物业专项维修资金管理系统项目投标书 方案.docx
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物业专项维修资金管理系统项目投标书方案
中国光大银行福州分行
物业专项维修资金管理系统
项目技术方案
（HM）
重庆正大华日软件有限公司
2011年2月
文档说明
创建日期：
2011年2月23日
最后修订：
2011年2月28日
注：
本项目方案将包括福州分行待实施两个城市（漳州市和长乐市）的物业专项维修资金管理系统说明，其中既有通用部分说明也有特殊部分说明。
通用部分内容同时适用于这两个城市，特殊部分是针对其中一个城市的需求说明，在文档中将有明显的章节区分或标注。
重庆华日软件有限公司
（以下为文档正文）
中国光大银行福州分行1
物业专项维修资金管理系统1
项目技术方案1
1项目概述5
1.1项目背景5
1.2项目综述5
1.3项目目标6
2业务说明6
2.1名词定义6
2.2业务规则6
2.2.1漳州市6
2.2.2长乐市7
2.3业务处理7
2.3.1漳州市7
2.3.2长乐市10
2.4核心处理11
2.4.1批量开户11
2.4.2批量代发11
2.4.3批量代扣12
2.4.4批量开通理财12
3系统设计14
3.1系统环境14
3.1.1数据环境14
3.1.2软件环境14
3.1.3运行环境15
3.2系统结构17
3.2.1漳州市17
3.2.2长乐市18
3.3数据视图18
3.3.1物业关系19
3.3.2账户关系20
3.3.3分户数据20
3.3.4总户数据22
3.4系统功能23
3.4.1物业管理23
3.4.2业务处理24
3.4.3业务审核26
3.4.4单据管理27
3.4.5信息查询28
3.4.6统计报表28
3.4.7自动对账29
3.5系统性能30
3.5.1数据容量30
3.5.2响应时间30
3.5.3用户数量30
1项目概述
1.1项目背景
为加强光大银行零售业务基础性建设、提升客户群体规模，借助近年来房地产市场蓬勃发展的机遇，支撑国家房屋管理部门对物业专项维修资金进行更加科学的管理。
光大总行决定开展物业专项维修资金业务，目前已制订了《中国光大银行物业专项维修资金业务管理办法》、《中国光大银行物业专项维修资金业务操作规程》等规章制度。
同时为简化流程、减少手工操作，需要进行相应的技术开发和系统建设。
1.2项目综述
本次物业专项维修资金管理系统项目主要针对漳州市和长乐市两个地域的管理需求。
根据漳州房管局的要求，拟建设一套物业专项维修资金银行端管理系统，并且满足漳州房管局提供的《住房资金管理系统承办银行接口说明书》；由漳州房管局进行主要业务管理，资金管理由光大银行完成。
根据长乐房管局的要求，拟建设一套物业专项维修资金管理系统；实现房管局进行审核、查询、对账等功能。
系统应具有易操作、易维护、易扩展的功能。
1.3项目目标
物业专项维修资金管理系统项目将实现以下目标：
1.满足光大银行物业专项维修资金业务开展需要，为业务提供支撑。
2.满足当地房屋管理部门的规章制度和资金管理需求。
2业务说明
2.1名词定义
物业专项维修资金：
是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。
物业专项维修资金业务：
指中国光大银行为房屋管理部门、业主委员会等有权部门或机构以及业主提供资金保管、投资管理和账户服务的业务。
2.2业务规则
2.2.1漳州市
1.房管局系统主要提供业主、房屋的信息查询和明细的查询功能。
2.房管局系统提供开户、缴存、支取、支用、销户的审核功能。
3.房管局系统提供晚上与光大系统对账功能。
