最新物业管理业主管理规约.docx

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最新物业管理业主管理规约

 业主管理规约

第一章总则

第一条为维护本物业管理区域内全体业主、物业使用人的合法权益,保障物业的安全与合理使用，促进管理、维护本物业管理区域内物业共有部分和相关区域的环境卫生、公共秩序等活动能正常持续进行,建设管理有序、服务规范完善、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据《物业管理条例》及有关法律法规的规定，制订本临时管理规约。

第二条建设单位在物业销售前将本临时管理规约提供给物业买受人，并予以说明。

物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本临时管理规约予以书面承诺，表示认可本临时管理规约的所有内容。

第三条本临时管理规约对全体业主及物业使用人均有约束力，物业使用人违反本临时管理规约的规定，该物业业主应当承担连带责任。

第四条本临时管理规约的解释适用中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及本物业所在地的法规政策。

本临时管理规约与相关法律、法规和有关政策相抵触部分无效，但不影响本临时管理规约其他部分的效力。

第二章物业管理区域概况

第五条本临时管理规约所涉及物业管理区域的基本情况如下：

物业名称:

德林逸景

建设单位：

万翔房地产开发公司

坐落位置:

平川路3299号

总建筑面积：

物业类型:

住宅、商住（住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业）。

总户数：

323

第六条除法律、行政法规规定和物业买卖合同约定的共有部分外，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：

（一）由单幢建筑物的相关业主共同享有的共用部分,包括该幢建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；包括业主共有的门厅、大堂、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）/、/、/等部位以及该幢建筑物的业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置等设备。

（二）由建筑区划内全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备，包括全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、电机房、水泵房、消防控制中心等。

（三）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

（四）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外

第七条在本物业管理区域内，根据物业买卖合同的约定，以下部位或设施设备为建设单位所有：

1、未出售的地下车位（库）;

2、未出售的商业;

第八条对本物业管理区规划进行调整的,应按照相关规定,并经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数百分之六十以上的业主同意;由开发建设单位或者相关区域内30%以上业主向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整物业管理区划要求。

第九条本物业管理区域内的物业管理用房位于     ，建筑面积    平方米，该物业管理用房由建设单位按照规定配置，属全体业主所有，由物业服务企业在物业服务合同期限内与业主委员会共同无偿使用。

第三章物业的使用

第十条业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《乌鲁木齐市物业管理办法》以及相关法律、法规、规章政策的规定,享有相应的权利，履行相应的义务。

第十一条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍建筑物的正常使用，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第十二条业主在物业使用和维护中,遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定、按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。

第十三条本物业管理区域内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本物业规划的《房屋使用说明规定》的约定,并按照下列规定使用物业：

（一）按照规定管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质；鉴于本物业管理区域的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐等经营性用房；如业主确需要改变房屋用途的，业主应当在征得所有利害关系人（包括但不限于本栋业主，其他业主或物业服务企业能证明具有利害关系的应当征得同意）同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

（二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《乌鲁木齐城市房屋装修结构安全管理规定》的相关规定，在工程开工前,应当事先告知物业服务企业或其他管理人，并与其签订室内装饰管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻业主的使用安全；主动配合物业服务企业或其他管理人依据有关规定和物业服务协议的约定对装饰装修活动的监督检查；

（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。

施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间22:

00时至次日上午10:

00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；

（四）业主安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，没有预留位置的，应当按物业服务企业事先指定的位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理措施。

（五）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失，应承担相应的赔偿责任；在维修发生的费用由装修房屋业主承担；

（六）当物业服务企业或其他管理人对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任；

第十四条物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。

经业主委员会或物业服务企业通知后，在合理期限内未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。

物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为，可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。

第十五条业主及物业使用人使用电梯应遵守本物业区域的有关规定，为确保安全，儿童应在大人陪同下乘坐电梯；运送货物应使用载货电梯，拆除、损坏电梯设备的应承担赔偿责任。

第十六条本物业区域的停车场（库）仅用于停泊机动车，车位的业主或使用人应遵守区域停车场规则的有关规定。

物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。

建设单位可以向业主出售车位、车库，拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库，车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。

