1225新形势下的土地制度与政策.docx

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1225新形势下的土地制度与政策

新形势下土地制度与政策

主　要　内　容

1.形式分析

2.土地政策参与宏观调控

3.耕地保护政策

4.土地集约节约政策

5.重点领域和关键环节的改革

一、形势分析

v2009——土地供需矛盾突出，局面还将持续

⏹项目投资力度大范围广、建设集中、用地需求居高不下

⏹搭车用地、借机圈地、超前征地、打政策“擦边球”、未报即用、批而未用等问题引起高度关注

⏹房地产市场，去年下半年量价齐升

⏹耕地保护红线呈高压态势

⏹2009年批准用地增加

⏹2008年度卫片执法检查多个城市的违法占用耕地比例超过15%的问责线

⏹地王频现，群众关心，社会关注

v2010——是最为复杂的一年，不确定因素增多

⏹土地政策将着力增强宏观调控和结构调整的针对性和灵活性

⏹要从制度安排入手，完善加快经济发展方式转变的体制、机制和政策导向

⏹以优化结构、提高自主创新能力为重点，实现经济发展方式的新突破

⏹以完善政绩考核评价机制为抓手，增强经济发展方式转变的自觉性和主动性

二、土地政策参与宏观调控

v2009年适时调整政策，破解保增长用地难题

⏹增加指标总量，扩大指标流量，完善指标结构，为扩内需保增长提供用地保障

⏹改进用地审批，提高审批效率

⏹保障民生用地

⏹完善工业用地出让制度，调整工业用地出让最低价标准实施政策

⏹出台了扩大内需项目用地规划管理意见

⏹盘活批而未用土地

v2010年强化土地政策调控职能，服务调结构、转方式

⏹继续实行有保有控的土地政策，做到保、促、控有机结合

⏹加强房地产市场土地供应调控

⏹建立健全预警在先、关口在前、协同应对，以经济手段为核心的土地宏观调控体系

⏹调整发布《限制用地项目目录（2010年本）》和《禁止用地项目目录（2010年本）》

⏹加强与财政、金融、证监等部门联动，防范系统性风险

⏹信息整合全、分析判断准、政策引导稳、相机决策快、调整力度慎

⏹强化对土地价格、供应和利用状况的动态监测

房地产用地供应和监管

（一）加快住房建设用地供应计划编制：

科学编制住房供应计划，协调推进实施。

确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

城市和国有工矿棚户区改建原则上应实行原址改造，盘活存量土地。

（二）促进住房建设用地有效供应：

确保保障性住房用地供应。

严格规范商品房用地出让行为。

土地出让条件\土地竞买人资格审查\土地出让合同管理。

坚持和完善土地招拍挂制度。

（三）切实加强房地产用地监管：

实施住房用地开发利用申报制度。

开发利用动态监测。

保障性住房用地供后监管。

严格依法处置闲置房地产用地。

加强房地产用地开发利用诚信管理。

（四）建立健全信息公开制度：

公开住房供地计划\土地出让公告\公开土地出让和划拨结果\公开土地开发利用信息\公开违法违规用地查处结果

（五）开展房地产用地突出问题专项检查：

房地产用地专项检查的重点内容（未经批准擅自改变用途\违规供应土地建设别墅\违反法律法规闲置土地\囤地炒地）。

结合出让合同清理制定专项检查方案。

严肃查处房地产用地中的违法违规行为

三、耕地保护政策

v进一步落实最严格的耕地保护制度

⏹开展耕地保护责任目标考核

⏹积极推进基本农田保护

⏹先补后占，实施报备，考核

⏹建设性保护耕地

⏹建立健全耕地保护补偿机制和激励约束机制

四、土地集约节约政策

v健全最严格的节约用地制度

⏹研究制定最严格的节约用地制度基本框架。

⏹科学编制各级土地利用总体规划

⏹修改行业建设（工程技术）标准

⏹建立政府节约用地目标考核制度，开展城市建设用地节约集约利用评价和考核

⏹建立存量建设用地利用情况评估制度

⏹推进存量土地的再开发再利用，加大闲置土地处置力度

⏹稳步推进土地有偿使用制度改革

⏹规划修编中统筹合理安排各类用地，优化用地结构和布局的，严格建设用地空间管制，严格城镇工矿建设用地扩展边界管制，控制农村居民点用地扩张

⏹颁布了铁路、石油等行业用地标准

⏹建立存量建设用地利用情况评估制度，探索建立低效利用土地退出机制

⏹加大对城镇土地二次开发和“三旧”改造的支持力度

提高建设用地利用效率

⏹严格执行闲置土地处置政策。

土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价

⏹引导使用未利用地和废弃地。

严格落实被损毁土地的复垦责任，在批准建设用地或发放采矿权许可证时，责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费。