4.业主专用账户对应房屋具体门牌号码作为开户名，以房地籍或宗地号产生的唯一信息作为证件号开设，作为个人户进行管理，以光大银行的物业维修基金卡（借记卡）为载体，屏蔽存款、取现、转账、理财等各项金融功能，仅保留查询，批量代发代扣等功能。
2.2.2长乐市
1.业主专用账户对应房屋具体门牌号码作为开户名，以房地籍或宗地号产生的唯一信息作为证件号开设，作为个人户进行管理，以光大银行的物业维修基金卡（借记卡）为载体，屏蔽存款、取现、转账、理财等各项金融功能，仅保留查询，批量代发代扣等功能。
2.中国光大银行为有权部门或机构以及业主提供柜台、自助银行、电话银行等渠道，查询业主物业维修资金缴存、增值及使用等情况及物业简明信息。
物业维修资金系统上线后还可以查询物业详细信息。
2.3业务处理
2.3.1漳州市
1.信息导入：
将房管局提供的楼盘信息文件（已成功通过房管局审核）导入设计好数据结构的数据库中。
2.开户
（1）批量开户：
根据房管局提供的楼盘的信息的文件导入的数据，银行人员登录系统产生批量开户文件。
（2）业主单笔开户：
单笔开户适用于业主（包括个人，或者委托单位）持房管局开具的《缴款通知书》前来我行办理缴交物业专项维修资金业务。
银行检查完毕客户提供的相应《缴款通知书》，录入相关信息后生成发卡文件。
3.缴存
（1）批量缴存：
批量缴存是根据开发商（或业委会或房管局）提供房管局开具的《缴款通知书》以及批量缴存的业主明细文件，在确认待缴存的业主均完成开户后，由银行人员根据缴存申请编号向房管局系统发起验证请求，验证通过后，进行缴存记账，打印批量缴存凭证，同时生成批量代发文件。
（2）单笔缴存：
单笔缴存是业主持房管局开具的《缴款通知书》在银行开户后，由银行人员根据缴存申请编号向房管局系统发起验证请求，验证通过后，进行缴存记账，打印缴存凭证，同时生成代发文件。
4.凭证管理
（1）缴存凭证打印：
单笔缴存记账完成后，承办银行需要打印业主缴存凭证。
（2）缴存凭证批量打印：
按照缴存申请编号，将对应清册的打印信息生成一个文件，银行通过ftp方式得到该文件完成打印。
5.支用记账：
承办银行收到支用凭证，向房管局系统发起验证请求，验证通过后准予支用，否则不允许支用。
同时进行维修资金支用记账（注：
因漳州房管局目前采用的支用方式为银行端表现为房管局专户的资金划拨方式，房管局内部自行对支用资金进行清算到户，目前我们无法取到房管局的资金清算明细，故支用的接口预留）。
6.冲正交易：
承办银行向房管局系统发起缴存、支取、支用交易记账后，如果因为特殊情况需要将缴存、支取、支用记账冲正，发起本笔交易，冲正后，允许该缴存、支取、支用业务重新记账。
7.查询交易：
（1）记账结果查询：
针对通讯超时的问题，提供给承办银行接口查询记账结果（包括缴存、支用、支取）。
（2）业主基本信息查询：
为业主提供维修资金缴存金额、余额等信息。
（3）业主交易明细查询：
为业主查询维修资金交易明细信息。
（4）业主信息修改查询：
负责业主基本信息修改前的返显工作。
（5）业主信息修改：
修改业主基本信息。
8.投资管理
（1）为了提高维修资金收益，根据房管局授权（委托），中国光大银行可以进行存款或国债购买。
（2）中国光大银行根据房管局授权（委托）为维修资金专用业主账户选择“阳光理财定存宝”的存款方式，约定专用业主账户内活期最低保留余额、定期起存金额及期限，实现自动转存和智能计息，以提高收益。
（3）中国光大银行根据房管局授权（委托）为维修资金专用业主账户进行利息以及投资收益清算。
9.日终对账
（1）专户日终余额上送：
将专户每日日终余额上送到房管局系统
（2）对账文件上送：
每日日终由承办银行将当日维修资金专户的交易明细上送房管局系统，上送方式采用FTP方式。
2.3.2长乐市
1.信息录入：
信息录入可以分为批量和单笔的录入形式：
具体有物业信息录入、栋信息录入、单元信息录入、房屋信息录入等。