第十七条业主和物业使用人饲养动物，应当遵守物业所在市相关的政策法规，不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全。

第十八条业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

第十九条业主应当积极配合公安机关，街道办事处、（乡）镇人民政府、社区居民委员会等相关部门，单位做好本物业管理区域内计划生育、流动人口，犬只管理等工作；对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的，业主、使用人、物业服务企业或其他管理人不得阻挠。

第二十条本物业管理区域内,业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。

物业服务企业或其他管理人的接受供水、供电、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的,业主应当按照相关规定向物业服务企业或其他管理人按时足额交纳水、电、暖、信息、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。

业主拖欠、拒交上述费用的，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之五向物业服务企业承担违约金。

水、电、暖、气、信息、环卫等设施的维修责任,由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。

第二十一条业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同/租赁合同附件，并在转让合同或租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或出租情况及受让人或承租人通讯方式书面告知物业服务企人或其他管理人。

房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

无论出租或转让的，业主均应承担相应的责任。

房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。

对违反本规约出租或转租的，物业服务企业或其他管理人可书面责成业主、物业使用人立即终止租赁行为。

业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业或其他管理人结清物业服务费用、物业服务资金，建筑物及其附设施维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负责连带交纳责任。

第二十二条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物（例如：

开挖地下室、楼顶加层等）；

（二）破坏或者擅自改变房屋外观；

（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；

（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；

（七）存放、铺设超负荷物品；

（八）发出超过规定标准的噪音；

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（十）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（十一）乱丢垃圾，高空抛物；

（十二）损毁树木、园林；

（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者本临时管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业可以采取以下措施：

1、禁止施工人员进入公寓；

2、禁止施工材料进入公寓；

   3、禁止施工工具进入公寓；

   4、                                                 

5 、                         

物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。

因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。

第二十三条属于全体业主或相关业主的共有部分,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用；

（一）业主对共有部分,享有权利、承担义务,不得以放弃权利不履行义务；

（二）按照《前期物业服务合同》约定利用物业共有部分经营的,委托天勤物业管理有限公司统一实施，但应当符合法律、法规和本临时规约的规定；

（三）利用物业共有部分经营所得收益,属于全体业主共有部分,接下列第2种方式分配:

1、用于补充建筑物及其附属设施维修资金;

2、用于弥补建筑区划内物业服务费用的不足;

3、/

（四）物业服务企业或其他管理人违反《前期物业服务合同》约定,应支付违约金,属于全体业主所有，并用于补充建筑物及其附属设施维修资金。

（五）所得违约金，按照业主专有部分占建物总面积的比例分配。

（六）物业服务企业或其他管理人应当至少每半年在建筑区划内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况,接受业主的监督。

（八）业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的,不得享有所得违约金。

（九）业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第四章物业的维护

第二十四条本物业管理区域内的物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由建设单位负责解决。

在保修期内，存在的质量问题建设单位应及时修复，建设单位不履行保修义务的，业主可以按照《乌鲁木齐市物业保修金使用管理办法》等相关规定提出申请，经市或区（市）县房产管理部门核实后，由社区居民委员会组织维修，其费用按照相关规定从建设单位依法交存于专户管理银行保修金分户中垫支。

建设单位可以委托物业服务企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系。

第二十五条保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全及生活安宁。

业主因维修养护物业专有部分的需要，必须进入或使用相关业主的物业专有部分时，相关业主应给予必要配合。

第二十六条因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得利害关系业主和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十七条本区域物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，相关业主可以提请物业服务企业进行维修养护，费用由责任人承担。

