冷库建设项目可行性分析报告Word文件下载.docx
《冷库建设项目可行性分析报告Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《冷库建设项目可行性分析报告Word文件下载.docx（32页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
〔四〕产品单耗核算 22
〔五〕节能措施 22
七、运营与管理团队选择 24
〔一〕自主运营 24
〔二〕运营外包 25
八、项目实施进度 26
〔一〕建设工期 26
〔二〕项目实施进度安排 26
〔三〕项目实施进度表 26
九、投资估算 27
〔一〕投资估算依据 27
〔二〕固定投资估算 27
〔三〕固定资产投资分析 27
〔四〕流动资金估算 28
〔五〕项目投资估算 28
〔六〕资金筹措 28
〔七〕投资估算 28
十、财务评价 30
〔一〕概述 30
〔二〕项目总投资与资金来源 30
〔三〕总成本费用测算 30
〔四〕财务评价 31
〔五〕财务评价结论 32
一、总论
（一） 项目背景
1XX农产品中心批发市场基本情况。
XX农产品中心批发市场是经原国家计委立项批准，现由上市公司XX市农产品股份XX和本地国资企业XX城乡商贸发展投资〔集团〕XX共同投资兴建的国家级农产品批发市场，主要经营X围是农副产品批发、零售、储藏、加工等，辐射全国20多个省、市、自治区。
市场一直肩负着带动农产品物流产业经济、保障“菜篮子”供应等使命，并一直为此不懈努力。
市场总占地面积521亩，净用地402亩，计划总投资4.3亿元，
规划建筑总面积为26万㎡，场内道路总面积12万㎡，并分设六个总
面积高达3万余㎡、共800个车位的停车场；
已开发约220亩，建筑
面积8.5万㎡，建成四个交易区：
蔬菜、肉类、海水产、干杂调味品，并建成集信息中心、检测中心、监控中心、结算中心、商务中心、商务代理、咨询、市场服务为一体的客商服务中心。
09年市场成交量
为76万吨，成交额达60亿元，蔬菜日交易量逾3000吨/日。
2国家产业背景。
我国农产品储藏保鲜技术迅速发展，农产品冷链物流发展环境和条件不断改善，农产品冷链物流得到较快发展。
目前，我国每年约有4亿吨生鲜农产品进入流通领域，冷链物流比例逐步提高，果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别达到5%、15%、23%，冷藏运输率分别达到15%、30%、40%。
在农产品冷链物流基础设施方面，全国现
有冷藏库近2万座，冷库总容量880万吨，其中冷却物冷藏量140万
吨，冻结物冷藏量740万吨；
机械冷藏列车1910辆，机械冷藏汽车
20000辆，冷藏船吨位10万吨，年集装箱生产能力100万标准箱。
适应我国国情的低能耗、低成本的冷链处理技术的广泛推广，推动了水产品和反季节果蔬为代表的高价值量农产品冷链迅速兴起。
从总体上看，我国农产品冷链物流发展仍处于起步阶段，规模化、系统化的冷链物流体系尚未形成，与发展现代农业、居民消费和扩大农产品出口的需求相比仍有差距。
国务院在近几年下发的中央1号文件中反复强调要加快农产品冷链物流系统建设，促进农产品流通。
一些冷链物流的国家标准、行业标准和地方标准先后颁布实施，
《食品安全法》等重要法律法规逐步完善。
在20XX发布的《物流业调整和振兴规划》中，明确提出要完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜活农产品冷藏运输比例。
农产品冷链物流的重要性进一步被消费者认识，全社会对“优质优价”农产品的需求不断增长。
20XX8月3日国家发改委日前正式印发《农产品冷链物流发展规划》，规划提出了2015年农产品冷链物流发展的目标、主要任务、重点工程与保障措施。
《规划》中提出了八大工程，这些将是我们在农产品冷链物流方面鼓励的重点投资领域，其中包括一是冷库建设工程。
鼓励企业在技术改造和充分利用现有低温储藏设施的基础上，加快建设一批设施先进、节能环保、高效适用的冷库，满足全社会对储藏设施的急需。
到2015年，推动全社会通过改造、扩建和新建，增
加冷库库容1000万吨。
〔二〕项目概况
XX农产品中心批发市场冷冻冷藏库建设工程。
建设成为XX地区大型的果、菜、蛋、奶、肉、禽、水产等农产品冷藏冷冻库，满足XX地区食品加工企业对食品冷藏资源的需求；
作为XX省菜篮子工程定点基地，满足老百姓餐桌上对冷藏食品的需求；
作为冷藏食品进出XX与周边的存储和中转地，打造XX地区食品冷藏物流中心，满足各类厂家、商家和中介对冷藏食品交易平台的需求。
二、市场预测
（一） 市场供应现状
冷链物流是物流需求带来的专业化细分。
冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。
它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。
