金都新苑管理规约.docx

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金都新苑管理规约

《金都新苑管理规约》

第一章总则

第一条根据中华人民共和国《物权法》和《物业管理条例》及其他有关法律法规，结合金都新苑项目的实际情况，为维护各业主和物业使用人的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，维护物业区域的公共秩序，创造优良的生活环境，确保金都新苑物业正常、合理的使用，物业管理达到优质的管理标准，特制定《金都新苑管理规约》。

第二条本管理规约对业主、物业使用人和物业服务企业均有约束力。

第二章物业基本情况

第三条本物业管理区域内物业的基本情况

物业名称：

金都新苑

座落位置：

青岛市市南区台南路17号

占地面积：

6697.6平方米

建筑面积：

12373.66平方米

物业类型：

住宅

第四条根据法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：

1.由单幢建筑物的全体业主共有部位，包括该幢建筑的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间等。

2.由单幢建筑物的全体业主共有的公用设施设备，包括该幢建筑物的给排水管道、落水管道、公用照明设施、电梯设备、弱电设备、消防设施、避雷设施等。

3.由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。

第三章物业的使用、维护和管理

第五条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

业主应加强安全防范意识，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。

第六条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供气、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第七条业主应按设计用途使用物业。

因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

如私自改变设计用途，所产生的后果由业主自行承担。

第八条业主需要装饰装修房屋的，应遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和省、市有关装饰装修规定，并应事先告知物业服务企业，办理《装修申请表》、《装修管理服务协议》、《施工许可证》等相关的施工协议并交纳规定的装修保证金，待工程人员现场核实后方可按规定进行施工。

装修完工后，物业服务企业应按照装饰装修管理服务协议派专业人员进行现场检查，业主的装饰装修行为没有违反有关法律、法规、规章和装饰装修管理服务协议的，应及时退还装修保证金。

第九条房屋装饰装修期间，允许物业管理企业入户巡视。

凡发现违反规定擅自分割搭建，物业服务企业有权劝阻制止；经劝阻制止不改正的，物业服务企业有权阻止该户施工人员、装修材料、家具物品等进入小区。

第十条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响。

本物业管理区域的装饰装修施工时间为早上8：

00一12：

00，下午14：

00一18：

00，其他时间不得施工。

第十一条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十二条业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十三条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业规定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十四条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业区域的车辆行驶和停车规则，不准乱停乱摆，影响他人通行。

第十五条本物业管理区域内禁止下列行为：

1.损坏房屋基础，承重结构、主体结构，破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位、设施的颜色、形状和规格等），擅自改变房屋设计用途；

2.占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；

3.违章塔建、私设摊点；

4.在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

5.安装影响房屋结构或周围环境的动力设备；

6违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒物质，发出超标噪声；

7.擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等设施设备。

8.践踏、占用绿地，攀折花木，损坏、涂划园林建筑小品。

9.擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画，乱摆花盘和其他杂物；

10.利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

11、违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

12.对房屋共用设施设备及与此相关的设施设备进行封闭式装修；

13.物业管理区域内随意停放车辆，堵塞消防通道；

14.法律、法规禁止的其他行为。

第十六条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

1.有专人看管，切勿让动物在小区内随地大小便；

2.出现问题由饲养动物的业主负责。

第十七条业主对物业专用部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第十八条因维修养护，需进入相关业主的物业专有部分时，物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行，造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第十九条物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或其他业主）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，维修发生的费用由责任人承担。

第二十条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的、应当征得物业服务企业的同意，并在约定期限恢复原状。

第二十一条建设单位应按国家规定的保修期和保修范围承担物业的保修责任。

物业保修期满后由业主承担保修责任。

业主如委托物业服务企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。

凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维护的由业主大会委托物业服务企业进行维修养护，其费用由当事业主分摊。