第二十八条物业服务企业对物业的共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关业主应当给予配合。

业主阻扰维修养护的进行，造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复并承担赔偿责任。

第二十九条物业服务企业为维修养护需要必须进入物业的专有部分时，应事先通知相关业主，相关业主应当配合和支持。

紧急情况下，无法通知相关业主的，为公共利益的需要，物业服务企业可在本地派出所或居民委员会的监督下，进入物业的专有部分进行维修，并应于事后及时通知相关业主。

第三十条单幢建筑物的共用部位、共用设施设备的维修养护责任由该幢建筑物内的全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该幢建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理区域内由全体业主共同享有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该物业管理区域内全部物业建筑面积的比例分摊。

《前期物业服务合同》约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护，其费用从物业管理费用或物业服务资金中支付，物业共用部位、共用设施设备的其他维修及更新改造费用从专项维修资金中列支。

第三十一条业主应当按照相关规定缴存、使用、续筹本物业管理区域内建筑物及其附属设施维修资金。

本物业管理区域业主交纳专项维修资金的标准为     ，交纳方式为     ，专项维修资金的收取、使用、管理，按国家规定执行。

本物业管理区域内发生物业专项维修资金政策法规规定的危及公共安全的紧急情况，需动用物业专项维修资金的，由物业服务企业或其他管理人按照有关规定，根据维修项目提出维修资金使用方案，并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

因建设单位或业主大会未批准使用专项维修资金影响物业的大中修和更新改造的，免除物业服务企业的责任。

第三十二条物业所有权因买卖、交换、继承、赠予等原因发生变更时，其缴存的建筑物及其附属设施维修资金同时转让，专项维修资金不予退还，但仍存于该门户号的分户账中。

第五章物业的管理

第三十三条

（一）制定业主临时管理规约；

（二）制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

由建设单位依法通过公开招投标（协议、邀请招投标、公开招投标）方式选聘的天勤（物业服务企业或其他管理人名称），依据前期物业服务合同对本物业管理区域提供前期物业服务，包括房屋及其配套设施设备的维修、养护管理；环境卫生管理；绿化管理；公共秩序维护；车辆停放管理；档案资料管理；装修管理、公共物业经营等等。

前期物业服务合同内容作为建设单位与物业买受人订立的物业买卖合同内容之一。

在有效期限内,前期物业服务合同的效力不随物业所有权的变化而丧。

第三十四条为保证有效的管理，全体业主同意物业服务企业在管理服务工作中采取以下措施：

全体业主同意在物业服务中，授予物业服务企业或其他管理人以下权利：

（一）根据有关法律法规、本规约和前期物业服务合同，制定必要的规章制度，并监督促业主、使用人遵守、执行；

（二）采取批评、规劝、警告等方式制止业主、使用人违反本规约及公众管理制度的行为；

（三）利用物业公共设施、公共设备、公共场地进行经营；

（四）在紧急情况下，乙方有权动用维修资金，事后补办相关手续；

（五）在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；

（六）对欠费业主停止特约服务直至其履行交费义务；

（七）                                                                        

第三十五条全体业主一致同意，自房屋交付之日本物业管理区域内有根据《物业管理条例》第十一条相关规定需业主共同决定之事项的，委托乌市物业管理有限公司组织相关表决事宜，相关业主需在乌市天勤物业管理有限公司通知业主书面材料收讫后15个工作日内作出表决，除业主书面表示“不同意”外，其余方式（同意，默认、无回复）均视为同意。

同意人数达到《物业管理条例》第十二条之规定时，乌市天勤物业管理有限公司即可推行相应事项，无须另行通知或征求业主意见。

第三十六条全体业主同意，以下原因下造成的损失，可免除物业服务企业的责任：

1、因物业本身固有瑕疵造成的损害；

2、因维修、养护共用部位共用设施设备需要而暂时停水停电或停止共用设施设备的使用；

3、因不可抗力导致的中断服务；

4、因非物业服务企业责任造成的供水、供电、供气、通讯及其他共用设施设备的障碍和损失。

第三十七条本物业管理区域的物业服务收费按前期物业服务合同约定的标准缴纳，全体业主同意，物业服务收费采取包干制（包干制/酬金制）；按业主拥有房屋的建筑面积大小共同负担；自专有部分交付之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，按照前期物业服务合同的约定足额交纳。