除可以继续划拨使用的以外，经依法批准由原土地使用者自行开发的，按市场价补缴土地价款

⏹鼓励开发利用地上地下空间。

现有工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款

⏹鼓励开发区提高土地利用效率。

对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区，优先安排建设用地指标

健全节约集约用地长效机制

⏹深化土地有偿使用制度改革。

除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地将积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。

加强建设用地税收征管，抓紧研究各类建设用地的财税政策

⏹严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地，通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让

⏹强化用地合同管理。

土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。

对非经营性用地改变为经营性用地的，约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让

⏹优化住宅用地结构。

供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，保证“三类住房”用地

禁止“以租代征”

⏹禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模

⏹农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续

⏹未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为

⏹单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，应当依法追究有关人员的法律责任

有序推进重点领域和关键环节的改革

1.农村土地管理制度改革有序推进

⏹严格执行建设占用耕地占补平衡制度

⏹深化农村土地产权制度改革与建设

⏹推进征地制度改革

⏹研究规范农村集体建设用地使用权流转的政策

⏹在农村土地整治、城乡建设用地增减挂钩、统筹城乡土地管理制度改革等方面进一步推进，实现城镇化与新农村建设的良性互动

2.深化国土资源审批制度改革

⏹改进建设项目用地审批方式

⏹加快国务院批准城市用地审批改革

⏹防止出现新的“批而未用”

⏹建立健全决策权、执行权、监督权既相互制约又相互协调的权力结构和运行机制

3.深入推进综合试验区国土资源配套制度改革

⏹研究制定《国土资源管理改革试点管理办法》

⏹开展跟踪与评估，处理改革创新与依法行政关系

⏹健全严格规范的农村土地管理制度

按照产权明晰、用途管制、节约集约、科学管理的原则

v落实最严格的耕地保护制度，坚守l8亿亩耕地红线

v实行最严格的节约用地制度，严格控制城乡建设用地总规模

v做好农村土地确权登记颁证工作，建立明晰的农村土地产权制度

v推进征地制度改革，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制

v规范集体经营性建设用地流转，建立城乡统一有形的建设用地市场的目标迈进

v抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革

提高土地补偿标准

v制定并公布市县征地的统一年产值标准和区片综合地价

v实行同地同价

v国家重点建设项目足额概算

v征地补偿安置费用的落实是批准征地的前提，社会保障费用不落实的，不得批准征地

关于国有土地出让收支管理

v严格土地出让收入征收管理

v严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入

v规范土地出让收入分期缴纳行为

v严格执行土地出让（租赁）合同、划拨决定书

v完善土地出让收入信息共享制度

v严格按照规定合理安排各项土地出让支出

v严格执行土地出让收支管理的责任追究制度

提高新增建设土地有偿使用费缴纳标准

v国发［2004］28号文件明确要求：

“要适时调整新增建设用地土地有偿使用费收取标准。

”为此，根据当前经济调控需要，要提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，原有基础上提高了1倍