若人为造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复并赔偿经济损失。

第二十二条金都新苑由受过专业训练的团队进行服务管理。

如需服务人员提供协助或查询小区服务管理方面的任何事项，欢迎随时致电金都新苑物业服务中心；金都新苑物业服务中心员工禁止因任何私人事宜与小区业主联系，严禁向业主索要小费或任何额外报酬，并接受全体业主的监督。

第四章业主的共同利益

第二十三条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：

1.制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2.以批评、规劝、公示、上报政府主管部门、诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本管理规约和规章制度的行为；

3.向欠费业主追缴物业服务费用；

4.对业主共有车位，除非业主大会另有明确决议，有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域；

5.非因公共利益占用公用部位应征得共有产权业主和物业服务企业的同意，否则物业服务企业有权清理而无须事先通知。

第二十四条因本小区业主人数较少，全体业主一致同意，决定不成立业主委员会，同意由居民委员会为本小区业主大会的执行机构。

第二十五条物业服务企业应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。

第二十六条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。

业主应按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。

物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极缴纳物业服务费并督促欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第二十七条利用物业共用部位、共用设施进行经营的所得收入可用作弥补亏损及作为社区文化活动经费。

第五章物业的转让、出租相关事项

第二十八条　业主转让或者出租物业时，须将本公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。

业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业管理企业。

第二十九条　应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。

　　第三十条　居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。

不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按间或按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。

　　第三十一条居住房屋租赁，应将本公约作为租赁合同的附件，要求承租人严格遵守公约，并将租赁情况书面告知物业服务企业。

凡违反本公约出租或转租房屋的，业主大会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为，业主或承租人应积极予以配合；凡拒不终止租赁行为，损害其他业主或使用人合法权益的，相关业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

第六章违约责任

第三十二业主违反本管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十三条业主违反本管理规约关于业主共同利益的规定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十四条业主、物业使用人不履行本管理规约约定的义务交纳物业管理费及相关费用的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收交情况，并注明欠交费用的业主室号或发催告函进行催讨，仍不支付的，物业服务企业可根据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第六章附则

第三十五条本管理规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十六条物业使用人违反本公约的，相关业主承担连带责任。

第三十七条业主应当向物业服务企业提供联系地址、通讯方式；发生变更的，应当及时向物业服务企业提供新的联系地址、通讯方式。

业主不提供或者未及时提供联系地址、通讯方式或变更信息的，物业管理活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主信报箱或者按原预留联系地址、通讯方式送达。

第三十八条本规约经___________年_____月_____日业主大会会议讨论通过。

第三十九条本规约经业主大会进行决议修改。

修改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。

第四十条本规约未尽事项由业主大会补充。

业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。

第四十一条本管理规约附件《装修管理规定》、《安全防范管理规定》、《消防管理规定》、《环境卫生管理规定》、《停车场管理规定》、《搬迁流程及管理规定》、《电梯使用管理规定》以及本物业其他管理制度是本管理规约的有效组成部分，全体业主承诺遵守。

遵守管理规约承诺书

我等已认真阅读了《金都新苑管理规约》及其附件的全部内容，现同意遵守本管理规约及附件，并同意遵守物业服务企业日后根据本管理规约而制定的规则或规定。

如有违约，愿承担相应违约责任，并同意对家庭成员或本物业的其他使用人违反本管理规约和附件的行为承担连带法律责任。

特签署本承诺书。

业主姓名（单位盖章）：

证件号码：

房屋位置：

栋单元房

承诺日期：

年月日

附件：

1.《装修管理规定》

2.《安全防范管理规定》

3.《消防管理规定》

4.《环境卫生管理规定》

5.《停车场管理规定》

6.《搬迁流程及管理规定》

7.《电梯使用管理规定》

装修管理规定

根据国家建设部关于房屋产权、省市家居装饰装修管理办法、以及城市的整体规划等有关管理规定，对您的房产装修将根据政府有关规定进行严格管理，同时为确保您和本小区广大业主的根本利益，并结合金都新苑项目的实际情况，要求业主进行室内装修时，应当保证建筑工程质量和结构安全，符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准，并遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和省、市有关装饰装修规定及物业服务企业对房屋装修有关问题的规定。