业主向物业服务企业交纳物业服务费后，物业服务企业按前期物业服务合同约定的服务内容和标准提供服务。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主委托物业服务企业或其他管理人提供物业服务协议约定以外的其他专项服务、特约服务的，费用由双方约定；物业服务企业或其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。

第三十八条共用的专项设备运行的能源消耗及损耗，有约定的，按约定执行，没有约定或不明确的，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用。

第三十九条业主同意自购房合同约定的交付之日，或者物业具备法定交付条件之日起承担其所拥有物业的服务费用或服务资金。

物业的服务费用或服务资金按年交纳，先付后服务，各业主应在每年/季/月前十日内履行交费义务。

第四十条前期物业服务期间发生下列情形之一的，建设单位作为招标人依法另行选聘物业服务企业或其他管理人：

（一）物业服务企业或其他管理人严重违反前期物业服务合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动，致使不能完成合同约定的服务事项和质量的；

（二）物业服务企业或其他管理人提出解除协议；

（三）物业服务企业或其他管理人因解散、破产等原因无法履行前期物业服务合同的；

（四）前期物业服务合同约定由全体业主共同决定或建设单位作为招标人依法另行选聘物业服务企业或其他管理人的情形。

建设单位作为招标人依法另行选聘物业服务企业或其他管理人的，应根据物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要等拟订选聘物业服务企业或其他管理人的方案；拟定选聘方案中，应事先听取业主意见和建议；选聘方案确定后应在建筑区划内公告。

第六章业主的共同利益

第四十一条本物业管理区域内物业共有部分、共用设施设备及公众责任保险,由全体业主按其专有部分占建筑物部面积的比例大小履行义务、享有权利,业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。

第四十二条建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经相关业主和物业服务企业同意并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用，变更构造和颜色或设置广告物；物业管理区域内的道路、绿地、围墙等设施，业主和物业使用人应按设置目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途。

但业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理要求，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等共有部分的除外。

第四十三条利用物业共用部位、共用设施进行经营的，当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照有关规定办理有关手续，经营所得收益归业主共有，经营所得收益原则用于补充专项维修资金。

第四十四条关于停车场的约定：

1、本物业管理区域内以下停车场地由全体业主共有：

业主使用上述公共停车场地，应按

（1）露天车位    元/个/月；

（2）、车库车位      元／个/月标准向物业服务企业交纳停车费。

物业服务企业从停车场收益中按照露天车位     元/个/月、车库车位     元/个/月的标准提取停车管理服务费。

2、本物业管理区域内以下停车场地由建设单位所有：

业主有权利按     元/个/月的标准向建设单位交纳停车费，优先使用上述停车场地。

物业服务企业从停车场收益中按照露天车位     元/个/月、车库车位   元/个/月的标准提取停车管理服务费。

3、业主自行购置车位的，应按   60  元/个/月的标准向物业服务企业交纳停车管理服务费。

第四十五条本物业管理区域内会所由所有，会所委托物业服务企业经营管理的，物业服务企业按以下标准向业主或物业使用人收取费用：

（１）                                         

（２）                                          

第四十六条因破旧、地震、火灾、水灾、风灾或其重大变故致使建筑物存在危害公共安全的危险时，经业主大会决议，可以拆除或重建。

第四十七条建筑物及其附属设施的拆除、改建、重建等重大事项，应当经物业专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第四十八条个别业主违反本临时管理规约，侵害全体业主的共同利益的，在业主大会成立之前，可由建设单位或授权物业服务企业向相关业主主张权利。

第八章违约责任

第四十九条业主违反本规约规定，侵害他人合法权益，物业服务企业或其他管理人有权要求其改正；业主、使用人拒不改正的，应承担以下违约责任：

责任人承担损害赔偿。

第五十条业主未按规定交纳物业服务费（物业服务资金）的，业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之五向物业服务企业承担违约金。

物业服务企业或其他管理人可以在本物业管理区域内公布物业服务费用（物业服务资金）收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨；物业服务企业或其他管理人也可以直接向