（批量导入支持EXECL文件导入）。
2.信息修改：
对于物业信息、栋信息、单元信息、房屋信息可进行修改。
3.审核模块：
对开发商或者物业提交的缴款、支用等信息进行审核，审核通过的进行备注，生成批量授权文件，打印缴款或支用通知单，同时发送银行。
4.信息查询：
用于对业主账户的信息和明细、专户的明细的查询、社区信息查询等，并支持报表打印。
5.日终处理：
日期翻至下一工作日；发起专户余额对账，银行返回专户余额，如发现两边余额不符合，下一工作日查找原因。
2.4核心处理
2.4.1批量开户
批量发卡上送文件格式：
批量发卡返回文件格式：
2.4.2批量代发
批量代理上送文件格式:
批量代理返回文件格式:
2.4.3批量代扣
批量代理上送文件格式:
批量代理返回文件格式:
2.4.4批量开通理财
批量开通理财文件格式:
|卡号|
|卡号|
|卡号|
3系统设计
3.1系统环境
3.1.1数据环境
Oracledatabase9i/10g
Oracle是世界领先的数据管理软件开发商，因其复杂的关系数据库产品而闻名。
Oracle数据库产品为财富排行榜上的前1000家公司所采用，许多大型网站也选用了Oracle系统。
Oracledatabase具有以下显着优势。
1.最大限度地提高可用性，消除空闲数据中心的冗余。
2.将数据压缩到低成本的存储分区中，以提高性能。
3.安全地保护信息和支持法规遵守。
4.将数据库管理员的生产力提高了一倍，并降低了变更风险。
3.1.2软件环境
Microsoft.NETFramework、MicrosoftVisualStudio
.NETFramework安全解决方案基于管理代码的概念，以及由通用语言运行时（CLR）加强的安全规则。
大部分管理代码需要进行验证以确保类型安全及预先定义好的其它属性的行为的安全。
例如，在验证的代码中，声明为接收4字节值的访问将拒绝提供8字节参数的调用，因为不是类型安全的。
验证过程还确保了执行流只传送到已知的位置，如方法入口点--这个过程去除了跳转到任意位置执行的能力。
验证将阻止不是类型安全的代码执行，在它们引起破坏前捕获很多常见的编程错误。
通常的弱点--如缓存溢出，对任意内存或没有初始化的内存的读取，对控件的随意传送--都不再可能出现。
这将使最终用户受益，因为在他们执行代码前对其进行检查。
这也有益于开发人员，他们会发现很多常见错误（过去一直在困绕前开发）现在可以查明，并能阻止它们引起破坏。
CLR也能使非管理代码运行，但非管理代码不能从这些安全措施中受益。
特殊的许可与对非管理代码的调用能力相关，一个强大的安全策略能确保这些许可被恰当地给予。
经过很长时间后，非管理代码到管理代码的移植将减少对非管理代码的调用频率。
3.1.3运行环境
MicrosoftWindowsServer2008、MicrosoftIIS
WindowsServer2008是微软最新一个服务器操作系统的名称，它继承WindowsServer2003。
WindowsServer2008在进行开发及测试时的代号为"WindowsServerLonghorn"。
WindowsServer2008是一套相等于WindowsVista（代号为Longhorn）的服务器系统，两者很可能将会拥有很多相同功能；Vista及Server2008与XP及Server2003间存在相似的关系。
（XP和Server2003的代号分别为Whistler及WhistlerServer）
MicrosoftWindowsServer2008代表了下一代WindowsServer。
使用WindowsServer2008，IT专业人员对其服务器和网络基础结构的控制能力更强，从而可重点关注关键业务需求。
WindowsServer2008通过加强操作系统和保护网络环境提高了安全性。