一、装修范围

装修业主应严格按照申报并经批准的装修范围和要求进行装修，应委托具备装修施工资质的专业装修公司进行装修。

二、装修申请

1.装修业主在规定范围内要进行装修、维修和改造，应会同施工单位提前三天向物业服务企业提出装修申请（租户必须持业主装修委托书），填写《装修申请表》，并提交装饰装修公司营业执照及装修施工资质证书等资料，同时签订《装修承诺书》。

2.装修业主确定装修方案后，应由施工单位指定一名装修现场负责人。

3.装修业主会同装修现场负责人备齐如下装修申报材料后，至物业服务企业办理装修申请手续：

（1）由开发商签发的入住申请；

（2）填写完整的《装修申请表》；

（3）装修单位《承建资格证书》原件（交验后退回）、复印件及装修单位营业执照复印件；

（4）装修合同（业主与施工方签订）复印件；

（5）房屋装修施工图（包括建筑、电气管线图等）；

（6）装修人员身份证复印件和l寸照片2张；

（7）装修申请人如果是租户，除以上资料外还应提供《房屋租赁合同》复印件、《物业使用授权书》、《物业使用承诺书》以及业主签发的《装修委托书》；

（8）商业装修需向有关部门申报，持有关部门的批文向物业服务企业办理装修手续。

4.装修申请人在办理装修申请手续时应向物业服务企业缴纳规定的装修保证金、装修垃圾清运费（每建筑平方米2元）及出入证工本费（每人每证1元）。

三、装修审批

1.物业服务企业查验装修申请材料齐全，受理装修申请后，应在两个工作日内完成审批。

2.装修方案的审批原则如下：

（1）严禁破坏建筑物的主体结构；

（2）严禁破坏建筑物的建筑立面、外墙（含保温层）；

（3）严禁改动上下水主管道、消防管线、供电、通讯、智能化线路；

（4）根据开发商提供的楼板设计荷载，审核楼面及吊顶材料；

（5）严禁破坏屋内地面设施；

（6）确定用电负荷（大型设备必须严格接电）、用电工具及相应的用电保护措施；

（7）确认有无大量使用易燃材料；

（8）审核装修方案是否符合防火要求；

（9）其他规定：

3.装修方案经审批同意后，签发《装修施工许可证》。

4.装修负责人持《装修施工许可证》、施工人员身份证复印件、一寸照片2张与物业服务企业办理装修施工人员的《装修出入证》，施工人员凭《装修出入证》，方可进入金都新苑项目进行装修。