随着国民经济的不断发展，人们的生活水平不断提高。
冷链物流业迅猛发展，冷链仓储建设有着非常广阔的市场前景。
满足新的生活模式。
随着经济快速发展，地区迅速都市化，人们生活模式发生改变，对简便、西化、冰冻食品的消费需求提高，对即食文化也有相当程度的接受。
减少食品损耗。
不适当的包装方法、材料、容器和处理方法、储藏环境等，造成的食品损耗惊人。
据有关资料，由于没有冷链保证，我国果蔬采摘后腐损严重，全国每年果品腐损近1200万吨，蔬菜1.3
亿吨，按每公斤1元计算，经济损失超过上千亿元。
保障食品安全。
有效的冷链物流通过对温度、湿度与时间等的控制，使食物从农场到餐桌的全过程都得到安全保障，避免食物遭受有害物质的污染，大大减少食物的物理性、化学性和生物性的危害，从而保证了食品的品质和安全。
冷库是发展冷链业的基础设施，也是在低温条件下贮藏货物的建筑群。
食品保鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐畜禽、水产、果蔬、速冻食品通过预冷、加工、贮存和冷藏运输，有效地保持食品的外观、
色泽、营养成分与风味物质，达到食品保质保鲜，延长食品保存期的目的，起到调剂淡、旺季市场的需求并减少生产与销售过程中经济损耗的作用。
（二） 产品目标市场分析
就XX省为例：
截至20XX已建成千吨级果品气调库29座，千吨以上冷库33座，500～1000t冷库55座，100～500t冷库59座，50～100t冷库242座，50t以下冷库1.7万座。
但同巨大的市场需求相比冷库储藏能力仍不能满足。
按XX市每人每天消费农产品的平均值计算，全市至少需要100万吨冷库储藏能力才能满足市场需求。
而目前在XX现有储藏量不足50万吨，冷库缺口巨大。
由此可见，随着市场经济的不断发展、现代物流系统的不断完善，食品冷藏链的产业化发展前景十分广阔。
三、建设需求与产品方案
〔一〕建设需求
序
号
经营产品种
类
存储温度℃
湿度控制
冷库规模（立
方米）
存储吨位
〔吨〕
冷间数
量
1
蔬菜水果
.2-7
要求
3000
500
3
2
新鲜肉品
.-2/+2
无要求
1000
300
4
冷冻品
.-18
35000
10000
7
5
储冰库
.-5
通过对该市场目前1000多个铺面中采样的191家经营单位从经营产品种类，经营方式，经营规模等方面收集反馈的数据建立以下数据模型，进行调查结果分析，建议冷库部分的建设规模如下：
具体分析过程如下：
序号
经营产品种类
铺面数
抽样数
组成比例
.4-7
64
191
0.335079
新鲜肉品类
30
0.157068
鲜活水产品
常温
8
0.041885
冷冻肉品
.-18、-20
72
0.376963
冷冻水产品
19
0.099476
6
蛋
常温或0
0.005236
附表2：
一般食品的物理特性
存储相对湿度%
存储周期
瓜果类
.-1/+2
75-90
2-7个月
叶菜类
.2/7
85-90
21-28天
80-90
7天
6-9个月
.-18/-25
6-19个月
鲜蛋
.-0.5/+1
80-85
7个月
采集数据分析1：
关于建设冷库种类的分析附表1：
市场内经营单位的组成比例
结论：
通过附表1该市场内经营产品种类与结合我国对食品冷加工工艺的要求〔附表2〕，建议建设2种温度X围的冷库群，每个温度带
按产品种类的存储要求分库冷藏存储。
一：
温度分类：
1.冷库温度X围控制在：
-2～7℃，用于存储水果蔬菜与新鲜肉品类鲜蛋类；
2.冷库温度X围控制在：
-18～25℃，用于存储冷冻食品类；
二：
库区分类：
1.水果蔬菜类库群；
2.新鲜肉品类库群；
3.鲜蛋类库群；
4.冷冻肉品冷库群；
5.冷冻水产品冷库群；
采集数据分析2：
关于建设冷库规模的分析
1.通过对该市场目前1000多个铺面中采样的191家经营单位经营规模：
每天销售量，每次进货量，冷库储存方式，冷库吨位等方面收集反馈的数据建立以下数据模型：
附表〔3〕
每天销售
量（吨）
经营单位
〔家〕
每次进货
冷库使用吨位
（吨）
经营
单位
备注
2吨以内
76
5吨以内
75
14
2-5吨以
内
32
10吨以内
25
33
5-10吨以
13
30吨以内
11
20
自建冷库使用
87家,租赁冷库
其他
57
71
49
使用92
〔二〕建设内容通过对XX地区周遍同类市场的调查，结合我市场的土地使用规划情况，就冷库规模提出以下建议：
1．水果蔬菜类库群的规模：
目前我国水果蔬菜类的经营除原产地大规模建设保鲜冷库存储水果蔬菜外，一般中间的流通环节多以常温条件下现场批发为主，但也有部分水果需要冷藏保鲜。
通过对本市场一期蔬果类租户的抽样调查与与XX周边市场的调查，目前在XX地区蔬菜水果很少采用冷藏保鲜技术进行销售。
结合本市场二期项目蔬菜交易区的规划，目前该类型冷库建设规模不宜过大，但考虑今后的发展，可能会有部分租户要求具有此类功能的冷库。
建议建设一座存储吨位在500吨的蔬果保鲜冷库
升级会员 