通过加快IT系统的部署与维护、使服务器和应用程序的合并与虚拟化更加简单、提供直观管理工具，WindowsServer2008还为IT专业人员提供了灵活性。
WindowsServer2008为任何组织的服务器和网络基础结构奠定了最好的基础。
MicrosoftWindowsServer2008用于在虚拟化工作负载、支持应用程序和保护网络方面向组织提供最高效的平台。
它为开发和可靠地承载Web应用程序和服务提供了一个安全、易于管理的平台。
从工作组到数据中心，WindowsServer2008都提供了令人兴奋且很有价值的新功能，对基本操作系统做出了重大改进。
WindowsServer2008完全基于64位技术，在性能和管理等方面系统的整体优势相当明显。
在此之前，企业对信息化的重视越来越强，服务器整合的压力也就越来越大，因此应用虚拟化技术已经成为大势所趋。
经过测试，他们认为，WindowsServer2008完全基于64位的虚拟化技术，为未来服务器整合提供了良好的参考技术手段。
WindowsServer虚拟化（Hyper-V）。
Windows服务器虚拟化（Hyper-V）能够使组织最大限度实现硬件的利用率，合并工作量，节约管理成本，从而对服务器进行合并，并由此减少服务器所有权的成本。
WindowsServer2008在虚拟化应用的性能方面完全可以和其他主流虚拟化系统相媲美，超出；而在成本和性价比方面，WindowsServer2008更是具有压倒性的优势。
3.2系统结构
因漳州市与长乐市具有不同的管理需求，因此具有不同的系统结构。
3.2.1漳州市
3.2.2长乐市
3.3数据视图
物业专项维修资金管理的数据主要包含两部分：
物业数据和帐务数据。
物业数据和帐务数据都具有类似的对应关系。
数据视图是对物业专项维修资金相关数据关系的全面分析，数据视图是软件系统开发的数据结构参考和指导，并且具有较高的通用性。
系统实际开发时并不需要实现本章数据视图中描述地所有数据项的管理，而应根据业务的实际需要进行取舍。
3.3.1物业关系
3.3.2账户关系
3.3.3分户数据
1.应缴本金：
按住物业维修资金管理办法规定应该缴纳的资金总额；通常每个时期计算方式会不同，因此应缴本金的计算方法会出现多种情况。
2.入账类记账金额（变动时记录交易明细）
a）初缴本金：
第一次缴费金额。
b）续缴本金：
第一次之后的补交或追缴金额总和。
c）转入本金：
从对公模式或他行转入时的本金总和。
d）转入利息：
从对公模式或他行转入时的利息总和。
e）结算利息：
核心系统结息收入总和。
3.出帐类记账金额（变动时记录交易明细）
a）正常使用本金：
正常情况下支出的本金总和。
b）正常使用利息：
正常情况下支出的利息总和。
c）退款支出本金：
退款支出的本金总和。
d）退款支出利息：
退款支出的利息总和。
e）销户支出本金：
销户时指出的本金总和。
f）销户支出利息：
销户时支出的利息总和。
g）管理费支出：
按主管部门相关文件规定依法提取的管理费，管理费仅从利息中支出。
4.核心系统本息总额：
记录银行核心金融系统的本息总额（核心余额）。
5.资金计算值
a）本金总收入＝初缴本金＋续缴本金＋转入本金
b）本金总支出＝正常支出本金＋退款支出本金＋销户支出本金
c）利息总收入＝转入利息＋结息收入
d）利息总支出＝正常支出利息＋退款支出利息＋销户支出利息＋管理费支出
e）本金总余额＝本金总收入－本金总支出
f）利息总余额＝利息总收入－利息总支出
g）账户总余额＝本金总余额＋利息总余额
6.缴存率＝（本金总余额＋利息总余额）／应缴金额
7.欠缴金额（当缴存率低于限定值，通常为30%）＝应缴金额－（本金总余额＋利息总余额）
3.3.4总户数据
1.市级总户：
对应物业归属的市级。
2.区县总户：