四、责任范围

1.为保证建筑物结构和使用安全，装修户在装修期间严禁下列行为：

（1）改变房屋承重结构及配套设施的使用功能；

（2）在承重墙、梁、柱、天花板、地面上打孔；

（3）不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；

（4）任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；

（5）破坏或者拆改厨房、卫生间的地面防水层、排风设施；

（6）将生活污水排入雨水管道；

（7）使用不符合消防要求的易燃装修材料；

（8）擅自改动、暗藏燃气管道设施；

（9）自行改造或增加用电负荷，乱拉乱扯临时用电线路。

2.为保持统一美观，严禁下列行为：

（1）改变整个建筑的外观、造型，外墙的颜色；拆除连接阳台的墙体、门窗；

（2）在玻璃窗外加装防盗网，改变窗的款式和颜色；

（3）在阳台上安装防盗网（可在室内安装防盗网，参考物业服务企业提供的样式）；

（4）一切屋外更改或加建，包括遮蓬、天线、附加建筑物及标志等的更改或加建；

（5）不得在室外安装晾衣架；

（6）不得在任何位置安装太阳能热水器和燃气热水器室外挂机；

（7）阳台封闭改造需按照开发商统一要求，报经物业服务企业确认后方可施工；

（8）擅自占用公共场所（地），在公共走廊等公共场所（地）上进行任何形式的搭建、安装和铺设。

以上行为和其他未经批准私自改变房屋结构及用途者，除恢复原状、扣除装修保证金外，装修业主及装修单位还应该承担由此产生的其他损失和因此而产生的一切法律责任。

3.安装店铺广告、招牌，应得到物业服务企业的书面同意，并按照物业服务企业的要求得到政府行政主管部门的批准后方可实施。

4.安装空调机时，外机必须按设计要求装在指定位置，并统一排放冷凝水，无设计指定位置的须由物业服务企业指定位置，且支架应采用不锈钢材质，支架尺寸符合安全要求。

5.安装抽油烟机，其排气管须接入排风口。

6.安装燃气热水器必须采用强排式，排气管不得插入排风口或管井。

7.浴室内安装浴霸必须从插座重新引线，不能使用原预留灯线；房内不得使用超过原设计负荷的电器。

五、装修施工管理

1.业主和装修单位负责人应仔细阅读《住户装饰装修指南》及小区有关管理规定，并严格按照装修审批意见文明施工。

2.所有施工必须按照已经批准的方案进行，不得随意更改。

如有更改，必须事先报物业服务企业，经再审同意后方可施工。

3.装修施工人员必须佩戴《出入证》进入装修施工现场；装修施工人员只能在负责实施装修的区域和涉及到的非装修区域活动，严禁进入未涉及的非装修区域。

4.装修施工人员搬运装修材料只能使用货梯或物业服务企业指定的电梯，大件材料或货梯不能运送的材料应从物业服务企业指定的楼梯运送，不得强行使用货梯运送，违者将严肃处理。

5.装修期间或在装修结束验收时，若发现装修实际情况与申报内容不符，又无重新申报审批记录，则按相关规定追究责任。

6.装修施工用电不得超过装修单位的装表容量，严禁擅自乱接、乱拉电源线，超容量用电与物业服务企业协商后，由物业服务企业工程人员在指定位置接临时电源线，否则造成的一切后果由装修负责人负责。

7.因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、煤气管道破裂、损毁他人物品等，应由装修业主负责修复和赔偿。

8.装修业主不得私自在户外接水、电、气，违者照章罚款。

9.厨房、卫生间吊顶必须留承水弯检修口，主下水管封闭装饰应便于随时拆除，确保维修方便。

10.不得擅自封包、改动燃气、暖气管道。

11.装修施工临时动火、用电，应提前向物业服务企业申报，并填写《临时用电／动火申请表》，说明动火、用电部位，使用工具的品种、负荷，动火、用电作业起止时间，动火、用电作业安全措施等等。

