程。
至省政府所在地杭州1.5小时车程，仙居县城为中心形成的一小时交通圈将会覆盖仙居、天台、三门、义乌、金华、温州，两小时交通圈将覆盖杭州市、宁波市。
对于长三角的城市游客有很强的吸引力。
但是该项目周边森林旅游发展相对滞后，旅游产品较为单一，同时经营能力欠缺，管理力量薄弱，硬件设施和服务水平都亟需提升。
无论从知名度还是开发运作成熟度来说都处于劣势。
基于此，仙居县原始森林民宿建设项目的战略定位是：
通过对地方乡村特色的理解，建立一个有着浓郁乡土文化的独立磁极，充分利用周边水库、林场的自身资源优势，打造地方特色显著的乡村民宿，为游客提供“吃、住、游、娱“四位一体
健康休闲旅游，引导人们放下一切，把自己交给自然，来大自然过一种简单的生活，做到人和自然的真正融合。
同时在开发初期以低价、亲民、自然吸引游客，打造良好口碑，做到可持续发展战略。
项目初期建议一般每晚200-300元。
3.2.2目标客群分析目前民宿项目的游客多以休闲度假为目的，地域构成主要为江浙沪客户群体，兼有周边省份城市客户群体，出游结构多为短期游。
随着家庭汽车拥有量的增多，周末去郊区旅游成为市民一种主要的休闲方式。
根据相关部门的调查，超过2/3的江浙沪城市家庭每年都进行郊游，其中40％每年
郊游3-5次。
调查显示，95％的江浙沪市民希望到郊区旅游、度假，近1/3的市民
愿意在双休日到郊区旅游，其中25％的市民有在外住宿的意愿。
体验当地的文化民情，贴近土地、真正地融入乡村生活成为市民调节工作压力，放松身心的第一选择。
14
随着旅游的发展以及消费观念的日渐成熟，游客对旅游的需求结构在发生转变，大众旅游市场需求在不断产生分化，逐渐向特色化、多层次化的小众市场方向发展。
游客越来越多的考虑与他人不同的旅游经历、旅游感受和旅游收获。
而建德市罗隐山居建设项目更多的吸引木屋爱好者、营地爱好者、自驾车爱好者、农耕生活爱好者等追求回归自然，享受人与自然和谐的都市旅游群体。
3.3营销策略
根据市场定位和客户分析的研究，在营销策略上，本项目应重视以下方面：
1、树立品牌推广概念，传达健康休闲并且有乡村特色的度假理念。
本项目目标群体客流大，树立良好品牌形象有利于项目形象有效传播传达。
短时期快速吸引旅游群体，制造热闹场面，有利于后期深入可持续发展。
2、通过有成效的管理，提高经营能力及软硬件实力，以具有竞争力的产品赢得客户的满意度、信任度，努力让客户二次甚至多次来访，形成固定度假模式。
3、通过线上线下同时传播，例如线上的传统媒介、电视、电台等，制造事件营销引起社会关注达到有效传播的目的。
线下可通过渠道派单，驻场等方式进行宣传推广。
4、利用目前流行的互联网+模式，通过网络营销拓展渠道。
首先要建立较为完善的技术服务保证网络营销的有效实施，其次通过大型知名网站，例如大众点评网、途牛网等旅游社交网站与其形成战略合作关系，通过它们的推广渠道引入游客。
另外还可以通过官方微信，APP等社交软件拓展渠道，进行全方位的推广传播。
第四章地理位置选择和区域投资环境
4.1地理位置
4.1.1地理区位
仙居县辖乡。
1949年建淡竹乡，1958年改淡竹管理区，1961年设淡竹公社，1984年改淡竹乡，1992年上井乡并入。
位于县境西南，距县城26.2公里。
面积211.6平方公里，人口1.2万。
有公路与临石公路相接。
辖下叶、下齐、石盟垟、下陈
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