对应物业归属的区县级，一个房管局管理一个区县，因此区县总户也理解为房管局总户。
3.街道总户：
对应物业归属的街道级，一个街道办事处管理一个阶段，因此也可理解为街道总户，但是街道未对物业专项资金执行管理，因此无管理需求。
4.小区总户：
对应物业归属的小区级，一个小区由一个业主委员会管理，因此也可理解为业主委员会总户（未成立业主委员会之前称之为楼盘，成立之后称之为小区）。
5.楼栋总户：
对应物业归属的楼栋级，多个楼栋组成一个小区进行集中管理，也有单个楼栋独立管理的情况，例如城市中的商务楼。
6.物业分户：
对应每一户物业个体。
以上总户除物业分户外，其它的总户均有管理部门基本信息（名称、地址、电话、主办行、开户行、清算帐号）和总户资金项（累计应缴、累计余额、累计本金、累计利息、累计转入本金、累计转入利息、累计使用本金、累计使用利息、累计管理费、总缴存率、累计欠款、累计欠款户数）组成。
总户的资金项实际上是下级资金项的汇总值。
3.4系统功能
系统功能主要包括物业数据管理、业务处理、自动对账三个方面，本章着重说明这些功能的管理要点和基本要求以及易用性要求。
这些功能属于物业专项资金管理系统的主要功能，并且适用于漳州市的管理需求和长乐市的管理需求，但这两个系统在实现这些功能的时候并非一成不变，实际上会根据管理需求的侧重点不同而有所差别。
3.4.1物业管理
物业管理主要针对城市、区县、街道、小区、物业和业主类别的数据提供维护和管理。
物业管理的核心是物业和业主数据，城市、区县、街道和小区属于辅助数据，其主要用途是用于对物业和业主数据的分类和归属，以便用于分析和统计。
物业数据具有以下管理特点：
1.数据量大通常采用批量提取和导入方式进行维护。
2.数据准确性要求较高并且不受光大银行控制。
针对以上情况，物业数据管理模块将提供通过Excel文件批量导入数据的功能，并且批量导入数据时可分类导入（先导入房屋数据、后导入业主数据），因为通常情况下数据文件并不是同时到达／取得。
另外由于银行无法确定数据的准确性，所以对于房屋数据和业主数据的修改必须记录变更日志，且可查询和对照式查看。
以上物业管理模块的设计实现将有效的支持业务开展并保证数据的可追溯性。
物业管理主要有以下功能项：
1.城市设定：
设定系统管理的城市参数。
2.区县管理：
区县数据和层级关系维护。
3.街道管理：
街道数据和层级关系维护。
4.小区管理：
小区数据和层级关系维护。
5.楼栋管理：
楼栋数据和层级关系维护。
6.物业管理：
物业数据和层级关系维护，记录修改日志以及数据导入。
7.业主管理：
业主数据和层级关系维护，记录修改日志以及数据导入。
3.4.2业务处理
物业专项维修资金主要业务处理可分为四种：
开户、缴存、支取、冲正、理财、销户和结息。
其中开户、缴存、支取、结息和销户属于常规性业务，冲正和理财属于特殊业务。
业务处理功能的设计需要满足银行金融业务的基本规则同时也要符合国家房屋管理局的政策以及物权法的规定。
1.开户：
支持单笔或批量开户，与核心通过批量发卡上送文件进行人为可控交互。
2.缴存：
支持单笔或批量缴存，与核心通过批量代发上送文件进行人为可控交互。
3.支取：
支持单笔或批量支取，与核心通过批量代扣上送文件进行人为可控交互。
4.冲正：
支持按批或按笔冲正，执行冲正业务不能与核心交易相冲突。
5.理财：
批量理财开通，与核心通过批量开通理财文件进行人为可控交互。
6.销户：
支持单笔或批量销户，与核心通过批量代扣上送文件进行人为可控交互。
7.结息：
由自动对账模块通过核心对账文件每日自动完成。
物业专项维修资金业务处理时必须对业务数据进行验证，特别是在批量业务处理的情况下，人工验证将严重影响业务的处理效率，并且当数量比较多的时候几乎变的难以完成（例如：