12.装修施工作业应遵守消防规定，并遵守所签订的《防火责任书》的规定。

如因违反装修管理规定所发生的消防事故，由发生事故的施工单位、个人以及雇请施工的装修户按规定承担一切经济及法律责任。

13.装修垃圾必须袋装，并按照物业服务企业指定的位置、方式和时间进行堆放、清运。

楼梯、过道、天台、道路以及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好整洁。

对违章堆放、抛弃装修垃圾的，物业服务企业有权责令限期清理。

不及时清理的，物业服务企业代为清理，费用由装修业主承担。

14.装修施工人员必须保证公共设施完好、清洁，不得随意在公共走道堆放装修材料，不得在楼道、电梯内乱涂乱画，否则按规定予以处罚。

15.严禁高空抛物行为，违者自行承担一切后果，并将追究相关法律责任。

16.施工期间，物业服务企业应进行现场监理，以保证装修施工队严格遵守有关规定，按规定作业，文明施工。

17.装修应在自开工之日起的三个月内完成。

如确实需要延期，应由装修业主和施工单位至物业服务企业办理延期手续。

逾期不办理延期手续的，物业服务企业有权责令其停工，直至办理完延期手续。

18.施工时间：

早上8：

00一12：

00，下午14：

00一18：

00。

如工期紧，在征得物业服务企业同意后，填写《延时施工申请单》可适当延长装修时间，但在非施工时间内不得使用电动机械等有噪声工具进行装修作业。

19.物业服务企业对装修业主每天将不定时派专人进行巡查，并填写《装修日巡查记录》。

装修者应将《装修施工许可证》贴在装修户大门外，以便于巡查工作的进行。

20.对违反上述规定的，轻者现场纠正，重者物业服务企业将下发给装修负责人《违章处理单》，视情节轻重报相关部门给予处罚。

六、违章装修的处理

1.物业服务企业工作人员有权检查装修情况，装修施工人员应自觉接受物业服务企业工作人员的检查、监督、指导，发现违章装修，物业服务企业可采取以下措施：

（1）责令停工；

（2）责令恢复原状；

（3）赔偿经济损失；

（4）对拒不整改的违章装修，物业服务企业将向有关部门反映情况，按建设部《住宅室内装饰装修管理办法》及青岛市相关规定进行处理。

七、装修验收

1.装修完工后施工队和装修业主共同向物业服务企业申请验收，验收时应交回进场施工人员《出入证》，如丢失《出入证》不退还押金。

2.经物业服务企业验收，装修业主无违章或渗、漏、堵、损坏等情况发生，物业服务企业在十日内退还装修业主和施工单位的装修保证金。

3.如验收不合格，物业服务企业将向装修业主下达《限期整改通知书》，整改完成后物业服务企业验收，验收合格后物业服务企业在十日内退还装修业主和施工单位的装修保证金。

4.如装修业主有违章装修或渗、漏、堵、损坏等情况发生，且拒不整改的，物业服务企业将扣除装修业主和施工单位的装修保证金。

5.其他规定：

安全防范管理规定

1.金都新苑小区实行封闭式管理，非小区居民未经许可请勿进入小区。

2.各业主进入单元后须随手关闭单元防盗门，若有亲友走访请按规定登记后进入小区。

3.小区内的暂住人口、流动人口必须到辖区公安机关办理暂住证，并到物业服务企业注册登记办理临时出入证，离开时办理销证手续。

4.为保障业主的财产安全，金都新苑小区实行物品出门登记制度。

凡个人携带较大箱、包等物品出门，请提前向物业服务企业索取《物品出门证》，对应填写物品名称、数量、搬出时间并由业主签字，交至金都新苑物业服务中心确认。

物品搬出小区时请向安保人员出示签署完毕的《物品出门证》，并由安保人员验证后后方可搬出。

5.请您特别注意，出于安全考虑，本小区严禁在任何区域贮存任何易燃易爆物品、有毒化学物品、违禁药品及其他各种危险品，以及各种具有刺激性气味的物品，如您不慎存放上述危险物品或刺激性气味物品，请您及时告知物业服务企业，以便协助您尽快妥善处理，以免给您或其他客户带来危险。

6.业主如遇被盗，不应移动、清抹或洗涤任何现场物品，立即通知物业服务企业，并拨打110报警。

7.您与家人外出时，请检查门窗是否关闭，并随手关闭电器，关闭自来水及天然气阀门，避免发生事故。

8.若长时间外出，请您提前告知物业服务企业，并提供有效联络方式，以便当有重要或紧急情况发生时，能及时与您取得联系。

9.业主向物业服务企业登记的联系电话应真实，以备在紧急事件发生时及时与您联系。

若您的联系方式有变更，应及时书面通知物业服务企业。

10.严禁在小区内聚众赌博、打架斗殴、酗酒闹事、吸毒贩毒、传播淫秽物品，一经发现将报告公安部门处理。

11.切勿将任何物品抛出窗外，阳台上放置的物品须采取固定措施，以免物品掉下伤人毁物。

若发生上述事故，业主应对产生的后果承担经济和法律责任。

12.业主应教育或保护未成年子女，在小区使用娱乐健身设施或在水景区域玩耍时，注意安