v调整了新增建设用地土地有偿使用费的缴纳依据，规定新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准

v要求城市政府不仅要对依法审批的新增建设用地负责，还要对当地实际新增的建设用地负责，要按当地实际新增的建设用地面积核算应当缴纳的新增建设用地土地有偿使用费

调整城镇土地使用税标准

v明确要提高城镇土地使用税征收标准，原有基础上提高了２倍，并严格控制减免税范围。

有效提高城镇土地使用税收入在地方财政收入中的比重

v目的是加大用地者的土地保有成本，促进集约节约用地，还可以增加地方财政收入，优化地方财政收入结构，促使城市政府立足于存量建设用地的有效利用，缓解城市规模扩张冲动

调整耕地占用税标准

v统一内、外资企业耕地占用税税收负担,体现税收公平

v大幅度提高了耕地占用税税额标准,在原规定的税额标准的上、下限都提高4倍左右

v从严规定耕地占用税减免税项目.按原条例和有关政策规定，对铁路线路、公路线路、飞机场跑道、航道等基础交通设施建设占地，有的免税，有的执行规定的低档税额，有的按所在地适用税额征税。

同为基础交通设施建设占地，税收负担不同。

为严格控制减免税，公平税负，新《条例》取消了有关铁路线路、飞机场跑道、停机坪、炸药库占地免税的规定

v统一耕地占用税的征收管理

违规用地将严查

2008年7月《违反土地管理规定行为处分办法》生效，有下列行为之一的，将严查处分

第三条　县级以上地方人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员：

土地管理秩序混乱，致使一年度内本行政区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到１５％以上或者虽然未达到１５％，但造成恶劣影响或者其他严重后果的；发生土地违法案件造成严重后果的；对违反土地管理规定行为不制止、不组织查处的；对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的

第四条　行政机关在土地审批和供应过程中不执行或者违反国家土地调控政策，对有关责任人员：

对国务院明确要求暂停土地审批仍不停止审批的；对国务院明确禁止供地的项目提供建设用地的

第五条　行政机关有关责任人员违反土地管理规定，滥用职权，非法批准征收、占用土地的

第十、十一条　未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的；买卖或者以其他形式非法转让土地的

违规用地将严查

v防范在先、发现及时、制止有效、查处到位的执法监察工作新机制

v加大对未报即用、未批先用、批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽等突出问题的查处力度。

会同和配合有关部门，开展“小产权房”和高尔夫球场用地调研和清理

v加强重点城市房地产开发用地监管，

v搞好2009年度卫片执法检查，严肃查处、公开曝光一批重大典型违规违法案件，严格按照15号令的有关规定实施问责

v加快整合“批、供、用、补、查”综合监管平台，努力实现以图管地，提升国土资源监管的质量和效率

国家土地督察机构监督检查

v对土地征收的合法性审查，主要是规范地方政府的征地行为，保护被征地农民的合法权益，防止因征地而引发群体性事件的发生

v合法性审查不影响省级和计划单列市人民政府现有土地管理职权的行使，这只是一道把关环节，不涉及中央与地方政府职权的划分

v对纠正整改不力的，由国家土地总督察依照有关规定责令限期纠正整改。

纠正整改期间，暂停责令整改地区的农用地转用和土地征收

v结束整改，要经驻在地土地督察局审核后，报国家土地总督察批准

出台的相关文件

1.关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知　（国办发〔2006〕100号）

2.《土地利用年度计划管理办法》（2006年国土资源部第37号令）

3.关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知　（国土资发[2006]307号）

4.关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知　（财综〔2006〕48号）

5.关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号）

6.《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年）》的通知（国土资发〔2006〕296号）

7.关于调整报批国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知（国土资发［2006］320号）

8.关于切实做好被征地农民社会保障工业的有关通知（劳社部发[2007]14号）

9.《工业项目建设用地控制指标（试行）》（国土资发232号）

10.土地登记办法（2007部令40号）

11.土地储备管理办法

12.国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）

13.关于进一步改进和完善报国务院批准城市建设用地审查报批工作的通知（国土资发2007[314]号）

14.国务院关于促进节约集约用地的通知国发（〔2008〕3号

15.违反土地管理规定行为处分办法监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部三部联合15号令

17．《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》

18.《关于加强建设用地动态监管的通知》（国土资发［2008］192号）

19.《关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知》（国土资发［2008］237号）

20.《关于切实做好扩大内需促进经济平稳较快发展的用地保障和管理的通知》（国土资发［2008］298号）