在批量业务处理中需要开户1000户，但是其中有两户物业信息不完善），因此系统将设计严格的业务数据验证机制，解放繁重的人力工作，而业务操作人员只需要关注业务数据的验证结果。
在业务处理流程中将设计以下的业务处理机制：
1.在业务处理前验证业务数据，当业务数据不符合业务处理要求时系统将提示操作人员并暂停业务处理，直到业务数据获得修正符合业务处理要求。
2.在业务处理中的任意环境可暂停业务处理，并且在后续任意时候可从之前中断的步骤继续执行业务处理。
3.所有业务处理完成后将产生数据记录文件（批量上传文件或批量命文件）的服务器存档，并且可在后续的任意时间查询并下载产生的文件。
通过以上业务机制的设计将能很好的适应物业专项维修资金的业务管理需求，并且提高操作人员的业务处理效率，保证业务的准确性和完整性。
3.4.3业务审核
物业专项维修资金的管理模式是房管局对资金使用执行监管，银行之心资金帐务管理。
因此资金的缴存与支取均需要通过房管局的审核，在银行执行缴存和支取业务之前必须通过房管局审核，审核通过才能执行资金缴存和支取。
业务审核流程如下所示：
1.开发商、业委会或物管公司提交资金缴存和支取申请。
2.房管局通过系统审核提交的业务申请（通过／不通过）。
3.审核通过之后银行执行业务处理。
4.审核不通过退回提来源修正后重新提交业务申请。
注：
业务审核通过网络进行文件或数据的交流，但对于业务申请者而言必须书面打印并获得房管局书面同意后银行才能受理业务。
3.4.4单据管理
物业专项维修资金与传统的资金管理不同，在管理过程中涉及到多种角色。
因此在多种角色之间以及银行与这些角色之间将会存在多种单据的流转以及管理要求。
物业专项维修资金涉及到以下角色：
1.房屋管理局
2.房地产开发商
3.物业管理公司
4.业主委员会
5.房屋所有人/机构
6.银行
物业专项资金管理系统将提供可根据单据格式模板生成成套单据文件的功能，单据模块可根据不同单据的需要进行配置以便更换。
系统将提供以下单据生成功能：
1.批量生成缴款通知单。
2.按业务处理生成业务回单。
3.4.5信息查询
根据系统的数据类型，信息查询主要是物业数据的查询和账户数据的查询。
物业数据查询将提供按层级关系筛选以及按房屋关键字或业主关键字的查询方式对数据执行查询定位。
账户数据查询将主要查询分户数据和交易明细，将提供按层级关系筛选以及房屋关键字或业主关键字的查询方式对数据执行查询定位。
另外物业资金管理的一个重要查询是物业资金的缴存情况查询，将根据层级筛选查询区域或小区下欠缴或需要续缴的分户。
3.4.6统计报表
物业专项资金管理系统提供的报表分为基础报表和定制报表。
基础报表具有通用性，是按照物业管理层级以及资金管理项设计，并且支持报表数据下探。
定制报表根据特定的报表要求按需定制。
基础报表包括物业统计报表和银行财务报表。
1.城市级物业专项资金汇总统计报表（可下探至区县级）。
2.区县级物业专项紫荆汇总统计报表（可下探至街道级）。
3.街道级物业专项资金汇总统计报表（可下探至小区级）。
4.小区级物业专项资金汇总统计报表（可下探至楼栋级）。
5.楼栋级物业专项资金汇总统计报表（可下探至房屋级）。
6.房屋级物业专项资金汇总统计报表（可下探至明细级）。
7.财务日报表。
8.财务月报表。
9.财务季报表。
10.财务年报表。
3.4.7自动对账
物业专项资金管理系统是银行核心金融系统与客户之间的桥梁。
物业专项资金管理系统的数据需要与金融核心进行同步，并保证资金数额一致。
物业专项资金管理系统采用T-1的数据同步对账模式，数据时限晚于核心系统一天。
自动对账模块属于守护进程，将自动按设定的时间间隔进行调度并运行，提取核心的对账文件进行自动对账。
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